三亚海景房成为重庆房产投资者的新阵地。

大部分海景房里都有各式各样的家庭旅馆。

　　三亚海景房成为重庆房产投资者的新阵地。大部分海景房里都有各式各样的家庭旅馆。

　　本报讯今年春节期间，在三亚的不少在售楼盘，随时都可听见重庆普通话，随处可见“渝”字头的自驾车。近日，记者在海南三亚采访发现，2002年每平方米售价还不到3000元的海景房，现在二手房的挂牌价升至1万元。巨大的上升空间吸引着包括重庆人在内的不少外地人前往投资置业。

　　一边旅游一边看房

　　“7日中午12点左右，一辆旅游巴士停在售楼部门口，进来了25个说重庆话的看房者”，时代海岸置业顾问刘文雯称，“我是重庆南坪人，半年前来这里工作。这20多个重庆老乡本来是来旅游的，路过该楼盘时被门口的景观吸引了，临时决定看房。”

　　刘说，当时，一家五口前来看房的张先生看中了20楼的一套90多平方米的房子，总价为50多万，但该房已被别人预订。9日，已经回重庆的张先生又给刘打电话说，17楼或19楼相同户型的房源也可以。

　　部分重庆人春节来三亚的目的就是购房。海南省旅游总公司导游王晓平说，6日他接的一个23人的旅游团中不少是重庆人，为了购房方便，他们选择在一个新盘相对集中的酒店住下。

　　“椰风海韵”楼盘销售部经理赵莉举例说，一位姓王的重庆人春节就开着车从重庆到海南，花120多万元在该楼盘买了一套120平方米的房子。

　　不少重庆人已下单

　　记者在三亚房地产交易管理所了解到，春节期间重庆人在三亚购买的房产，已经有5套签了合同并登记备案。

　　在采访中，不少楼盘负责人都声称有重庆人已经下了订单。阳光海岸一置业顾问说，不少在春节签的合同都还没有来得及到交易所登记。因此春节重庆人在三亚所购房产远远不止5套。

　　重庆人三亚置业·分析

　　海景房单价近万比市区高一倍

　　三亚的知名房产中介公司“我爱我家”相关人士在接受记者采访时说，在三亚，现在一线海景房的均价在9000元/平方米以上，最高的可以卖到15000元/平方米。3年时间里，海景房价格差不多涨了两倍多。

　　该人士举例说，位于三亚大东海边上的海景楼盘“瑞海豪庭”，2002年每平方米均价还在2900元左右，而现在，在中介的挂牌价格也已达到12000元左右；位于三亚湾的碧海蓝天的情形也大致如此。

　　除海景房外，三亚市区房的价格也扶摇直上。三亚市房地产交易所提供的数据显示，2002年三亚全市的平均房价为2300元/平方米，2003年为3600元/平方米，到2005年，平均房价为4800元/平方米，今年春节时的均价已突破了5000元大关。

　　重庆购房者多为企业界成功人士

　　“三亚楼市90%%的购房者都是外地人，重庆购房者的数量在中西部位居前列。”“重庆客户不少是企业中高层或是私营企业老板等成功人士。”业内人士称。

　　三亚房地产协会刘秘书长称，据统计，2005年1-12月售出房源签订合同并登记备案的一共有6838套房，其中重庆人购买了86套，总金额近4000万元，在中西部仅次于四川的177套。

　　“在三亚，不少的售楼部在统计购房者时，习惯将重庆与四川合并在一起，很少将重庆单列，因此实际交易数量应该不止这个数。”三亚房地产市场管理所蔡所长称。

　　“虽然公司规定在接待客户时不要问职业、收入等私人问题，而且购房的客户也大多不愿意透露身份。但是给重庆客户发传真时，不少都是由秘书来收，因此不难看出都是企业中高层或是私营企业老板等成功人士”，时代海岸明经理称，“去年一年就有4个重庆人在时代海岸购买了5套房，其中在中兴重庆分公司就职的一位先生一人就购买了两套30万元左右的小户型房子。”

