继2005年年底深圳、北京等地爆出“地荒论”后,房地产商自我“造市”的风潮最近再次登陆广州。针对近期一些开发商声称是因供地不足而引起楼价上涨的说法,广州市国土房管局日前予以正面批驳:广州土地供应充足,房屋市场不会有“地荒”之虞;近期楼市不排除哄抬因素,市民宜审慎入市。
政府部门的正式表态,无疑是对一些居心叵测的地产商的当头棒喝。日前,一些业界的资深人士向记者透露了房地产巨头的“造市路线图”。他们认为,当下的珠三角楼市可谓“山雨欲来风满楼”,各种力量的博弈已经白热化。
“造市路线图”———
“地荒论”、“游资论”、“理性论”等信息冲击着消费者的心理防线,使市民产生“比价心理”,把房价同上海、北京等城市的房价相比
去年以来,中央政府为抑制一些地方虚高的房价,曾频频打出“组合拳”。广东很幸运,广州、深圳的房地产市场在去年年初以前一直显得相对平静。
然而,正当广东居民为珠三角房市的理性而庆幸时,“地荒论”、“200亿游资论”、“广州房市理性论”和“天价地王”等信息像潮水般不断冲击着消费者的心理防线。在这些信息的轮番轰炸下,广州、深圳的市民产生了强烈的“比价心理”,开始把房价同上海、北京等城市的房价相比。“正是由于摸清了市民们的‘比价效应’心理,某些地产商利用节假日、开盘等时机悄然升价,不断触探市场承受力的底线。”广东省政府参事潘蜀健教授说。
广州某地产中介一位不愿透露姓名的高管曝出地产商“造市”的黑幕。“去年国庆黄金周,我们为广州一个楼盘做推广计划,把开盘价定在每平方米8000元,但在开盘前的头几天,老板忽然决定要以每平方米8488元入市。当时我们都为老板的这种举动捏了一把汗;但市场反映却出奇的好。这个楼盘开盘后不久就升为每平方米8800元。现在真是不怕做不到,就怕想不到!”
“一家地产商成功地击破市场底线,其他地产商则不断跟进。羊群效应形成,‘造市’就已成功。”这位高管说,虽然没有经过所谓的联合密谋、峰会讨论,但“造市”时的配合默契却是事实。
就是在这种“造市”图谋的作用下,珠三角城市居民曾经耳熟能详的“开盘必特价,特价必升值”的地产广告词不见了,取而代之的是开发商“开盘必高价,高价必加价”的跳跃式挑战市场底线的“造市”营销策略。
这种“造市”图谋从广州市国土房管局发布的十区住宅均价可以略窥端倪:去年1月份,广州住宅均价4825元/平方米,但在去年10月份,楼价却拔地而起,猛涨到5597元/平方米。而深圳房价更是在2005年飞涨了17.38%。
事实上,去年以来,深圳出现的炒房风波也难逃开发商自我“造市”的嫌疑。“在一些大中城市,购房的需求旺盛,供求关系非常微妙,一些房地产商掌握了消费者的心理,利用媒体大肆鼓噪‘地荒论’、‘热钱炒楼说’,以达到哄抬楼价、攫取暴利的目的。”深圳市房地产研究中心主任王锋分析说。
为何有这么旺盛的需求———
新生代购房生力军浮出水面,强劲需求的背后是其父母的财力支持
房地产巨头要挑战市场底线,其背后必须有一定的市场需求或潜在需求。
“上海楼市是外资、游资推动型的,而以广州、深圳为代表的珠三角楼市属于需求推动型。”合富辉煌房地产佛山分公司总经理李慰说。
但数据显示,广东18%的家庭拥有两套以上住房,而在经济发达的珠三角地区,“双房”家庭的比例更是高得惊人:顺德36%的家庭早在2004年之前就已步入“双房”时代。为什么已有“双房”的珠三角家庭近期又有了强烈的购房欲望?
“现在的购房者越来越呈现出年轻化的趋势。”李慰说,“这些年轻人很大一批是上世纪70年代末和80年代初出生的独生子女,我们把他们称之为新生代购房生力军。”
“在我们的一些楼盘,新生代购房生力军的比例已接近50%。”广东百越地产公司总经理扬丹曾经对广州楼市需求做过详尽的调查,“同以前的购房者相比,新生代购房生力军大多是独生子女,其强劲需求的背后是其父母的财力支持。”
扬丹认为,上世纪70年代和80年代初正是新中国建国后的一个生育高峰期,因此他认为,近几年社会的购房需求比较强劲。
业内专家分析说,在有众多消费者持币待购的情况下,微妙的房地产市场经受不了任何的风吹草动。在全国房价高企的背景下,一条“热钱涌入”的新闻报道,或者开发商自编自导的营销剧,都可能引发消费者的恐慌,成为引爆珠三角楼市疯狂的导火索。
各方博弈白热化———
政府将以土地“大开闸”的行动反击“地荒论”,通过加大土地供应抑制楼价狂飙
在富庶的珠三角,越来越多的人渴望能改善居住环境,楼价的高低也就成为关系到大众福祉的重要指标。一场由政府、开发商、消费者和媒体等各种力量参与的博弈已经白热化。
事实上,目前政府与发展商的博弈已从语言扩展到行动。为反击地产商集体唱响的“地荒论”,广州市已经开始“开闸放地”:2月份广州市将拍卖的地块多达9幅,总建筑面积达84.32万平方米,为历年所罕见。种种迹象表明,土地供应将是今年广州楼市调控的重要手段,政府正在通过调节土地供应稳定房价。
政府如此高频率地开闸放地,似乎也在释放一个信号:将以土地“大开闸”的实际行动反击“地荒论”,通过加大土地供应抑制楼价狂飙。
在深圳市,据悉目前有关部门正在酝酿出台一系列有针对性的调控政策,如适度增加住宅用地供应;加强对闲置土地的管理,依法征收土地闲置费;已登记项目应换成认购书;加强政府公共租赁住房建设,计划在未来10年内建设2000万平方米的“公屋”;完善市场信息系统,引导市民理性置业等。
不知是巧合还是其他原因,在政府开始宏观调控后,对广州地产业具有风向标意义、已连续举办了两届的有十大地产商参加的“广州地产经济峰会”,据了解目前仍没有召开的意向,而前两届此时都已经召开了。
据悉,在2004年的首届峰会上,十大地产巨头一致预言“广州楼价将升价10%”,结果当年房价竟上涨了18%。而在去年年初的第二届地产经济峰会上,十大地产巨头抛出“地荒”说,将房价上涨的原因归结于土地供应不足。“地荒论”抛出后,几乎每推出一块地,都会遭到市场疯抢,地价屡被刷新,房价也随之大幅上扬。(蔡国兆 王启广 彭勇) |