【江苏商报报道】本报记者　曹露　曾璐　报道河西奥体地区双和园，3300元/平方米，被称之为超低价楼盘;即将于3月底上市的奥体另一楼盘兴元嘉园又宣布起售3800元/平方米，均价4700元/平方米的惊爆低价;河西个别楼盘据说要“补回利润”，均价从5100元调高至5200元;即将开盘的河西70万平方米的大盘西堤国际，价格虽然还没有最终确定，但是外界的猜测颇多……开春以来，河西房价怎么了？

　　房价涨涨跌跌

　　河西房价让人有些看不懂。前不久，河西双和园中低价房以每平方米3300元的价格横空出世。不久后，又传出另一家位于奥体大街与嵩山路交汇处的兴元嘉园将其起售价定在每平方米3800元。该楼盘有关负责人介绍，该项目于2004年6月拿地，总建筑面积近10万平方米。地价成本比相邻的中海·塞纳丽舍、万科·光明城市都高，达到2400元/平方米，加上建安成本、各项税收等，楼盘的成本价在4500元/平方米左右。之所以以较低的价格开盘售卖，目的是打开市场，河西的供应量太大了。河西的房价也有个别另类的。比如，万达华府从2月17日开始将13栋85平方米两房房源均价上调120元/平方米左右，由原来5100元/平方米的均价拉升至5200多元/平方米，万达华府也由此成为2006年南京楼市首家涨价楼盘。记者了解到，河西目前大大小小的在售楼盘有20多家，出于销售的压力，许多河西开发商一样，采取“低开高走”的策略。其实，早在去年六一新政出台后，老百姓持币观望气氛越来越浓，特别是面对河西高企的房价，购房者迟迟不肯下手。加上河西楼盘供需比一直保持在1.5左右，大部分楼盘销售举步维艰。在这样的情形下，部分楼盘开始打起价格战，楼盘的价格也在发生变化。南京网尚研究机构统计数据显示，自2003年1月起至2006年1月，河西累计供需比达到1.3：1，个别月份远超过这个数据，截至2006年1月，大约有110万平方米的房源有待消化，另据河西指挥部相关部门提供数据表明，今年还将有100万平方米的住宅开建。而在此之前不足一年的时间里，河西众多楼盘降价幅度超过30%，几乎可与上海新推楼盘的降幅相比。

　　河西房产近期销售猛涨

　　这两天，网上房地产每日住房成交量，河西地区的成交量排名靠前。截至前天晚上8时，南京住宅共认购的239套认购记录中，河西名列第一，55套住宅找到了买家；江宁位居第二，认购54套，从当天的299套成交量上来看，河西成交了52套。截至昨天下午5点，网上房地产数据显示，河西成交逾50套，每平方米均价在5300元左右。南京顺驰地产有限公司有关人士认为，之所以出现突然井喷的情况，主要是因为消费者的购买力被压抑太久，是时候释放出来了。另外，随着河西一批准现房和现房的陆续交付，人们更多地考虑到规避风险，前来洽谈购房的人比较多。除此之外，日前，国家发改委对于房价宏观调控政策的松动，都起到了一定的促进作用。因此，河西又成为人们关注的焦点。南京新居置业投资顾问有限公司黄真敏说，春节之后，河西的房市便开始逐渐回暖，例如，紫鑫中华广场。有些客户大年初一全家来看房，初二便决定购房。而且，自从春节过后，售楼处总是热热闹闹，每天都有大量客户前来看房，都会有成交。并且，由看房到定下来购买之间的时间大大缩短，观望的人比较少。

