上海春节楼市成交惨淡，全市交易新建商品房仅24套，这是2月1日至春节假期后上海地产交易恢复首日的交易量，较去年同期下降达70%。

　　而春节长假7天，“网上房地产”上海市成交量仅146套，与去年同期成交的397套相比，只占去年数量的37%。

　　二手市场买卖冷租赁热

　　春节前后，上海市楼盘成交数额出现急剧下滑，二手市场情况也与此类似。然而租赁市场则开始今年的第一波热潮，提早返沪的海外客户和外地客户成为节后租赁市场的主要需求来源。记者从走访的不同中介公司的门店处得知：从正月初四以来的交易情况来看，各门店均出现了租赁好于买卖的现象，比节前增加了20%以上。

　　在二手市场买卖冷租赁热的背后，究竟是怎样的市场和购房者心态？

　　今年1月，央行公布了近期居民统计数值和未来三个月的城镇居民购房意愿指数，有意愿购房的居民比例为11%，比去年三季度上升了3.8%。从这个数据的变化，似乎可以看出房地产市场的人气度有所恢复。然而仔细分析这个数据，却可以发现事实并非如此。

　　汉宇地产市场研究中心认为，去年第三季度城镇居民购房意愿指数仅为7.3%，而2004年底为31.6%。如此低的购房意愿，不仅反映了楼市在政策调控下，投资购买需求基本被清除出市场，也说明正常居民自住需求的购买也被大大抑制。而其中，最大的因素则是对未来楼市价格走向持看跌的态度已成市场的主流。

　　购房意愿仍然偏淡

　　而去年第四季度，因为种种因素，市场在数据上看起来有回升的迹象，同时，由于卖方在宣传口径上不断地表达2006年楼市回升的预期，综合作用下，城镇居民对房地产市场的未来预期有所好转，故而出现了3.8%的上升。

　　但2006年也是住宅供应高峰年。预期2006年全年新增楼盘供应量在2000万~2500万平方米左右，其中普通住宅供应量在1800万~2000万平方米左右。

　　因此，总体来看，2006年的市场尚处在一个模糊的状态中，而目前的基调则还是下调。汉宇地产总经理施宏睿认为：2006年上半年房地产价格依然面临较大的压力，“高档物业最有可能波动，而中低档物业则会稳定地继续下调。上海楼市调整不到位，空谈复苏的时间表是没有意义的，因而不能简单地去说2006年上海楼市会否回暖，只有调整到位才有复苏的可能。”

　　后续调控前景不明

　　于是，问题的症结就集中在了调控上，是否还会有政策的出台。从最近发改委对2006年房地产市场发展及调控的观点来看，房地产调控不会马上就结束。建设部有关人士也表示，全国房地产市场的调控将继续保持并得到加强，建设的主要方向是适合普通居民居住的中低价房屋，严格管理中高价格的房地产项目的建设，保持房地产市场健康的运作环境。

　　从发改委的言论，以及一些关于对第二套房屋购入的税增加、二手房买卖所得税征收等政策的讨论也可看出，一旦市场再次不正常上升，这些有巨大抑制作用的政策必将出台。因此，市场分析人士认为，从政策因素上来说，2006年市场回暖再攀新高基本不可能；而从市场因素来看，只有真正的市场走好表现才能带动购房信心，一旦前三个月市场成交保持低迷，看跌的市场心态还是会导致购房意愿的下降。（来源：广州日报）