滨海地产两种理论开始辩论肖红萍

　　谈到滨海地产，有人用“风生水起”来形容形势的一片大好，也有业内权威人士指出，滨海地产，价格增长过快，要谨慎行事，小心泡沫。面对各种说辞，普通市民在购房时该如何选择，是相信“火热说”，不再等待，出手买房；还是应该谨慎行事，持币观望呢。这两种观点的论据到底是什么，作为居民该如何面对目前状况。对于滨海地产，不管出于安居还是投资性购房，都应该遵循规律，根据自己的资金实力，理性分析，量力而行，做到不唯官，不唯专家，要唯实。

　　正方：滨海地产确实“热”了

　　持“火热说”观点的人认为，滨海新区战略地产才刚起步，正处于一个上升阶段。 2005年 1至11月，塘沽区普通商品住宅平均价格由3252元 /平方米上升到 3900元 /平方米。开发区普通商品住宅平均价格上升到5400元/平方米。滨海新区的“地价———房价———地价”的传动链条处于启动阶段，仍然会继续一段时间。

　　有些市场专家分析，随着中低价位需求量和一些开发企业项目的转型，如果有一批新的中低价格的商品房项目面市，相信还会释放一大批购房需求。

　　据有关方面不完全统计，目前滨海在售在建房地产项目 34个，建筑面积约 510万平方米。其中，塘沽区18个新项目大部分是10万平方米的盘子，单价大多为 4000元 /平方米；开发区、保税区以高端大盘项目为主，单价均在 5000元/平方米以上，面积160万平方米。仅 2005年第三季度，塘沽地区（含开发区 /保税区）新上市商品住宅面积约230万平方米，即将推出的商品住宅楼盘9个，建筑面积 104万平方米；商业地产在售面积 78万平方米；写字楼在售面积29万平方米。2005年，新区土地出让面积明显增长，下半年仅塘沽区出让土地就达到180万平方米，从这些数字来看，滨海新区战略地产才刚刚起步，正处于一个上升阶段。

　　“火热说”认为，在目前滨海新区利好政策的影响下，滨海新区房地产形势一片大好，真的很热。

　　反方：滨海地产虚拟需求高

　　针对“火热说”一部分业内人士认为，目前滨海新区房价过快增长，这与人们的工资收入水平并不成正比，在这种情势之下，滨海地产发展，一定要警惕泡沫。

　　在近期召开的“十一五”滨海新区房地产发展论坛上，业内人士指出，滨海新区的开发开放必然会要求房地产担任非常重要的任务，比如说目前在滨海提出的要打造的几个功能区域，都需要地产“打前战”，不管是搞工业，还是搞仓储、物流，哪一方面都离不开房地产业的排头兵作用，尤其是住宅这方面更离不开房地产。

　　“泡沫论”还认为，滨海地产发展还受到这三个方面的影响，首先是，滨海新区在“十一五”期间，人口不可能有大的增长，因此住房需求虽然会增长但增长也很有限。其次，滨海新区的产业结构不足以吸引更多的就业人员，在滨海的就业人员除了管理人员，就是务工人员，因此滨海新区的物业需求有限。再次，轻轨还有其他公共交通发展以后，往返市区方便，为了老人和孩子上学，只会减少在滨海住的人，而不会增加滨海的居住人员。

　　据分析，现在很多购房者都在寻找或等待价格与条件适合的房源，虽然眼下市场上也有一些价格和项目水平都比较适中的产品，但由于数量和分布地段有限，还有一些购房者难以找到自己需求匹配的房子。加之滨海的房产投机情绪很重，市场也很不规范，一些居民既无理性判断能力，又无强大的资金实力，只是理所当然地认为一开发房子就会大涨。

　　此外，滨海新区房地产需求属于以移民型为主的需求，这样虚拟需求比较容易形成。据有关专家分析，滨海新区“十一五”规划中，社会固定资产投资累计5000亿元，参照深圳特区开发时房地产投资占固定资产投资的30%比例而言，滨海新区估计能占 25%，即1250亿元，房地产投资中住宅开发取75%，合938亿元，虽然滨海的房地产开发投资十分巨大，但这个投资主要靠商业，靠市场来运做，即由企业来完成，这样难保不存在风险。

　　滨海开发不同于单纯的项目开发，还肩负着营造社区的任务，也就是说配套要求高，因此投资风险会增加。这种风险表现在，在开发区西区包括塘沽区的上北生态区，都是营造的新型小区，这样需要很多的配套设施满足居民生活需求，这和老城区的开发不一样，这样企业投资的风险会加大。

　　专家点评：珍惜享用滨海新区

　　在日前召开的“十一五”滨海新区房地产发展论坛中，房地产专家、市房地产协会专家委员会主任、南开大学经济学博士刘玉录就滨海地产不存在泡沫，以及关于怎样科学、理性地利用好滨海新区房地产发展机遇给出了5点建议。

　　首先从政府来讲应该有计划、有步骤地安排好“十一五”滨海的房地产投资，作为滨海方面的政府部门，应该很好地进行规划。刘玉录介绍说：“滨海新区，我测算了一下，在‘十一五’期间，还会有3500万平方米的开发用地，这个量很大，因此政府应该有计划地使用，不要一哄而上，也不要看外地开发商少了，就不行，房价又下降了点，就认为萧条了，我们应该从长远来看滨海新区的发展，要有计划、有条不紊地发展。”

　　第二，应该控制地价过快、过高增长，保持良好的投资环境。刘玉录说：“滨海新区的发展没有问题，但是地价和房价不要涨得太快，涨得过快，确实对吸引投资、尤其是吸引大学生来就业有问题，还有酒店对于商务问题也有困难，所以地价要不断慢慢地涨，应该从政府部门、土地部门控制这些，把地价控制住，房价才可以控制住。”

　　第三，有效使用滨海新区房地产发展的空间，3500万平方米只是一个远景、潜在的需求，这个机会需求转化为现实，需要做很多工作，包括改善生活、生产、就业环境，要将这个潜在的需求尽快转化为现实的有效的需求。

　　第四，应适当控制投机、投资性购房，防止投资和投机性比例过高。刘玉录指出，如果投机买房比率太高了，存在一定风险，对于滨海新区的长远发展、对国家实现长期发展的布局不好。因此要控制好投机、投资性的炒房一点没有那是不可能的，有一点投机、投资对于市场的正常运转来说还是需要的，但不能太过分。

　　第五，应该用新的发展观统领滨海新区房地产的发展，要有效、有序发展，让各方面都能够接受地发展。对于房地产价格水平物业管理各方面实现同步、均衡、适度地发展，滨海新区房地产应该服从国家发展战略和整个布局，服从于环渤海全局，这既是机遇又是挑战，机遇大于挑战，天津应该珍惜享用好滨海新区。

　　本版撰文新报记者肖红萍

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