近日，《中国青年报》报道了北京美丽园小区业主委员会通过法律诉讼，成功打胜了一场业主维权官司的事件。这是在当前众多的物业纠纷中，难得的业主维权胜利；这也是业主用法律保护私有财产权的胜利；它还揭开了一些物业向业主收费的黑幕。这一案例为其他众多的业主维权提供了路径和经验。

　　业主维权要靠理性

　　近些年来，随着我国住房私有化和物业管理商业化，城市居民小区物业管理与居民之间的矛盾直线上升。由此而产生的各地新开发的居民区业主维权的活动风起云涌。住房是中国公民最大的私有财产，物业管理又关系到每个居民的日常生活。物业纠纷涉及太多居民的切身利益，成为中国当前社会不断产生的诸多社会矛盾中的一个不可小视的矛盾，处理不好将严重影响社会的和谐。

　　在现有的物业纠纷中，由于业主与物业管理之间的矛盾有时得不到公平、有效的解决或缺少解决途径，常导致矛盾激化，大多数业主常常采取拒缴物业费的办法维权。而这种维权就像是对小偷用刑一样，用非法对非法，往往不但不能取胜，反而常被物业公司起诉，然后吃官司、败诉。由于有些地方政府和司法机关在行政执法中立场偏颇，对业主维权者采取打压办法，甚至用各种罪名追究治安和刑事责任，使有的业主维权付出了沉重代价。这些做法严重影响到社会和谐与社会稳定。

　　美丽园小区维权成功，在于它是通过法律的途径，运用理性的手段具体算账。

　　他们不是凭感觉认为收费不公平就抵制抗议，而是通过律师认真细致的调查取证，抓住了物业公司造假多收费的有力证据，硬是把物业费由每平方米2.72元降为现在的1.58元。物业公司通过弄虚作假，每平方米多收物业费1.4元多。如经调查发现，物业公司实际只使用了1组2台变频水泵，但却按原规划中的30组60台高压水泵收费；电梯本来只运行了111部，却按照原规划中的118部收费；公用天线按规定是不收费的也照收费等。在这些有力的证据面前，法院在二审时无可争辩地支持了业主合法请求。这一维权的成功告诉我们，只要靠理性，善于运用法律，做认真细致的调查，维权是能成功的。光凭热情、凭感觉，搞公开抗议，搞以恶制恶，更难以达到解决问题的目的。

　　制定规则要“以人为本”

　　政府要想把解决物业纠纷纳入理性化和法律化的途径，还需从美丽园小区的成功维权中得到启示。随着住宅私有化和物业管理的商品化，物业纠纷产生是必然的，但物业纠纷变得如此普遍化和矛盾如此激化，并正在变成一场公民维权活动，却有深刻原因。本来是不成问题的问题，我们何以为成为严重问题？原因在于管理物业的规则和执行规则的政府部门出了问题。

　　从各地出台的有关物业管理的规定看，一些政府部门没有站在“以人为本”、“执政为民”的立场上制定规则，而是习惯于管理而不是以支持业主自治的理念制定规则，很多规则明显有利于物业公司，而对业主的自治权利设置了很高的和不适当的障碍，使得业主的自治管理和司法救济权等权利处于不利地位，从而使物业公司能倚仗强势地位和利用居民获得的管理服务信息严重不对称，对居民高收费、乱收费，从而导致矛盾纠纷剧增。

　　“管理”物业的有关政府部门和基层居民组织、甚至司法机关，或因习惯于管理的思维，或因自身利益的需要（甚至是寻租），有时把屁股坐在物业公司一边，在执法中偏袒保护物业公司的利益，使居民的许多合法利益诉求得不到保障，甚至没有途径申诉，导致居民自我执法———拒缴物业费，强行赶走物业公司，甚至诉诸暴力等方式解决问题。

　　有关部门之所以在制定规则和执行规则中偏袒物业公司，是因为它们总想通过一个有组织的、能控制的机构来管理个体业主，而不倾向于支持业主自治和业主的权利。建议政府改变这种态度，这样才有利于减少物业纠纷。

　　让市场决定物业与业主的关系

　　所以，解决物业纠纷矛盾的根本办法是政府有关部门转变立场和角色，不要把物业公司当作实现某种管理目的的手段，退出与物业管理者站在共同立场的角色，支持业主自治和自我管理，把物业管理作为完全市场行为。市场行为自有市场行为的逻辑，让市场决定物业公司与业主的关系，这只不过是一种雇佣谈判和民事博弈，从而会大大减少物业矛盾和纠纷。在这里，建议政府扮演公正规则制定者、监督者和解决纠纷仲裁的角色积极疏通法律纠纷的渠道。这样，物业纠纷的解决就会成为纯法律纠纷。

　　美丽园小区维权的成功，给政府以重要启示：第一，建议政府制定物业管理的合理定价标准，使物业公司有章可循，居民可依法监督收费行为。第二，建议政府规定物业公司的收费依据必须公开，收费必须说明理由；公司的信息资料必须是透明的，居民对收费行为具有知情权。公开能对物业公司的收费产生自我约束，公开也有利于业主的监督，公开还有利于业主维权时方便取证。第三，居民的利益是具体的，就像美丽园小区维权，也都是靠具体的行动，算一笔笔小账。所以，建议政府在制定规则时也是具体的，对物业公司的监督也是具体的。

　　而细化物业管理的规则，使它更具有可操作性，就更有利于让小区居民走上用法律、理性维权之路。

　　蔡定剑（中国政法大学教授）