南京保存下来具有代表性的民国建筑200多处，如何保护开发值得探讨

　　“民国别墅366平米，民国公馆区，980万”，“600平方米带院民国别墅808万”———近日，二手房买卖市场上频现民国别墅的广州，其价格更是从2004年的480万一路陡涨，这些公开叫卖的民国别墅多属私人所有，地理位置极佳。

　　千万元别墅鲜为人知

　　这幢卖价近1000万元的民国别墅位于北京西路，是座约有六七百平方的独门独院，一幢青砖小楼，在院中几棵三四米高的树木掩映下，若隐若现。从大门进去，首先映入眼帘的是房前空地上错落有致的花草和灌木，枯黄的残枝已吐出绿色的新芽，2层半高的建筑矗立其后，有2层是供居住用，上层为高约2米的小阁楼。

　　屋内，墙面有些地方已经斑驳。通往2楼的木质楼梯，边缘的红漆已经脱落，踏在楼梯上，发出的声响让人恍惚回到了过去的年代，房间里的陈设很简洁，除了冰箱和空调，几乎维持原状。

　　附近开服装店的张女士介绍，印象中，这家房子的主人很低调，不怎么和邻居交往，在这住了几十年，她从未进去看过。经营这幢别墅的实德地产公司说，如果卖价加上契税，这幢房子最后的成交价将肯定超过1000万元。

　　无钱维护800万卖祖业

　　位于湖南路附近的一幢两层别墅，先前的主人是国民党的一位中将。自从他去世后，如今由两个儿子居住。“在网上我看到了其二儿子发布的出售民国别墅的信息。”南京旺居房地产销售公司房产经纪人陶廷柱称。

　　该别墅至今依然维持着三四十年代的原始样貌，楼上楼下各有四室一卫。别墅顶端还有一个观景台，600多平米的院子里显得有些破败。

　　“该房在落实政策后返还给了该将军的子嗣，两个儿子对别墅深有感情。”陶先生称，据他了解，后代们的经济条件并不是太好，能够将别墅守到现在实属不易。如今可能是出于经济方面的原因，叫出的价格是808万。

　　卖家一直是神秘人物

　　“曾有人给民国别墅的买卖下了‘蒙面交易’的定义。”房产经纪人周先生称，近年来虽然关于民国别墅买卖的广告偶尔会见诸网络或者报端，但是真正大张旗鼓进行交易的却鲜有耳闻。

　　据介绍，湖南路这幢房子叫卖人是受国外姑妈的委托出售此房，但是在与房产经纪人谈及买卖事宜时，对方一再强调，务必要保护房主的个人隐私，即使带人前去看房，仅仅可以参观，拍照是明令禁止的。买方则更不愿意透露自己的真实身份，其根本原因就是惟恐“树大招风”。

　　民国别墅多是祖上留下

　　多位房产经纪人都表示，他们接手的民国别墅多是祖上留下来的遗产。据有关人士介绍，现存的民国别墅住在里面的多是高级知识分子或者干部，多数对房子只有居住权但并无权处置销售；而如今市场上出现的一些销售的民国别墅，则属于私人所有，是可以销售的。

　　“事实上，‘民国别墅’只是民间的通俗称呼。”南京市文物局文物管理处丁波科长介绍，一般称为民国建筑或近现代建筑。记者从梅园新村纪念馆了解到，南京现存民国建筑1700余处，其中不仅包括当时的行政建筑、纪念建筑、文教科研建筑、公共建筑，也有一批保存完好，风格多样的公馆、使馆建筑和民间宅院。

　　据房产部门最新统计，目前南京保存下来的具有代表性的民国建筑有200多处，占地面积有900多万平方米，主要集中在颐和路、山西路、梅园新村一带。

　　购买者多是进行投资

　　南京实德房产销售有限公司的郑继廷有着两年销售民国别墅的经历。郑说，许多有意购买民国别墅者也不完全是为了改变居住条件，毕竟大部分民国别墅内部年久失修，房子内部设置也未必宽阔舒适，最重要的是其中暗含的历史积淀以及文化价值。郑凭着多年的经验认为，意欲购买者其中五成是为了投资等待升值，等升值后再转手卖掉。毕竟，古董级的民国别墅“越老越香”。比如北京西路这套房子，已从高楼门的一套房子已在短短一年间飙升了两百多万。

　　一次整修需要100多万

　　“大多数民国别墅的质量都非常好。”郑继廷称，这些老房子多是砖木结构，虽然建筑材料比不上现在的房子材料，但是质量很可靠，而且创意很好。如果一次性整修要花费一百多万。

　　南京市文物局文物管理处丁波科长介绍，对列入文物保护的民国建筑，严格按照国家文物保护法，划定保护范围和建设控制地带，树立保护标志；在建筑的维护上，实行谁使用谁维护的原则，但申请同级或相应文物主管部门批准，省级文物的维修设计方案与施工还要有文物保护资质。

　　民国建筑4/5未进文保

　　“民国建筑可谓南京的特色和文化品牌！”南京市文物局文物管理处丁科长说，这些中西合璧的民国建筑，代表了当时一流的建筑水平，是中国古代建筑艺术向现代建筑艺术转化、创造民族建筑新风格的重要历史见证，具有很高的历史、文化价值。据丁科长介绍，在1992年公布的市文保单位中，列入文物保护的只占1/5，约50多处，2处属私人所有。其中，颐和路公馆区是最大的一处。1927年，中华民国复都南京后，将山西路以西，西康路以东，草场门以内辟为“新住宅区”。因住户多是达官贵人，百姓就叫它“公馆区”。至南京解放时，“公馆区”内共建有花园洋房9265幢，宫殿式官邸25幢。

　　对此，部分房产经纪人认为，其实许多私有民国别墅也有一定的历史价值和历史意义，比如从西康路到宁海路这一段，是民国建筑相对集中区，如果能够统一规划、统一保护形成游览区，赋予类似民俗博物馆的内容，是大有裨益的。

　　能否买卖不能一概而论

　　“国家法律并未禁止买卖民国建筑，但作为文保单位，买卖是受管理的。”丁科长介绍，文物法的规定是作为非国有不可移动文物，如需转让、抵押，需报文物部门备案，但不可转让抵押给外国人。目前看，在南京，作为文保的民国建筑还不存在买卖现象。

　　对未列入文保的民国建筑，南京市房产局政策法规处一位工作人员介绍，关键看这些民国别墅归谁所有，作为私人所有的民国建筑，交易和普通房屋无甚差别，因为变更不会改变民国建筑的性质。 另外，文物保护法还有规定，对一些个人无能力维修的民国建筑，国家也会给予一定的补助，但如果给予资助维修的非国有文保单位，以后的买卖、转让皆要报政府批准。