虽然有种种原因阻碍着四合院的上市和交易，但四合院的房产投资潜力已经显露峥嵘之势。

　　夕阳西下，一抹阳光柔和地洒在京城幽深的胡同中：大红宅门，锃亮的门钹，精致的四合院，槐荫下闲谈的老人，追逐顽戏的孩子，构成了一幅近乎完美的画卷。

　　事实上，基于四合院独有的稀缺性，近两年购买者已然呈现趋之若鹜之势。尽管单笔交易价格不菲，但对于一些在洋房中呆惯了的老外们，四合院所蕴涵的文化底蕴远远超出了其市场价值。

　　中外商人成购买主体

　　美国律师龙安志来中国已有20多年，他拥有3座四合院，其中的一座更是被改建成了“北京新红资客栈”。在接受媒体采访时，龙安志不止一次地自夸道：“除了水电线路和取暖设备外，其他所有东西都是原汁原味的。

　　采访中，记者了解到，自2004年5月，外国人首次被允许购买北京四合院以来，越来越多富裕的、有影响力的外国人纷纷表露出不惜重金拥有一座京城四合院的愿望。

　　最近，有媒体报道称，“传媒大亨”鲁珀特·默多克与其中国妻子邓文迪打算购买一座北京四合院，但他本人对此予以否认。与此同时，坊间还传出了，雅虎公司联合创始人杨致远和高盛公司前总裁约翰·桑顿也在四处搜寻四合院的消息，尽管两人并未对此发表评论。

　　除了传闻中提到的诸位名人，究竟还有哪些人对四合院感兴趣呢？带着这样的疑问，记者采访了北京四合院专业代理机构——万德成的总经理井蕴娇。井蕴娇介绍说，由于四合院实行现金全款支付形式，一座院落价值少则也要上百万。从购买人群的构成上看，主要包括海外华侨、外国人和国内富商。购买用途则相对广泛，既有用于自住的，也有用于投资的。

　　根据京城房产中介“链家地产”的统计数据显示，北京的四合院住宅主要分布在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区，其中东西城四合院的数量占总量的70%以上。此外，后海、交道口、南池子、朝内南小街、东华门、琉璃场等区域也都是四合院住宅的主要分布区域。

　　那么，不同区域的四合院价格如何呢？“链家地产”的专业人士告诉记者，由于四合院向来有“东贵西富”、“北贫南贱”之分，因此在价格上差距巨大。保存基本完整的四合院，在崇文区琉璃厂附近大概为10000元/平方米，而在东城、西城则达到了20000元/平方米。加之，四合院在风水、格局以及保存价值等方面区别于其他类型房产，在各区域的平均成交价格往往难于统计，即使在同一区域，价格也会相差很多。

　　一位业内人士告诉记者，和普通商品住宅交易不同，四合院的交易通常不是按照房屋面积计算的，而是按照院内面积计算的，一套比较规整的四合院市场价格最少也要100多万，最多则达数千万元。

　　投资四合院就像买古董

　　SOHO中国总裁潘石屹曾说：“人和人就是不一样，有的人就喜欢住在文物堆里，尽管它不实用，也不舒服。文物在于它的历史价值，要买就要承受它的不舒适。”现实情况是，由于大部分四合院已有百年历史，大多破损严重，缺乏如上下水、煤气、供电、厕所等基础设施，购买后需要投入大量资金维修甚至翻建。

　　井蕴娇介绍说，目前看，翻建总体会遵循古建规制，只是会加入一些现代元素。据悉，在北京，如果四合院买家打算翻建并希望增加现代化生活设施，比如引入空调、市政供暖、加大供电负荷等，只须向有关部门提出申请，得到批复后即可实施。

　　尽管四合院价格不菲且舒适性较差，但目前看，购买者还是愿意一掷千金。对此，井蕴娇分析说，一方面是因为购买者看重四合院所蕴藏的历史文化，另一方面则是看重四合院较大的升值空间。

　　井蕴娇直言，投资四合院就像买古董一样升值潜力较大。“目前北京四合院的价格，每年都会有10%至20%的涨幅空间。但四合院是一种非常特殊的物业，这种价格涨幅并非绝对。”

　　谈及如何选择四合院？专业人士建议，一方面，要关注周边环境，应注意四合院所在区域周边有无高大建筑群落，以免采光不佳；另一方面，要注意大门的位置，受中国古代建筑环境学的影响，大门一般不设在中轴线上。此外，要注意院内树木，因为按照老北京的说法，四合院内种树是非常讲究的。

　　交易瓶颈尚待突破

　　虽然四合院受到了中外买家的热捧，但京城四合院住宅市场的成交量并没有显著增长，每年成交仅为几十套而已。那么，成交量与需求增长量为何不一致呢？对此，“链家地产”的专业人士认为，造成这种局面出现主要是四合院在交易过程中存在两个弊端。

　　首先，产权关系复杂。北京四合院从前实行居者有其屋的政策，只有少数四合院具有产权，且很少有一处四合院属于独户所有。这就使得一方面四合院房产由于产权上的不明晰，不能按照正常的二手房交易程序上市；另一方面由于产权关系的复杂，阻碍了上市时间和流通频率。

　　其次，买卖双方在房产价值认识上存在一定偏差。买卖双方对四合院价值认同的差异以及四合院本身价值的难以界定，也是导致其不易成交的原因。

　　“虽然有种种原因阻碍着四合院的上市和交易，但四合院的房产投资潜力已经显露峥嵘之势。”“链家地产”的业内人士告诉记者。

　　厚重的四合院文化

　　北京四合院历史悠久，作为老北京人世代居住的主要建筑形式，以其独特的风貌驰名中外。

　　北京四合院东、西、南、北四个方向的房屋各自独立，东西厢房与正房（北房）、倒座（南座）的建筑本身并不连接，且正房、厢房、倒座等所有房屋均为一层，连接这些房屋的仅是转角处的游廊。

　　据悉，京城四合院之所以得名，不仅在于其构成的独特性，更在于其蕴含着深刻的文化内涵。

　　四合院的装修、雕饰、彩绘处处体现着民俗民风和传统文化，如以蝙蝠、寿字组成的图案，寓意“福寿双全”，以花瓶内安插月季花的图案，寓意“四季平安”。清华大学建筑学院吴良镛教授就曾说：“从太和殿前面的广场到小胡同里的四合院，都反映着古老的中华文明。建筑精美、园林秀丽、居住方便，体现着天人合一的哲学思想和传统的伦理观念，整个系统非常和谐，非常美。”记者李佳鹏 实习生 王真臻

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