感受物业管理中的法律难题之一

　　法律地位不明确业委会身份尴尬

　　编者按

　　近日，北京某法院首次对拒不撤出小区的物业公司实施强制执行，使人们再次把目光聚焦在业主与物业管理公司的关系问题上。

　　物业纠纷是城市新建社区普遍存在的一个深层社会问题，根源在于围绕物业管理的一整套游戏规则尚未健全，物业公司与业主双方的权利和义务边界也没有确立起来，因而，许多物业纠纷都呈现出众说纷纭、“无是无非”的混沌景象。为此，本版推出“感受物业管理中的法律难题”系列报道，请参与物业管理建设的不同“角色扮演者”———业主、物业公司管理人员、居委会负责人、法院执行人员等，讲述他们对物业管理的感受，剖析相关法律法规存在的问题，并提出解决问题的建议。

　　报道策划 孟绍群 本网记者 张亦嵘

　　连日来，关于小区业主成立业主委员会难的话题，在各地“两会”上不断成为热点。目前，小区业委会这一组织在实际运转中处于何种状态？遇到了哪些困难和问题？业委会工作人员的境遇如何？他们有什么样的感受和心声？1月22日，记者辗转联系到北京市海淀区上地西里业主委员会主任委员吴家根，请他讲述业主委员会成立的诸多艰难以及在维权过程中遇到的法律难题。

　　讲述人：吴家根

　　职 业：计算机应用产品的销售

　　经验值：从发起成立居民小区业主组织，到出任业主委员会主任委员已经四年多了

　　观点摘录：制度是社区自治的保障，而目前对业委会的法律地位和经费来源尚无规定，这就是法律缺失

　　读卡器触发维权想法历时三年成立业委会

　　我是2000年在上地西里买的商品房。2001年底，上地西里的物业公司出台了个停车管理暂行规定，不光要收停车费，还要办进出小区的停车卡，而且由于读卡器安的位置不合适，业主驾车出入小区时要下车读卡，这对有车的业主很不方便。我当时就想，物业公司凭什么可以单方面出台限制业主的措施？我们业主也应当有自己的组织。我把自己的想法和另一个业主老田说了，老田也认为我们该成立个业主自己的组织。

　　新年一过，我们就起草了成立物业管理委员会(业主委员会的前身)的倡议书，并于2002年1月5日，贴在了小区居民楼每个单元门的门口。1月12日，有二十多个关心这事的业主参加了我们倡议成立物业管理委员会的集会。这就是我们业主委员会的雏形。当时我们也遇上不少困难，一是业主不理解，不少人对这事不关心。再有，我们一贴倡议书，保安就会撕掉。可我还是觉得成立业主自己的组织是大趋势，是自己必须争取的权利。

　　经过一年多的准备，2003年3月，我们召开了产权人代表大会，选举产生了上地西里物业管理委员会委员，我当选副主任委员。当年7月，上地西里物业管理委员会在海淀区政府小区办备案。

　　2004年4月，物业管理委员会要换届了，组建了新的筹备组，人选是由居委会和物业管理委员会推荐的人员组成的。筹备了小半年，国庆节一过，上地西里第一次业主大会召开了。大会表决通过了业主委员会的制度性文件。比如：业主公约；业主大会议事规则；业主大会机构人员选举办法；业主委员会工作规则；业主监事会工作规则。这些文件确立的制度，为后来的业主委员会工作提供了方便。

　　2004年12月，第二次业主大会召开，选举出了业主代表大会代表；业主委员会；监事会成员。2005年1月8日，上地西里第一次业主代表大会召开，由代表推选出业主委员会的委员。我就是这时当选业主委员会主任委员的。

　　提出更改不合理合同 与物业谈判初见成效

　　2005年2月，业主与物业公司签订的合同到期了，面临着重新签订合同的问题。我们审查了以前的合同，发现物业公司许多收费不合理，比如中修费，每平方米七元多钱，新买的房子一般不会遇上中修，那你物业公司凭什么收取？收取了，你又做什么用了？我们算了一下，光中修费这一项，物业公司累计收了我们500万元，而这500万元是应由我们支配的。

　　于是，我们开始与物业公司谈判。开始，他们对我们提的更改要求不接受，我们就据理力争。委员中有专业法律人士，从法律上给他们讲道理。我们提的意见是业主代表大会形成的，我们只能执行，而无权更改，物业公司要是不接受就只有退出了，因为业主有选择物业公司的权利。在提交业主代表大会审议新合同文本的前夜，物业公司原则同意了我们修改后的合同文本。

　　这次修改合同，我们去掉了不合理的收费，比如：电视终端维护费、公共能源费，中修费中自用部分也不用交纳了。公共物业部分也在交接中。

　　决策执行监督三权分立 制度是社区自治的保障

　　去年1月，我们社区的业主代表大会、业主委员会及业主监事会成立。业主大会由全体业主组成，是社区的最高决策机构；业主代表大会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的职权，它只有决策权，没有执行权；业主委员会是业主大会下设的执行机构，履行业主大会和业主代表大会赋予的职责，无决策权，只有执行权；业主监事会是业主大会下设的监督机构，监督业主大会和业主代表大会决议的执行，监督业主代表和业主委员会委员的工作，对物业管理的其他工作无决策和实施权。业主代表大会、业主监事会、业主委员会，这3个机构的人员不得互相兼任。

　　这些制度保障了我们工作的透明和公正。比如，我们在和物业公司谈判制订新的物业合同时，我们在原则上不让步，就是因为我们只有执行业主代表大会形成的决议的权利，而没有修改这个决策的权利。

　　法律地位不明确 经费来源未规范

　　业主委员会在法律上是一个何种性质的组织？它能不能参与诉讼？如果能的话，一旦败诉后民事责任由业主委员会承担，还是由业主承担？业主委员会的活动经费从哪里来？业主委员会成员能否领取报酬？从何处领取报酬？所有这些问题《物业管理条例》都没有回答，这就是法律的缺失。

　　由于业主委员会没有明确的法律地位，如果遇到外部侵害时，就不能做出迅速反应，也不能以法人的身份参与诉讼。业主委员会的诉权受到了限制，诉讼地位不全面。比如，业主委员会不能诉开发商，要诉只能全体业主诉，而全体业主中只要有个别业主不同意诉开发商，就不能通过法律途径与开发商论是非，这也等于否定了业主委员会代表业主的资格。

　　我们现在做业主委员会成员是没有报酬的，但是一旦业主委员会的办事制度形成了，还不要报酬就不行了，因为领取报酬就意味着你要承担责任，你不领取报酬，可能就会不作为，或者不认真履行你的委员职责，这对业主的利益是有损害的。因此以后委员们要拿报酬，也必须从制度上解决。

　　业委会成立带来双赢 社区工作成联系纽带

　　我们业主委员会成立一年多了，现在物业公司管理人员的观念也发生变化。他们以前一直以为他们是管业主的，现在他们知道“上帝”是我们这些业主。我们同他们谈判，去掉了加在业主身上的一些不合理的费用。看起来物业公司受了损失，可实际上，我们小区的物业费交纳的水平已经达到96%，这样看物业公司的实际收入还是可观的，这就是双赢。

　　目前，由于业主委员会的成立，小区的人际关系也得到了改善，居民之间相互帮助已经成为风尚。而我本人也在这个过程中得到了历练，社区工作已经成为我生活中不可缺少的一部分。　（责任编辑郑剑峰）