专题采写：左娟　文旧城区新盘太少！城南大盘太贵！桂城楼盘太远！二手房太难选！很多旧城区居民在面临换房时，一番考察后发出这样一些感叹。旧城区居民换房难的问题值得关注，究竟随着城市中心向新城区转移，佛山新旧城区的房地产业发展现状有了多大的差距？在这之中，旧城区居民换房有怎样的难处？这部分暂时被压抑的购买力将流向何方？该如何消化？为反映和探讨这些问题，记者策划、采写了这组专题报道。

　　途径篇

　　旧城区居民换房全攻略

　　旧城区房地产业发展面临重重困难，旧城区居民换房也面临两难境地，那么这部分购买力将流向何方、如何消化？家园物业总经理黄学丽对于旧城区市场颇为熟悉，据她分析现在旧城区的主力消费群体有三类：一是二次置业者，二是为结婚而买房的年轻人，三是在佛山工作了几年，有一定积蓄的外地人。“这三类置业者各自有不同的需求，关键是要根据自己的经济实力，理性置业。”黄总说到。对此，记者也在多方采访之后，综合提出以下几种可供参考的购房方案。

　　方案一：旧城区在售将售楼盘

　　目前旧城区在售的楼盘主要只有红棉雅苑和东方广场：红棉雅苑在售的二期“水木清华”，均价3900元/平方米，目前剩下的主要是少量的三房单位；东方广场在售的翡翠城和水晶城，已经基本上卖完只剩下尾货，预计下半年将有数百套新的产品推出，开发商方面透露主要为80－98平方米的两房单位和100－130平方米的三房单位，还有较多的一房一厅单位，主要面向禅桂两地的投资客。所以大体上，在旧城区买房的选择性不大，而且预计在近两年内都不会再有新的楼盘推出。

　　方案二：城南新盘

　　换房自然追求更高的居住品位，目前城南的在售楼盘整体上代表的是佛山房地产开发的最高水平，而且城南和老城区之间没有交通瓶颈，各项配套设施也可共享，所以只要具备一定的经济实力，到城南买房是最好的选择。目前城南的楼盘可选择的楼盘也比较多：龙光·天湖郦都、丽日玫瑰·名城、东建·世纪康城、世博嘉园，以及即将开盘的汇银·奥林匹克花园、恒福新城等等。城南楼盘整体上偏向中高端市场，单价和总价都比较高，所以贷款购房是主要的方式，建议可以先将原住房卖出去付首付，然后供楼。

　　方案三：城区二手房

　　买二手房也是一种好的选择，关键是要“沙里淘金”，淘到优质而实惠的房子。据了解，目前禅城旧城区二手房的供应量和需求量都比较大，但买方多为外来人员，旧城区原居民再置业的话就没有必要买旧城区的二手房，所以多将目光放在新城区。新城区的二手房楼龄较小，品质较高，但是价格也相对比较高，二手房三房的价格已涨到了30万元-35万元/套，接近一手楼的销售价格。同时，由于很多房子一手买进不足两年，做二手买卖要交营业税等因素，造成目前可供选择的房源并不多，不过多家房产中介机构都看好新城区的二手市场，认为今年下半年开始，新城区二手房将有较大的放量，达到供求两旺的状况。

　　方案四：桂城西楼盘

　　目前禅桂楼市已呈一体化的形势，旧城区居民换房也可以考虑去桂城置业。如今的桂城也是大盘汇集之地，中海·万锦豪园、南海颐景园、雅居乐·雍景豪园以及即将开盘的万科·金色家园等，都是值得关注的品质大盘。但是，对于旧城区居民而言，比较实际的选择是位置毗邻禅城的桂城西部的楼盘，例如星晖?叠翠新城，首期5万多，月供1000元就可以买到。

　　方案五：城西品质小区

　　城西其实本身就是旧城区的一部分，只是在说楼市的时候习惯把它提出来讲而已。过去城西的位置偏远，而且没有高档小区，而现在随着佛山大道、禅西大道等的开通，也随着东海湾、荟丽·精英城、丽日家园等楼盘的相继面市，城西楼市也逐渐走入城区人们的视眼。到城西买房，目前可选择的就只有荟丽·精英城，还剩下30多套产品，但据悉，丽日家园二期将于五一前后推出，预计有200多套产品。

　　考虑篇

　　再选旧城区，主动中的被动———很多旧城区居民换房遭遇两难境地

　　在旧城区居住多年，很多居民准备换房，而在这换房过程中，很多居民都面临着两难的境地：原地置业，旧城区新盘寥寥无几；跟着城市中心迁移的步伐往城南置业，一些人由于经济原因对于城南大盘可望不可及，一些人也难以割舍“老城情结”。可以说，对于在旧城区的居住现状，他们是“又恨又爱”；对于新城区的高档大盘，则是“又爱又恨”。