　　河西房价三种现象

　　“河西的房价有时候会让购房者感到犹豫。”欲在河西购房的南京市民吕先生说。吕先生告诉记者，他从去年底就开始盘算在哪购房，后来看中了河西，但是就在选择楼盘时犯了难。他告诉记者，因为自己是初次购房，虽然听朋友说河西好，可是自己去看了一次，还是觉得交通和小孩入学上面会有些困难。他说，目前自己只定下来了大方向，选择河西，因为考虑到他的发展。但是具体哪个方位还没有定。“再说，有的楼盘起售价很低，就怕有什么质量问题，有些楼盘又要开盘，还不知道价格，一时不知道如何选择”。记者了解到，朗诗国际街区、万科光明城市、中海·塞纳丽舍、紫鑫中华广场、金马郦城等都会有一批现房交付。据网尚房地产数据显示，万科·光明城市目前售价6600元/平方米，中海·塞纳丽舍均价5900元/平方米，万达华府5100元/平方米。业内人士告诉记者，就河西目前的楼盘来说，在奥体核心区周边的楼盘，价格一直在5000～5500元/平方米左右，河西偏北，靠龙江地区，楼盘的价格在6000元/平方米左右，南面及东南面的楼盘价格大多在5000元/平方米以下，在这其间，各楼盘也会根据需要做出一些促销活动。该人士认为，河西的房价目前只有三种现象：一就是低价楼盘，比如双和园、兴元嘉园等，以低价吸引眼球；二则是逆市涨价的楼盘，比如万达华府，业内则认为，他的涨价是代表了奥体开发商对今年楼市的乐观与信心。最后则是，大多数楼盘的价格比较稳定，没有大起大落。该人士认为，从目前的形势来看，个别楼盘的涨价对整个板块影响不会太大，从某种意义上来也鼓舞了奥体已经购房的业主和持币待购者。

　　开发商认为价格波动很正常

　　金浦地产莫海熙认为，河西楼市在今后很长一段时间内将仍然是一大市场热点，一是因为有各大品牌企业的运作，二是因为政府对河西区域的配套建设仍然很大，三是河西区域的发展空间很大（区域面积和总体规划），四是南京新城区的建设势在必行，而河西地区是最具有现实和预期条件的。该人士认为，主要集中在比较成熟的区域，但是随着河西项目2006年交房高潮的到来，比较多的中高收入人群将进入河西，对于区域的发展和在消费者心目中的形象树立将产生很大的促进作用，所以河西的后势发展被看好。河西70万平方米的西堤国际上半年即将开盘，外界对其价格猜测颇多，也因为他的大体量，因此对于河西房价的走势可以说是一个参照物。记者在房地产论坛华侨路茶坊上看到，有网友猜测的价格仅为4200元/平方米，昨天记者联系银城房地产林明羿时，他告诉记者，最终的价格还没定下来，要到开盘前一周才能公布。不过，当记者问及如何看待最近河西房价变动的情况时，他说，比较复杂。河西另一房地产企业则认为，不论价格的涨或跌都很正常。开发商最终的目的都是为了调动群众购房积极性，激发他们的购买欲望，最终将房子卖出。

　　楼盘价格将进一步盘整

　　“在激烈的竞争中，河西各楼盘还会有一次价格盘整。”网尚房地产研究机构的有关负责人认为。海德卫城销售经理预测，今年河西楼市整体稳中有升，局部价格有一定程度的调整，但总体是调增趋势占主流，成熟区域销售态势良好，局部发展中区域在上半年将有所盘整，下半年随着项目的逐步完成（进入现房交付阶段），销售形势将转好，并可能成为市场的强力支撑。万科置业负责人认为，河西作为市区土地供应量最大区域之一，住宅性价比提高、基础配套设施逐步完善，将会持续推动成交的逐步放大。整体而言，河西集中南京最多品牌开发商的公寓类产品，区域将会随着基础配套设施逐步完善，入住率提升取得价值的逐步体现，未来前景仍然看好。业内人士表示，现在购房需求大多为自住，这些刚性需求迟早会释放出来，按照往年的惯例，今年4、5、6月份应该会涌现一个购房小高潮。（3版《重磅报道》）(编辑　芒果)