美国最大的房地产数据提供商“第一美国房地产解决公司”日前的一纸报告，令中国驻纽约总领事馆在美国房地产市场声名大噪。该报告认为，中国驻纽约总领事馆目前所在位置的地价26年来已经升值了10倍。实际上这只是美国房市火爆的一个剪影，在过去5年里，美国房价上涨了60%左右。目前，美国住宅地产的市场价值相当于个人可支配收入的近200％，而上世纪90年代初期，这一比率为160%.（2月20日《国际先驱导报》）。

　　美国房市的理性回归将从2006年开始

　　美国房市新世纪里的持续火爆看上去有些不可思议，毕竟在这段时间里，美国经济的总体表现乏善可陈，在“新经济”神话伴随着克林顿的离去而烟消云散之后，美国经济几年中一直徘徊于衰退边缘。这种资产价格与经济基本面的背道而驰意味着美国房市的繁荣很大程度上是非理性的，是宽松货币政策催化下的经济泡沫。

　　是泡沫终究就会破灭，关键是时机和方式。尽管有很多经济学家预测美国房市会在美联储主席交接之际发生“黑色星期一”式的巨大震荡，但包括伯南克在内的另一些经济学家则认为美国房市的降温将是渐近温和的。虽然在泡沫破灭的方式上分歧较大，但坊间逐步形成了一个共识：美国房市的理性回归将从2006年开始。

　　两大因素注定了美国房市泡沫破灭还会继续下去

　　更值得关注的是，未来会怎样？深入分析，两大因素注定了美国房市泡沫破灭还会继续下去。首先，利率水平的变化不容忽视。应该说世界范围内的负利率时代是孕育房市繁荣的理想温床，而负利率时代的淡去同时也宣告了房市“黄金期”的终结，美联储自2004年6月以来连续十四次加息，利率水平从1%提高至4.5%，利率水平走高的预期使得房屋购买者被迫选择了更具风险的融资方式。融资方式的改变让更多的房屋需求者获得了购房可能的同时，也增加了购房者的潜在风险。如果利率水平像经济学家预测的那样在伯南克时代继续上升，购房者将遭遇较大的还息困难。更令人忧虑的是，很多购房者的首付比率相当低，2003年美国五分之一房屋抵押贷款申请者的首付比率仅仅是10%，如果利率风险增大的同时房价出现下跌，这些房屋持有者的净资产可能出现负值，这无疑将增加他们的资金拖欠概率，并将加速房市泡沫的破灭。

　　其次，伯南克的政策哲学将放大房市风险。在伯南克的经济学字典中，“泡沫”一词本身就是不存在的，这种对“资产泡沫”的善意忽视某种程度上将敏感的房市置于了一个过于自由放任的尴尬地位。就像失去了铁轨约束的火车，美国房市在伯南克的无为之治下面临着更大的市场风险。

　　美国房市泡沫的破灭很可能引发一个恶性循环

　　IMF近来的一份研究报告显示，40%的房市繁荣之后是房市萧条，在这平均长度为4年的萧条期内房价将跌去30%左右。在双重负面因素的作用之下，美国房市泡沫的破灭也许才刚刚开始。

　　美国房市泡沫的破灭对全球经济复苏绝对不是一个好消息，负面影响来自于国内、国际两个方面。在国内方面，房市泡沫破灭削弱了经济增长的内在动力。在房市繁荣时期，房价上涨带来的房屋升值直接提高了房屋持有者的财富水平，这种财富增加带来了不可小视的“收入效应”，有房者将更多地消费，更少地储蓄，社会范围内的消费倾向增加给一国经济增长带来了源源不断的需求动力，这也是美国快速走出世纪初衰退泥沼的重要原因之一。在房市萧条时期，这种“收入效应”将出现令人无奈的方向变化，房价下跌降低了房屋持有者的财富水平，增强了储蓄动机而减弱了消费需求，经济增长在需求紧缩之下将步履维艰。

　　在国际方面，美国房市泡沫的破灭将给其他出口导向型经济体带来负面影响。美国房市火爆带来的需求激增一直以来让出口依存度较高的国家，特别是亚洲国家受益良多。如果美国消费者由于房价下跌不得不捂紧钱包，那么它所有的贸易伙伴都将因此受到经济牵连，特别是那些本身也面临房价泡沫破灭危险的国家，双重打击之下走出经济困境将更显艰难。

　　更令人担心的是，美国房市泡沫的破灭很可能引发一个恶性循环。为了保持相对于美元的汇率弱势以刺激出口，一些亚洲国家的中央银行积累了大量的外汇储备，并将之用于购买美国国债，这种国际资本流入一定程度上助长了美国房市的火爆。而一旦美国房市泡沫破灭给这些国家出口造成沉重打击，美国也将因此失去廉价的外部融资渠道，这将进一步打击美国房市，形成内外互动的恶性循环。

　　总之，随着货币环境和心理因素的变化，美国房市泡沫的破灭悄然开始并将愈演愈烈，整个世界经济的复苏也因此被蒙上了一层阴影。

　　程实（复旦大学国际金融系博士生）