业内人士称，此举存在隐患，建议买卖双方谨慎行事

　　2005年5月，国务院颁发的国家七部委出台的房地产新政策中规定，自2005年6月1日开始，对于个人购买住房不足两年转手交易的，交易时按照售房收入的全额交纳营业税。这个政策实施后，二手房交易市场上出现房产交易者为了规避两年内的营业税，以“以租代售”形式卖房现象，业内人士称，这种方式存在隐患，建议买卖双方要谨慎行事。

　　日前，市民王先生在某房产中介公司看中了一套二手房，房屋主人江先生称，他是在4个月前买的房子，按照现行的房地产新规定，他们交易房屋时，江先生必须按照售房收入的全额交纳营业税，江先生表示，他可以将房子先租给王先生，等他的买房行为发生两年以后，他再以当初达成的协议内容将房子卖给王先生，之前发生的租金可以冲抵买房款。

　　这就是“以租代售”售房，业内人士解释说，事件中，出售者的出售意愿并没有发生改变，依然是当期出售。虽然“以租代售”是在买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，这在一定程度上达到了规避相应税费的目的。

　　业内人士表示，这种现象虽然表面看似没有一点破绽，实际上是经不起推敲的。首先，由于现时房屋的价格具有极大的可变因素，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的“两年限制”之后的该房屋价格很可能是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子。这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多的不利后果。出租年限越长，其机会成本也越大，风险也越高；其次，如果房屋价格下降了，那么买家也有可能在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将会给交易双方违约带来了巨大的空间。

　　对此，辽宁伟凯律师事务所王孝发律师认为，这种“以租代售”形式实际上也在规避法律条文，《合同法》中第52条规定，这种恶意串通、损害国家、集体、第三者利益的合同属无效合同。

　　王孝发表示，站在买房者的角度看，其实和卖房者签订的是附期限合同，这种附期限合同只有期限到期时才生效，如果租房期间双方因为房价等因素有分歧，买房者的利益是不受法律保护的。记者王晓梅