　　住旧城区是种生活习惯

　　“近年来旧城区居民换房的需求增强，我注意到换房继续留在旧城区的人主要是出于三类原因：一是喜欢旧城区，在这里的工作和生活都形成了习惯；二是迁就老人的‘旧城情节’，方便照顾老人；三是出于经济原因，买不起城南等地的房子。”东建集团某项目负责人冯小姐对旧城区居民置业问题颇有深入的了解，她这样总结到。家园物业总经理黄学丽则补充到：“旧城区原有的配套设施相当完善，而且近年来新开发的几个楼盘比较适合本区域市民的需求，而且楼盘品质大大提高，所以在旧城区置业本身也是一种不错的选择。”根据业内人士的这些宏观上的分析，记者采访了准备买房的严先生，严先生给了记者一个简短有趣的回答：“没什么分析的，我依旧住旧城区，就是一种生活习惯而已！”

　　买城南房是个置业美梦

　　“我家选择原地置业，与其说是对于旧城区的喜爱，不如说是对于旧城区的依赖。”刚刚在旧城区新买了一套三房两厅住房的陈先生说到，他告诉记者，在当初决定要买房时，和妻子的第一想法都是要去城南买房，“是有那么一点向往之情”陈先生说到。但是后来，陈先生考虑到一方面父母在旧城区住习惯了不想搬，另一方面在城南买个房要四五十万元，之后供楼压力大，小孩的教育压力也大，而且妻子还想读研究生。“这样一些现实的问题都摆在眼前，我就只好决定在还在旧城区买房子了，而且我的想法也跟妻子不谋而合。”陈先生告诉记者，不过他还是说：“也许几年以后，经济条件允许了，我们会再换房买城南的房子！毕竟城市中心往那边移了，那边的生活环境也就好得多。”

　　矛盾点：旧城区高档商品房热销后即将缺货

　　最近几年来，旧城区新开发楼盘的数量屈指可数：金沙新城、鸿业新天地、鸿业现代城、鸿业豪庭、红棉雅苑、世纪嘉园以及东方尚城，而且都是小盘，货量最大的红棉雅苑两期产品加起来也只有600来套。据了解，这些楼盘的销售速度都很快，而且多是边卖边涨价。红棉雅苑相关负责人说道：“我们开卖时两房单位卖得很快，三房单位相对拖后腿，而现在两房全卖完了，买方又开始抢三房了！由此可见选择性之小。”现在旧城区的几个楼盘基本上都已经卖完，除了东方广场方面表示今年下半年还将有几百套的新货推出以外，其他楼盘都不再有新的产品。据广联房地产有限公司总经理李树荣透露，红棉雅苑卖完以后，附近还有一块土地推出，“但等它的产品开卖，估计至少要到2008年，”李总说道，他预计：“近两三年内，老城区将不再有新的楼盘面市。”合富辉煌相关负责人认为：“其实旧城区的房价有较大的上升空间，根据市民承受能力应该可以上升到4200元/平方米，但目前的状况是这个价格没有项目去实现，无可寄托！”“旧城区用于房地产开发的土地主要来自于两个方面，一是旧厂区的搬出，二是旧房拆迁”佛山市土地交易中心梅主任指出，他说到：“这两种方式都造成较大的开发成本，而且附加各种复杂的问题，所以旧城区的楼盘开发周期相对都比较长，所以现在应该是面临一个断货期”。据他透露，今年旧城区预计可以推出一块100亩左右的土地，也是由旧厂区退出而腾出来的，但具体面市时间还要视工作进度而定。

　　现状篇

　　佛山新旧城区，房地产业发展现状两重天

　　随着城市发展的脚步，佛山城市中心南移，于是出现了旧城区和新城区的区别。按照城市发展规律，两区域出现差距是正常而且必然的现象，而如果差距过大，则将要引起反思。我们且来看能够反映一个城市发展速度和足迹的房地产业，佛山新旧城区的房地产行业发展的差距如何？

　　两种不同的居住方式

　　虽然与三四年前旧城区单体楼林立、价格普遍较低的状况不同，这两年旧城区的新建楼盘质数大大提升，相继出现了几个高档住宅小区，如红棉雅苑、鸿业新天地等，但是，与之相伴的是老城区楼盘数量急剧减少，开发建设进度也相当慢，直至现在，从大体上而言，旧城区居住还是以单体楼、房改房和城中村为主，“街道”、“街”、“村”等仍然是旧城区居住地的主要称呼，业内人士评价旧城区还没有步入“商品房时代”。从旧城区到新城区，可以感受到两种不同的居住方式。新城区则聚集了佛山房地产业起步以来不断刷新的“地王”项目和不断诞生的超级大盘，除了少数城中村和单体楼以外，新城区市民居住环境都是有专业物管的小区，各项生活配套齐全，小区安全有保障，社区文化生活丰富多彩。据了解，对于旧城区现今“非小区”的一种居住方式，房地产业内人士多有关注，在去年首次召开的市物业管理行业讨论会上，就有物管公司老总、物管协会相关负责人提出旧城区内，旧区物业管理要开启而又难启动的问题。

