从去年3月开始，房地产市场宏观调控使购房人对房价下跌充满预期，然而，经过一年的观望，房价不但没有下降反而涨了不少。来自市建委的统计数字显示，2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，同比增长10.9％。进入2006年，房地产市场依然在观望中徘徊，不同的是，经过一年的“洗礼”，消费者更加成熟了，开发商也开始专注于通过提升房子的品质来吸引购房人。从这个意义上讲，购房人持续了近一年的观望，虽然没有撼动房价，但是房地产市场无疑开始向理性回归了。

　　开发商拿地透明了

　　首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为，经过一年的宏观调控，政府对宏观调控的理解更加透彻，调控市场的手段也更加灵活；而开发商经过大浪淘沙，大型品牌企业开始站稳市场；购房人经过与开发商将近一年的博弈也变得更加成熟。

　　以前开发商盖房子拼的是谁能以最低的价格拿到地，8·31大限关闭了土地协议出让的大门，土地招拍挂，使得开发商拿地更加透明了，也为宏观调控提供了可能。邢亚平介绍，土地招拍挂使得开发商拿地渠道单一了，调控也就有了通道，政府可通过土地供应、控制开发成本等手段对市场进行有效调控。

　　开发商专注提升品质了

　　土地供应渠道单一，开发商拿地不再像以前一样容易了，所以拿到地的开发商不得不在有限的空间内“精耕细作”，通过房子的品质吸引购房人。

　　位于南三环外的“晶城秀府”紧邻每平方米售价不足4000元的经济适用房———世纪风景，与此前开发的均价不到5000元的“家和人家”也只有一路之隔，但是该项目每平方米均价已经跳到了近8000元，却依然热销。

　　说到房价，嘉恒投资集团董事长李磊告诉记者：“如果单纯看价格，北京的房价这几年的确涨了不少，但不能否认，房价上涨的同时，房子的品质越来越高了。”他说，几年前，北京的房地产市场还处于谁能抢到地抢到项目就赚钱的粗放地产时期，而现在，随着土地供应的吃紧，开发商开始在产品品质上下工夫，房地产品质正在升级。

　　看看现在北京的房子，不难发现越来越多的开发商在房屋品质上做足了功课，外观上既有中式的，又有西洋的，户型设计更加实用了，房子使用率超过90%的也不少见，小区配套也越来越完善，引进幼儿园、小学已不算新鲜了，而绿化、园林设计也是不惜请来国外设计师精心设计。楼盘整体品质的提升为购房人提供了更多选择。

　　买房人掏钱更理性了

　　昨天下午，在南三环一售楼处，和女友一同看房的于先生告诉记者，他们打算今年结婚，最初想买一套120平方米左右的二居室，但看了几个项目，不是房价太高就是位置不理想，现在他们已经重新调整了购房计划，将目标锁定在100平方米以下，“80平方米左右的二手房也可以考虑”。

　　记者了解到，多数购房人买房更加理性了，像过去那样大坑还没挖好，就急着排队给开发商送钱的现象已经很少见了。现在人们购房除了户型及小区配套外，还会挑绿化、挑物业甚至挑邻居，而贷款利率上调，人们的购房观念也更趋实际，购房面积不再一味求大，二手房也受到越来越多年轻人的青睐。

　　“现在什么时候买房既不能光听开发商的，也不能只听专家的，只要有改善居住条件的愿望，口袋里的钞票又够使，就是最佳时机。”谢女士的一番话，道出了购房人购房行为已经越来越理性。

　　今年房价还会涨

　　一提到楼市回归理性，许多人会很自然地想到房价下降，与开发商博弈了这么久，购房人最愿意看到的当然是虚高的房价能够降下来，但是邢亚平教授分析说，经过将近一年的宏观调控，房地产市场逐渐回归理性，但是这种回归并不意味着房价会下跌，相反，她认为今年房价还会继续上扬，下跌的可能几乎没有。

　　邢教授解释，三环以内的土地越来越稀缺，开发商如果拿到地，肯定会开发高端商品房，房价只能是越来越高，像不久前拍卖的工体四号院，楼面价格已经突破万元了，因此，内城的房价肯定没有下降的可能。而四环甚至五环外位置相对偏远的郊区房价同样还会上扬，原因很简单，尽管目前土地供应开始向位于郊区的新城倾斜，但是，新城还都处于建设之中，土地价值还没有反映出其理想的价值，随着新城建设的逐步完善，房价必然会跟着上涨，“从目前的情况看，房价在短期内降下来只不过是人们的一种美好愿望而已”。

　　房价最终是由市场的供需关系决定的，邢亚平认为，目前支撑房价上涨的因素都存在，需要实实在在地摆在那里，开发商不可能牺牲自己的利润让利给消费者，但是，通过宏观调控，房地产市场会更加规范和健康，而房价上涨的幅度会趋缓。本报记者洪燕杰