先付钱，后喝茶，是《茶馆》中商家针对世道不济，拖账赖账现象严重不得已而推出的经营之道，时至今日，这种现象却屡屡出现在房地产销售领域中。

　　新年伊始，投资置业又成为人们首要的追求。据了解，1月份北京新开盘的项目均引发了不同程度的热销浪潮。国美明天第一城创下开盘当日销售近200多套的惊人业绩，亚运村项目融域也在一天之内创下11套的佳绩，而中海安德鲁斯、南北栋等项目的销售也呈火爆局面……

　　楼盘的热销从某种程度上讲也是买房人心惊肉跳的开始。据买房人反映，现在销售的一些项目在不公开价格的前提下，让买房人前来看房和排号，有的还收取一定的订金。这种现象背后昭示着怎样的市场动态？开发商这种未定价先接洽买房人的做法是否有悖原则？本报记者近日对有关方面进行了采访。

　　价格未定先收订金楼市屡掀“霸王”销售

　　近日，有买房人向本报投诉，他们看中了京城某家房地产新项目，当他们满怀热情前去看房时却得知，该项目只让他们对看中的户型进行登记，而且要交一定数量的订金，往往一套房子有好几个客户排队等待购买，而该项目的定价却没有公布。买房人对开发商的这种做法颇有微词。

　　一位买房人对记者说，但凡商品买卖，首先是建立在价格的公开、透明化上，一个愿买一个愿卖，而现在有些地产项目却违反这一原则，往往造成的局面是，买房人看好的房子等价格出来以后，发现与自己的承受能力相去甚远，耽误了自己多种选择的时机，这样的损失开发商是否应该承担责任。但现在的市场就是这样，开发商就是要造成项目的抢购态势，然后他们趁机抬价，获取更大的利润。

　　但大多数未定价先积累客户的开发商表示，没有取得预售证之前收取买房人订金的做法是国家有关部门明令禁止的，以上提到的收取订金的项目尚属少数。通常他们的做法是，先将即将开盘销售的消息散布出去，让大量的买房人前来看房，然后通过登记、排号等做法将客户“束缚”住，等价格出来以后，不会造成客户的流失。这种做法对于卖方来说是无可厚非的，毕竟，随行就市是任何一个商家遵循的生意原则。

　　据北京南城项目南北栋销售负责人李亚明介绍，他们积累客户，试探价格的做法是，在项目两公里的范围内推出一份调查问卷，对项目的户型、价格进行摸底调查，规定凡是买房人在30天之内持调查问卷前来看房者，在价格出来后可享受每平方米100元的价格优惠，这样一来使开发商能够了解买房人的心理底限，又能使买房人得到一些实惠，一举两得。

　　据了解，很多新盘在价格未定之前都采用这样的试水调查。

　　聚拢客户价格试水开发商暗战买房者

　　新项目中海安德鲁斯、和平里DE小镇目前排队的买房人都已经达到了几百，而价格至今也没有公布，那么，开发商让买房人先上车后买票的做法背后有怎样的隐情呢？

　　北京泰跃房地产有限公司销售总监季满如在接受记者采访时介绍说，其实在房地产领域，传统价格的制订一般有几个原则：首先是成本定价法，将项目所有的成本核算清楚，加上一定的利润形成价格；其次是比较定价法，新项目以周边项目做参照物，根据自己的特点，与周边项目的价格略高或略低形成价格。

　　但随着近几年市场的不确定性，传统的定价法已经不能反映瞬息万变的市场，怎样能够准确地制订价格？最简单的办法，从终端客户———买房人身上找答案。

　　据介绍，一般开发商会对价格给一个模糊的空间，比如每平方米6000—7000元之间，并不说明是起价还是均价，然后看客户的反应：如果反应强烈，价格就会比较高；如果反应平淡，价格就会比较平实。

　　当然，开发商定价都有一个适宜的幅度，一般在10%左右，根据市场的反映来决定开盘价格是取上限还是下限。

　　由于开发商在未取得销售许可证之前是不允许收取订金或定金的，因此，开发商会给客户办一张类似VIP会员卡的存储卡，客户将一定金额存入该卡，在买房时凭卡确认身份，这样的做法在地产圈里称之为“认筹”，从这个意义上讲，有点打政策擦边球的味道。

　　看来，通过买房人试探市场行情然后定价，已经成为众多开发商心照不宣的行规。这种做法到底是开发商另辟蹊径的高招，还是对职业道德的违背？自然是买家卖家各执一词的口水官司了。

　　狗年楼市预示火爆谁去关注买家知情权

　　通过买房人的铺垫，新的一年里，楼市的价格会随之不断攀高，火爆局面会成为趋势。李亚明对记者说，通过价格试水，项目仅仅开盘一个多月，就完成了50%的销售额，而且价格也要比当初设想要更加理想。

　　在接受记者采访的开发商中，绝大多数人对今年市场一致看好。但有谁想过，楼市的火爆怎样能够弥补买房人对价格不知情的失落。一位周姓买房人无奈地表示，同样作为商品，为什么房子成为例外。衣食住行关乎民生，富豪榜上越来越多的地产人士入选，而他们的上帝却因为水涨船高的市场不得不拿出更多的血汗钱，这样的落差值得各界去多方关注。

　　而开发商没出价格却收取订金或者诚意金的做法在法律上能否说得过去，北京赛德天勤律师事务所吴将律师对订金和诚意金做了解释，订金或者诚意金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。因此，购房者签字时一定要认真仔细不要写错，否则到时后悔不迭。张舰