　　平均楼价差距达1000元

　　据相关统计数据显示，2005年佛山商品房的平均价格为3057元/平方米，首次突破了3000元/平方米的大关。这个楼价是针对佛山五个区统计出来的平均水平，佛山中心城区的均价不是如此，新城区的均价更不是这个数。去年以来，新城区在售楼盘多以大盘为主，产品定位中高端市场为主，业内人士估算其均价已超过4000元/平方米。对于旧城区的楼盘均价，广联房地产开发有限公司总经理李树荣认为，因为旧城区新盘数量仅红棉雅苑、东方尚城等两三个，所以计算均价毫无意义。从现今售价上来看，红棉雅苑在售的二期“水木清华”均价已达3900元/平方米，这代表的是目前旧城区楼价的最高水平，而且远远高出平均水平。业内人士普遍认为，旧城区的平均楼价刚刚跨过3000元/平方米。合富辉煌佛山分公司相关负责人则提出要以总价来衡量，他说到：“从总价上来看，现在拿35万元在旧城区可以买到一间‘大房’（大概指110平方米以上的），而在城南，要买大户型的房子（大概指130平方米以上的）至少要50万元以上”。在二手房方面，据家园物业总经理黄学丽介绍，现在新城区的二手房均价达到3000元/平方米以上，有些品质较高的二手房价格已经逼近一手房价，而旧城区的二手房一般只能卖到2000元/平方米左右。“其主要原因在于旧城区的二手房楼龄高、配套差，整体水平够不上现代商品房的档次，当然也与城市中心南移、人口南移有关。”黄总分析道。

　　旧城区房地产业发展困难重重

　　从单个楼盘来看，近年来旧城区房地产业的发展取得了一定的提升。例如鸿业集团近年连续开发的三个项目都在旧城区，它们各具特色而且品质高尚：鸿业豪庭的豪华，鸿业现代城的现代感和鸿业新天地的‘中国风’，都造成了市场热销。同时，东方尚城凭借东方广场的带动作用，吸引了较多城南、桂城等地的投资客；红棉雅苑凭借其高尚的品质定位，不仅成为旧城区居民置业的首选，而且其售价一路上涨至3900元/平方米。但是，从整体情况上来看，旧城区房地产业的发展水平远远滞后。业内人士普遍认为，尽管新旧城区之间存在差距是正常的，但是对比于广州的新旧城区，像佛山这样新旧城区之间楼价差距达到1000元的差距过大了，而且旧城区的改造力度不大。“在十多年前，佛山已提出要以房地产开发推动老城区改造。不过从房地产企业实践的情况看来，明显存在以下几方面的困难：一是拆迁成本大，而且拆迁户的思想工作难做；二是老城区既要改造，又要保护，令房地产项目在规划设计上面临很多的限制和难题；三是受前面两个因素影响，老城区房地产建设进度一般比较慢，发展商要承受较大的资金压力，而在这之中，如果遇到国家及地方政策的变化，那将对项目产生难以估量的影响。”李树荣深有感触地说道。据了解，正如李总分析的这诸多原因，尽管房地产企业看得到旧城区积存的住房消费力和潜在市场，但也多望而却步。“旧城区的房价比城南低得多，但开发成本有可能还要比城南的高，这就是一个矛盾。”合富辉煌相关负责人说道，他还举出了旧城区房地产业发展的另一个障碍，那就是城中村问题。“旧城区的城中村占据着大量的土地，也使得可用做房地产开发的土地相当零碎。”他说道。不过，这方面记者从佛山市规划局了解到，今年对于旧城区规划建设的重点之一就是城中村的改造，不久规划局将出台其规划指引。记者从佛山市房屋拆迁管理科了解到，在旧城改造方面，今年除了一些已经在进行的道路改造，如大幅南路扩建等以外，没有其他较大的改造动作。“企业难承担旧区改造之重，甚至一些发展商至今仍身陷其中。”在记者的采访中，多名发展商老总都感叹道，他们表示“对于老城区拆迁改造，发展商需要政府给予更多的政策支持。”但是目前，佛山房地产开发以新城区为主，老城区的房地产开发还只是一种补充。