海口晚报网2月23日讯 海口和三亚是海南房地产市场的主要集中地，但两地二手房市场却呈现冷热不均两重天的景象。

　　“自今年元宵节以来，我们几乎每天都成交1至2套二手房，形势非常不错！”海口房地产交易市场销售部经理罗颂说。据说，海口现在房地产中介公司可能多达近百家，一方面反映了二手房交易量的较大增长，一方面说明了二手房交易市场的活跃。

　　而在去年6至9月，海口二手房市场也曾遭受过国家宏观调控的影响，造成成交量下跌幅度约50%的不利局面。不过，这一状况未持续时间太久。去年10月以来，海口二手房又活跃起来。

　　海南第一房地产交易所营销总监张晏昌等人认为，与目前海口的二手房市场的活跃相比，三亚二手房市场则持续萎靡不振。三亚晨报资深记者彭体认为，三亚二手房市场难有起色主要是受政策之累。他说，三亚的房地产市场外销型特点更为明显，主要是发达地区的富裕人群前来购买，国家宏观调控政策对长三角等地区的影响很大，而这几个地区正是三亚房地产最主要的销售市场，这些区域的人们持币观望，对三亚房地产销售造成影响。此外，由于三亚严格执行有关税费征收标准，让二手房在转让时的大部分收益变成了税款，这大大抑制了投资型的购房者转让房产的冲动。

　　有关资料显示：在不少月份，三亚二手房市场量达不到一手房市场量的1%，而全国各大城市的这一比例是50％左右。

　　自用型为主托热海口市场

　　同样受到国家宏观调控的影响，海口同样也要征收个人所得税等税费，为何海口二手房市场没有受到冲击呢？业内资深人士认为，主要是海口房产购买者以自用型为主。

　　“今年冬季以来，来海口看房的岛外人群好象明显增多了。”海口房地产交易市场的多位工作人员都有这样的感受。由于候鸟型老人选择来海口“猫冬”的增多，他们多为定期短暂性养老，没有必要住酒店，也往往不考虑购买相对昂贵的一手房，在经济条件可承受的范围内购买一套二手房是他们不错的选择。一位来自哈尔滨的刘老先生说，海南的气候、环境非常好，没有必要非得购买配套园林的小区，反正每年只住几个月，花个八九万元买套交通便利、安静、买菜方便的小房子就很好了。

　　此外，不少在海口工作多年的青年男女，往往有首次置业时选择暂时性过渡房的心理，这也强烈刺激了二手房需求。同时在海口炒二手房的利润空间不大，因而炒家极少。

　　与海口不同，在三亚的购房者中有相当比例属于投资型的，真正自住的不多。由于进入海口二手房市场的房产有一大半是续建的“处置楼”，当时业主购进的价格约为1300元—1400元/平方米的低价，如今这些业主有了更多的积蓄后，就想换套更理想的房子，这是海口二手房房源的重要来源。二手房1400元—1500元/平方米左右的价格较有吸引力，尤其是外来度假养老的人群对这样的价格很感兴趣。海口新建房产的均价约2500元左右。

　　15万元左右的易转手

　　海南第一房地产交易所与海口市房地产交易市场的有关工作人员介绍，目前海口较好销的二手房一般在90平方米左右、2房2厅、价位约15万元左右。二手房如果超过30万元，成交量就很少了。而购买二手房的人群中，对10万元左右的感兴趣的比例最高，但10万以下的房源不多。

　　罗颂认为，以前二手房价格普遍比较低，具有一定的升值潜力，近两年20万元—30万元的二手房也出现了。现在很多业主如果能承受20万元以内的房产，一般会考虑买二手房。因为20万元以内的新房少，可选性差，而二手房则可以挑选大面积的。20万元似乎是二手房取舍的一个分水岭。买二手房的人中绝大部分为居家，除非经济适用房有超低价格时，才有人进入投资。

　　记者了解，海口房产的建筑成本受到建材提价、拿地成本、税费等影响，建筑成本有所提高，新房价格步步提升，转移了部分客源到二手房市场选择房产。此外，由于今年是国务院给海南停缓建工程相关优惠政策的最后一年，明年停缓建工程处置的成本也将增大，因此，海口二手房市场房源供应量较大，但是房价难以下跌，而且有可能在将来适度走高。（来源：海南日报�牐