　　“椰风海韵”的赵莉也称，去年3个重庆人在该楼盘购买了5套房，其中一位在重庆开了一家女性用品旗舰店，而另两位是做石油勘探的高级工程师。

　　三亚的一家房产中介公司“我爱我家”相关人士透露，大部分重庆人在三亚购房的用途是投资和休闲相结合，冬天到三亚休闲度假，其余时间委托物业管理代为租赁。但也有部分购房者是为了炒房，就是冲着3年涨了近3倍的海景房来的。

　　三亚出租房起码有半年空置期

　　购房注意防范风险：一是因为当地二手房交易税费全国最高，二是三亚有半年旅游淡季

　　“你卖一套二手房赚10万元，那至少有6万元要上税，三亚的二手房交易税费在全国最高。”三亚知名房产中介“我爱我家”的相关人士称，此外，由于每年4—10月是三亚的旅游淡季，受其影响，部分房源的空置期在半年以上，因此外地购房者在购房前一定要了解清楚相关的税收政策、出租房市场的情况，避免盲目投资带来不必要的损失。

　　税费成本占60%%

　　记者在三亚房地产市场管理所了解到，2005年1月1日起，在二手房交易上，三亚实行了新的房地产税收政策，即在原来征收5.5%%营业税、3%%契税的基础上，对交易增值部分开征30%%的土地增值税和20%%个人所得税收。也就是说，如果以50万元购进一套住房，在二手房市场出售有20万元的升值利润，投资者就要拿11万来交税，再加上中介费和其他费用，二手房交易成本在60%%以上。

　　有半年空置期

　　记者在三亚多家房产中介了解到，虽然在春节黄金周7天，在大东海“瑞海豪庭”一套两室一厅的全海景房每天的租金可以和旁边的星级酒店标间同价，最高可租到2000元一天。但是由于每年的3月底到10月是三亚的旅游淡季，前来旅游的游客较少，因此出租房，尤其是海景房起码有半年的空置期，达到8个月也不稀奇，因此投资者在计算投资回报时间应将空置期考虑进去。

　　购房如何防风险

　　在购房屋过程中，如何避免风险？三亚房地产交易管理所蔡所长称：“在购买现房时一定要看有无产权证，购买期房时要看有没有预售许可证。此外要特别注意的是，在三亚，只有位置特别好的海景产权式酒店的年投资回报率可以做到7%%外，其余的都做不到，市区内的就更不用说了。因此如果产权式酒店承诺的年投资回报率超过7%%的话，肯定有风险。”

　　三亚不太可能出现房产泡沫

　　上世纪90年代，海南是国内“房地产泡沫”的重灾区。近年来，过快增长的房价是不是又在酝酿新的泡沫？

　　对记者提出的问题，三亚市房地产交易管理所相关负责人说，三亚拥有得天独厚的自然条件，被喻为“东方夏威夷”。在夏威夷海边买套别墅要100多万美元，三亚作为新兴的国际度假胜地，十年或二十年后，三亚房价必然与世界接轨，因此房价还有上升空间。

　　此外，和上海、北京、重庆等地动辄每年上千万平方米的开发量来说，三亚每年的开发量只有70-80万平方米，量非常小，而且市场又是面向全国，购房者购房的主要用途是养老居住和单位公关接待用，炒房者的比例不到10%%，因此出现泡沫的可能性不大。三亚房地产协会的刘秘书长告诉记者，海景房价格过快增长，主要是因为资源的稀缺性。三亚的海景房主要集中在大东海和三亚湾，现在大东海已经基本上没有新的海景房楼盘了，再隔一两年三亚湾也可能没有可出售的海景房楼盘，因此价格飚升是必然的。

