标题：优化物业管理环境共创和谐社会

　　第050号

　　代表姓名：郑洪才

　　代表团：哈尔滨

　　承办单位：省建设厅

　　物业管理关系着千家万户，是稳定社会的一件大事，能够促进社会的和谐发展。尤其以家庭为服务对象的物业管理企业，作为一个新兴的第三产业，保证每一户居民的安全、环境卫生、公共设施及自有设施的维护，对社会稳定起着关键的作用。目前，哈市物业公司三百余家，80%的新建小区纳入物业管理。而在2005年度被物业公司弃管的小区也有数十个。80%的物业企业亏损经营，存在的问题是物业公司、居民自身以及社会环境、舆论导向等综合问题。

　　一、作为物业企业都愿意接管新建项目，此时物业企业投入少收益大，所有设施都在保修期范围内，对整个项目来说投入的仅是人员工资费用及少量能耗，因此很多物业企业都在争作新项目。

　　二、在立项之初，由于业主委员会尚未建立，物业企业未能完全依业主意志选择，多由开发公司指定，物业企业则可以通过交钥匙这个环节来签约、来收取首期费用。业主住户时为尽快拿到钥匙，草草签约糊涂交费。而入户后，经过一段时间的磨合，一旦对物业企业的管理有一点不满，不采用合法的方式进行解决，而是以不交或拖延交费来对抗业主企业。物业公司无力投入导致恶性循环，最终结果导致物业企业无力支持，以弃管来结束，百姓怨声载道，企业一肚苦水最终结果两败俱伤，也就导致了社会的不稳定因素增加。

　　三、在资金方面许多物业企业难以维系，物业费收不上来靠包烧的利润来弥补。但随着采暖并网的范围扩大及和燃煤成本的增加，包烧费已经无利可图，业主欠费不交，因而导致物业弃管项目数量不断扩大。

　　四、在观念上存在着问题。过去是企业办社会，一切都是企业负责，导致居民观念滞后。居民欠缴物业管理费成为美谈。不认为花钱买服务是天经地义的事。恶意欠费、故意欠费是每个企业面临的顽疾。物业服务是公共的，企业不能因个别欠费而停止公共服务。因此造成部分居民虽不缴费仍能够享受物业的服务。

　　五、物业企业服务不规范的问题。《物业管理条例》颁布二年多，很多物业管理服务不规范、服务态度恶劣，只收费不服务。导致业主对物业企业不认可也是目前物业市场的一个顽疾。

　　六、法律法规不健全。虽然《物业管理条例》已于二年前颁布，但在实施过程中很多细节问题没有涉及，特别是在处罚上完全推到法院解决。试想人民法院有没有精力把每一位欠费市民推上被告席，而居民在行政上毫无制约。物业企业也不愿走司法程序，司法程序的复杂而滞后，企业也缺乏这个精力，但一个小区内很多业主欠费就会影响到一个公司正常的经营。停电、断水、跑水、漏水、被盗、楼体破旧不堪、垃圾成山等一系列问题随之出现。

　　七、行业行政管理不规范，受制约的只能是是物业企业，有多少力量是呼吁千家万户应该履行合同按时交费？百姓一旦投诉，行政管理部分就会给物业企业施加压力，而物业管理企业唯一申诉的地方就是人民法院。导致业主与物业企业地位上不平等。

　　八、媒体宣传导向存在误区。媒体经常只支持业主主张权利，很少敦促业主履行义务。要知道物业公司也是靠赚钱来吃饭的，不是带有福利色彩的公益事业，企业的合法权益经常被藐视。

　　九、物价政策跟不上。拿着80年代制定的政策处理现在的问题，总是在等待时机成熟放开物业市场的价格，物业企业优质但不能优价，导致企业举步为艰，无力发展。

　　十、业主不明晰产权归属，维修基金落实艰难。随着时间推移，新设备变成老设备涉及大修更换，但是业主不肯出资，而一个小区的财产公共设施都是业主分摊购买的，出现这样情况物业企业仅是一个服务单位，并没有明确的产权在里面。业主要设施好使但不肯出资，只好让物业公司担负，这就出现了“业主购置新财产，费用由保姆承担”的结果。如果物业企业无力承担，则导致物业企业纷纷弃管的现象产生。尤其对于高层单元居民，无水、无电、或无电梯的日子是不可以想象的。

　　综上所述，我认为应该：优化物业市场经营环境，完善立法，建立对等的服务与被服务者的关系，共创和谐社会。主要应从以下几个方面做起：

　　一、加强行业管理，建立准入机制，物业企业作为一个服务机构，首先要加强自身素质、内在基本功，加强自身管理，提高服务意识。

　　二、加强宣传力度，让百姓花钱买服务成为深入人心的观念。

　　三、加强立法细化责任从行政角度上多考虑减少司法手续从个人信用上明确物业费的地位。

　　四、健全法规、制度。物业企业依据合同完成服务的情况时。有权要求业主及时缴纳费用。恶意、故意欠费，有能力缴费却不缴费可由行政管理部门直接作出裁决。简化司法程序限制其信用额度。从社会力量和多方面来约束物业企业和业主共同规范物业市场，保证社会的稳定。

　　五、规范收费程序，建立信用体制，完善业主大会制度，对不合格的物业公司立即更换，对恶意欠费的业主，类比银行信用体系一样，记入其个人信用档案。