建设部在日前公布的2006年工作要点中提出,为遏制炒房,建设部将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。完善房屋权属登记规则,建立登记信息公开查询制度,指导各地规范登记行为。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为(2月13日《国际金融报》)。 去年公布的七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》时,已经要求实行购房实名制,各地在去年也积极落实了购房实名制,现在算是旧事重提。【】
对于购房实名制是否有必要,还存在着一定的争议。有人认为,这会使个人隐私透明化,给个人带来一定程度的不便。可是,个人财产也是隐私,而储蓄却要实行实名制。储蓄实名制五年来在维护金融安全、打击犯罪、遏制贪污等方面取得了一定的效果。所以,隐私问题不能成为反对购房实名制的理由。也有人指出,商品房是一种商品,购买其他商品并没有实行实名制,所以购买商品房也不应该实行实名制。
但是,我们应该看到,一般商品是在供求关系平衡和信息对称的情况下,才没有实行实名制,如果供应匮乏,就可能需要实名制。近年来,各省市的房产处于供不应求的状态,而房产供求双方存在严重的信息不对称,因此,购房实名制有存在的必要。
购房实名制实际是预售实名制。在产权登记时,没有人愿意把自己的房产写成他人的名字。因此,购房实名制对个人购房的影响微乎其微,为避免可能实行的一人多次购房征重税,可以用家人的名字,为避免可能征收的遗产税,可以用后代的名字。而用假姓名、假身份证购房的行为,基本上都是发生在预售环节,有些房地产开发商或销售商将之用于内部认购、囤积房源、哄抬房价。各省市开始实行网上购房合同备案以来,公众随时可以了解交易信息,用虚假姓名来虚构楼盘供不应求的假象成为许多开发商的营销手段。一些城市的房地产网上合同备案系统中甚至出现了字母代替的名字。因此,实名制是对这种现象的打击。
不过,也应该看到,单纯靠实行购房实名制,难以从根本上杜绝作假。在2005年底,许多省市开始实行购房实名制。但是,从一些省市目前的情况来看,实际效果并不明显。许多地方网上合同撤销率居高不下,说明很多预售合同还是开发商内部认购。由于没有办理产权证明时,不征收契税,撤销预售合同时,不征收交易税。用借来的姓名办预售合同,没有经济上的损失,没有法规上的制约。因此开发商很可能发动职员以及亲戚朋友来签预售合同。所以,单纯的购房实名制对实质扭转供求平衡、禁止内部认购、囤积房源、哄抬房价的作用是有限的。购房实名制需要与其他措施配合,才能发挥效果,比如预售后撤销的征税、信息系统的改进。
而更重要的,还是如何落实的问题。
开发商楼盘的销售情况属于商业隐私,这一点可以理解。但是,信息公开化也是必要的,完整、及时、准确的信息需要规则来保障。开发商作假信息不能允许,但也说明我们的规则还不完善。因此,如何完善我们的规则,在实现信息公开化的同时又能够兼顾到开发商的利益,是我们急需研究的。
去年以来,通过对房地产的调控,房价已经基本稳定,但鼓吹房价仍将持续上涨的言论并不少,这些将严重影响供求双方的判断和决策。重提购房实名制,也显示了政府稳定房价的决心,不时给投机者打预防针,引导一下供求双方的心理预期,这也是稳定房价的一个重要手段。陈则明
2月10日,建设部公布了2006年的工作要点,其中“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”备受百姓关注。记者通过几天的采访发现,“实名购房”的做法对于真正的职业买家来讲有一定影响,但并不重大,反而是普通百姓对此反应强烈,引发了各类讨论。大家一致认为,实名制应当是一种管理制度的进步,但是急需细化其配套措施,而且在信息披露方面也应该遵循一定程序。
2月10日,建设部公布了2006年的工作要点,今年建设部还将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。
在本月上旬举行的朝阳区人代会上,朝阳区人大代表耿素玲提交了一份《关于向在北京居住两年以下的外地人员征收商品房税的建议》。她建议的主旨是:外地人员在北京购买商品房应该缴纳北京地方税。
2006年刚开始,房地产业又开始了忐忑不安,房地产税制又将有新变化。日前,国土资源部副司长束克欣透露:购买第二套住房将可能被征高额不动产税。随之,又一消息从北京传出:北京有可能对住房公积金等之前免税项目开始征收个人所得税。翌日,北京地税局马上出来澄清。征重税、免税到征税。房地产税制改革开始了2006年的蠢蠢欲动:难道今年买卖房屋又要多交税?
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