　　重庆人三亚置业·个案

　　三亚买烂尾楼一年增值两倍

　　“去年春节购入的价格为1800元/平方米的烂尾楼房源，今年的市价在5000-6000元之间，一年左右时间差不多涨了两倍。”沙坪坝刘女士称。

　　据刘女士透露，她目前从事广告行业，住在沙坪坝“学林雅园”。去年春节到三亚旅游时，从一个朋友处得知三亚河旁边有一套160平方米的银行抵款房屋要出售，价格仅为1800元/平方米。“河景房才卖1800多，很合算！”刘称，由于自己非常喜欢三亚冬季的气候，经常到该地度假，因此想也没有想就买下了该房产。

　　刘称，买下该房产，经过装修后，目前以每月2000多元的价格出租。而且，周边同品质的楼盘每平方米售价在5000-6000元之间，因此该房产差不多增值了两倍。

　　银行职员辞职到三亚做房东

　　2003年12月，从建设银行辞职到三亚购房的重庆人李女士如今在三亚“南国骏园”拥有7套房，而且还成立了三亚凯桦房地产评估服务公司，并任总经理。

　　李称，之前她住在七星岗，在建设银行上班，爱人在市内某高校任职。李称，他爱人是学房地产专业的，并在美国留过学，“人们在解决温饱过后，肯定会追求更高层次的生活，如休闲度假。因此，他从上世纪80年代末就开始关注两大休闲度假城市———三亚和威海的房产业。”

　　李称，2003年12月，重庆的房价开始飚升的同时，她和爱人商定后立刻请了两天假，到三亚购房。在三亚，看过10多个楼盘后，她挑中了市区内“南国骏园”的房产，该楼盘位于三亚河旁边，当时每平方米售价仅为2000元左右。由于价格便宜，她一买就是7套。

　　“作为一个世界级的旅游度假胜地，三亚的房价偏低，上升空间肯定大，而且相关产业也有发展空间！”李称，从三亚回来后的第二天，她立马就从建行辞职，在三亚成立了房地产评估咨询服务公司，从事房地产评估、代办产权等业务，而当初购买的7套房子，目前全部出租，月租金在2000—3000元不等，而且这些房产在中介挂牌价每平方米在4000元左右，差不多涨了一倍。

　　重庆人三亚置业·花絮

　　重庆人买房法律意识强

　　火爆的市场需求和高额回报进一步刺激了三亚海景房投资的增长。越来越多的重庆人到三亚投资置业，当地置业顾问对重庆人留下了深刻的印象。他们说，在所有的购房者中，重庆人热情、法律意识最强，但性格急躁，做他们的工作要有耐心。

　　“椰风海韵”赵经理说，重庆市民在三亚购房法律意识特别强。在售楼部，他们首先要看土地使用证书、开工许可证等“五证”。不少重庆人连小区的规划图纸都要复印带走，以防止开发商在日后擅自将小区的公用部分改成其它用途。

　　同时，重庆人的热情也给置业顾问留下深刻印象，不少购房者第二次来看盘时都会给置业顾问带火锅底料等重庆特产。

　　性格像辣椒你急他更急

　　在海南三亚采访时，当地一家楼盘“蓝色港湾”的一位销售人员告诉记者，重庆人性格就像辣椒，确实有点急躁。

　　该人士举例说明这一点：在三亚办房产证书至少要360个工作日，而在重庆，听说只要手续齐全，90个工作日就能办下来，部分偏激的重庆购房者非要开发商90个工作日就办好房产证。

　　该人士笑着说：“售楼人员只能给他解释，不然你急，他比你还急。如果解释工作做得不好，甚至已经谈好的生意也有可能泡汤。”

　　如果有问题966966帮你问

　　如果你也想到三亚置业，如果你对三亚当地的房地产交易政策、二手房屋交易税费等还有疑问的话，可拨打本报966966热线留下你的问题，本报记者将代为咨询。

　　同时，你也可以直接拨打三亚房地产交易所的咨询热线0898-88276302咨询。

　　本版文图均由本报特派记者聂玉虎采写 重庆晨报