即使允许工业用地期满后可以按原用途延期，但对已经改变了土地和房产用途的华强北区域而言，能否继续拥有厂房的使用权，并继续从事商业化的经营呢？市民是否能继续享受华强北的商业繁荣？记者从国土规划部门了解到，目前针对华强北土地及房产用途转变的问题，政府尚无相关政策及制度出台，仍处于制度缺位状态。这种缺位，不仅关系着现有业主的切身利益，同时引发了华强北可持续发展、科学规划等一系列问题。

　　【问题一】商家前途未卜

　　商家表示，制度的缺失，直接影响了商家对华强北长期投资的信心。如果申请用地延期，按有关规定，也要等到到期的前一年才可以开始申请，这使得很多商家错失商机。“比如我们要引入一家旗舰店或者某知名品牌，对方通常都会对租期有要求，一般是5—10年，我们连自己是否能继续在这里经营都不知道，对方怎么会跟我们签约入驻？”铜锣湾的商家代表说。钟表配套市场的高总也表示，“不明朗的制度，让商家没有扎根的感觉，如果有好的机会，相信很多商家会另作打算。”

　　【问题二】临时地租“一刀切”

　　记者了解到，由于华强北工业用地的商业化使用早成事实，在缺乏制度规范的情况下，政府通过收取临时土地使用费，来表示对这种现状的临时性承认，并借以调节政府与业主、商家因土地及物业功能转变而带来的利益分配关系。

　　但是，商家们认为收费标准的“一刀切”有不妥当的地方。据商家反映，政府最初是按照每年120元/平方米收取临时土地使用费，2004年提高为每年360元/平方米。这一标准，对于沿街经营商场的物业来讲尚能承受，但对处于商圈边缘从事办公、仓储等用途的物业来说，就很难接受了。

　　【问题三】部分商家无法办照

　　商家们说，土地和工业厂房商业化使用问题的制度不配套，同样也给商家经营造成许多困扰。在去年市政府开展“清理无牌无照”行动，要求市场经营方在申办营业执照时，提供物业合法使用的证明。结果，商家多因所承租的物业不具备商业功能而无法办照。

　　“此事后来虽经市政府有关部门出面协调暂时获得解决，但我们还是‘名不正、言不顺’，缺乏法律规范，与‘清无’规定相悖。”一个商家代表告诉记者，有的商家到现在还办不到执照、领不到发票，经营严重受影响。”

　　【问题四】在建项目无统一规划

　　商家们反映，规划没有出台，统一政策不明朗，但是却眼见爱华市场、中航苑、华强广场、鹏基小区等项目都开始建，这些项目之间又缺乏统一的规划协调，各自为政。中航苑副总经理欧阳昊提出，目前正在筹建的中航城，地下规划了3500车位的停车场，他们在规划建设时考虑到了与周边片区的连接，满足了新老物业的需求，他们认为这样的规划建设增加了成本，带有公益性质，政府应该给予政策上的倾斜，然而目前没有人来协调和考虑这些问题。“可以预见，如果这些项目建成，又无法与周边项目衔接统一，将给华强北带来新的问题，日后改造难度将更大。”华强北管委办主任何国平担忧地说。

　　可见，上述四个问题的出现都与华强北土地出让及使用制度密切相关。在华强北区域功能转型之后，政府相关的政策和制度未能及时出台，使得市场运行因制度的缺失、不配套和不规范等因素而受到影响。

　　相关背景

　　厂房商用是华强北商圈的特点

　　就商家反映的租赁厂房物业到期问题，记者作了进一步调查。华强北管委办主任何国平告诉记者，华强北商业区由工业区转变而来，商家租赁工业厂房从事商业化经营，成为华强北商圈形成和发展的鲜明特点。

　　根据深圳市政府2004年4月颁布的《深圳市到期房地产续期若干规定》，同意行政划拨性质的房地产在使用年限期满后，可以通过补交地价或支付租金的方式延长使用年限，但前提条件必须是“在不改变用途的情况下”。

　　而事实上，华强北的土地与厂房多数已经改变了用途，转为商业或办公使用。据鹏基物业公司负责人介绍，他们所管理的上步小区30多栋厂房，“没有一栋是从事工业的，全部为商业或办公用途。”这也就是商家最担心的问题。

　　管理部门说法

　　华强北商业圈发展须及早谋划

　　据华强北管委办有关负责人表示，关于政府对行政划拨用地期满后转变功能政策迟不出台的原因，社会上各方说法不一。大多认为，它涉及到政府、商家和业主利益的博弈，事关重大，应慎重考虑。从现实层面上看，在华强北商业区的发展中，商家因物业功能的转变获利最大，业主次之，而政府最小。因此，有人主张政府在土地到期后应逐步收回，重新规划，把商家这一获利最大的“中间层”挤走。

　　但也有人认为，商家虽获利较大，但他们是市场经营的组织者，没有商家整合市场资源，就没有华强北的今天。实践证明，业主直接经营市场大多不甚成功。如中电电子市场、宏大数码市场等，最终转由万商汇和赛博经营。同时，商家在市场经营中的风险也较大，并非坐收渔利。华强北绿杨食品世界、女儿国、创景名店坊、东方时尚等的相继倒闭就是明证。

　　相比之下，政府、商家和业主三方的利益均衡，应是一个合乎市场规律又有利于公共财政收入的可行性方案。但无论如何，从制度层面来讲，华强北行政划拨用地到期后的相关政策及早出台，是一个时限性极强且涉及商圈长远发展的制度安排。对此，政府应及早谋划。