物业问题是2006年北京“两会”的一个讨论热点。此前，中国人民大学的一份调查报告显示了物业问题的严重性：物业纠纷中业主与物业公司之间的纠纷占个案的68%，近四成的业主与物业冲突严重，甚至开始有了涉黑势力的卷入。我们经历了太多时间的冲突，我们为此也付出了太大的代价，是需要考虑有关物业制度建设的时候了。在我看来，这涉及到一个社会转型问题。

　　物业问题首先是一个社会转型问题，它涉及到一个新的逻辑起点。以往我们都是国家投资建房，由单位作为一种福利分配住房，大家都是被动地接受而居住，因而没有业主概念，更不会有产权意识。有的只是国家、单位、居委会和居民的概念。然而，我们一旦选择了商品房的模式，随着一幢幢商品楼房的平地而起，一套新的概念话语开始出现：业主、业委会、物业公司、建委小区办等。这种转变不仅仅是两套不同的概念话语的替换，而是两种不同的社会结构的转换，更是两套不同运行模式的转化。对于这两种社会结构、两种运行模式来说，我们首先关注的是一个新逻辑起点的开始。

　　在传统的结构中，大家都是居民：居住在某地之人。

　　作为居民，其背后隐含的逻辑是，你是被动的，你是被他人安排的，国家在哪里建房，这就是你的居所，单位分配给你什么房，这就是你的住处。我们根本就没有任何选择权。在新的社会结构中，我们成为了业主。业主与居民是完全不同的两个概念。业主是主动的，业主是自主的，业主是自由的、业主是选择的。更为重要的是，它是我们形塑新的社会结构的逻辑起点。

　　难道不是吗？房地产开发商建设楼房、开发小区是为了谁？物业公司又为何能够存在？说白了，业主不是他们的“上帝”，就是他们的“衣食父母”。在我看来，没有搞清这个新的逻辑起点，是社会上有关物业方面发生纠纷的症结所在。

　　某位地产界“大佬”竟然口出狂言，我建房就是给富人盖的！真是天下奇谈！某业委会因不满意物业公司的“管理”，新换一家物业公司“服务”，新物业公司竟然进不来，因为老物业公司不走。真乃世间怪闻！某小区业主要成立业委会，却因小区为滚动式开发而未获得批准，不得已业主们只得成立令人啼笑皆非的“业主联谊会”。业主们成立业委会还需要许可批准吗（至多只应是确认）？

　　看来，我们需要围绕着业主这一新的逻辑起点确立有关物业方面的规则。所有的组织和制度，包括业委会、物业公司、政府有关部门等，都是服务于业主的。业主，或以楼集，或以区聚，其作为一个群体，需要有其代表机构，这就是业委会。业委会作为维护业主利益的机构，只能由业主大会选举产生。物业公司是服务于业主的公司，无论是否存在，还是存在后是否聘用，乃至聘用后是否续用，只能由业委会决定。包括开发商经招标所指定的物业公司，只能是过渡性质。政府有关部门的职能则是提供公共服务，这包括制定规则，监督规则的执行，当业主与物业公司之间纠纷发生后解决纠纷。

　　张树义（北京教授）