出租屋管理为社区和谐破题

　　我市出租屋综合管理推行两年多来取得巨大社会效益

　　核心提示

　　在我市，包括各类商品房、安居房和居民自建房等，进入出租市场的超过了266万间（套），总面积达2.27亿平方米以上，占全市房屋总面积的45％。

　　市主要领导曾在全市性大会上感叹：在深圳，管好了出租屋，就解决了深圳一半以上的社会管理问题。

　　市出租屋综合管理办公室主任戴宣宝告诉记者，可以负责地说，全市95％以上的出租屋和98％的暂住人口信息都已登记在册。

　　正是因为对辖区情况的了如指掌，8000多名出租屋管理员成了公安、消防、安监、计生、城管、工商等行政管理部门可靠的耳目眼线。

　　背景

　　近半房源进入出租市场

　　暂住人口中有758万人租住在出租屋

　　不论是蓝领、白领，还是灰领、金领，很多人在深圳的生活都是从租住出租屋开始的。有一个抽样调查的数据显示，超过7成的深圳人曾在出租屋里租住过。

　　不论是哪一座城市，也不可能有深圳如此奇特的人口结构。在深圳2020平方公里的土地上，实际管理人口为1071万人，户籍人口只有165万人，其余的906万人都是外来暂住人口，占全市实际人口的85％左右。在暂住人口中有758万人租住在出租屋。如此特殊的人口结构，当然就创造出了对出租屋巨大的市场需求。

　　不论是哪一座城市，也不可能有深圳这样天文数字的出租屋存在。在我市，包括各类商品房、安居房和居民自建房等，进入出租市场的房源超过了266万间（套），总面积达2.27亿平方米以上，占全市房屋总面积的45％。2005年，全市出租屋市场年租金交易额约330亿元，相当于全市GDP总量的5％左右。

　　有利可图的市场之“手”，在强力调控着这一已经巨大无比的市场空间。因此，伴随着深圳经济特区的成长和发展，不断地“种房子”，就成为原居民和有“特殊”办法的人发家致富的法宝。

　　毫无疑问，巨量存在的出租屋，为深圳的超常规经济发展和超常规人口增长，提供了大量的“廉租房”，起到了不可替代的特殊重要作用。但是，巨量出租屋的存在，和依附在出租屋里的大量流动人口的存在，也给深圳带来了巨大的社会问题和管理成本。

　　管理

　　全市出租屋家底已摸清

　　出租屋管理员成为相关部门可靠的耳目眼线

　　由于外来暂住人口与出租屋的数量庞大，加上一段时期以来管理不到位，致使出租屋隐患多多，管不胜管，防不胜防。市主要领导曾在全市性大会上感叹：在深圳，管好了出租屋，就解决了深圳一半以上的社会管理问题。

　　为了解决这些问题，2003年底，市委、市政府决定对全市出租屋管理体制进行改革，并对管理队伍进行整合，推行出租屋和外来暂住人口综合管理体制，先后成立了市、区、街道、社区4级出租屋综合管理机构。

　　从2004年8月1日起，全市出租屋和流动人口普查登记行动全面铺开，我市出租屋综合管理工作进入了一个前所未有的新局面。两年的实践证明，深圳的出租屋综合管理牵住了深圳社会管理的“牛鼻子”，取得了巨大的社会效益。

　　改革运行两年来，在深圳经济特区发展史上，第一次真正摸清了我市出租屋市场的家底。本文开始所引用的所有有关出租屋的数据，都是出租屋管理改革后，由全市8000多名出租屋管理员挨门逐户调查后掌握的第一手材料。

　　与此同时，遍布全市的8000多名出租屋管理员，在做好本职工作的同时，还承担起了“前哨”和“�峭�塔”作用，成为相关部门可靠的耳目和眼线，协助公安、消防、安监、计生、城管、工商等部门在出租屋里清污除垢。据统计，改革以来，我市出租屋发案率逐年下降，2004年比2003年下降了51％，2005年又比上年下降了28.76％。

　　八千名管理员日夜奔忙

　　“你好，我是辖区的出租屋综合管理员，请出示你的身份证明文件进行登记。”每天全市都有8000多名身着黄色制服的出租屋综合管理员在高高矮矮的出租屋间奔忙。暂住人员入住10天内必须要登记其信息，1到2个月要进行一次复核。

　　正是由于对辖区情况的了如指掌，8000多名出租屋管理员变成了公安、消防、安监、计生、城管、工商等行政管理部门可靠的耳目眼线。2005年，全市出租屋综合管理部门共向相关职能部门通报治安、制假贩假、无照经营、计生、消防安全隐患等信息19.5万条。不论是隐藏在荔枝林中的小赌档，还是连窗户都用报纸糊得严严实实的假烟加工厂……都逃不过出租屋管理员敏锐的观察。有关部门开展综合整治行动时，出租屋管理员又成为他们的指路人和有力的助手，仅去年一年全市各级出租屋综管部门就派出管理员95810人次协助各部门行动。

　　特别是全市“清无”期间，出租屋管理员更提供了大量的第一手信息。在“清无”工作先行一步的宝安区，出租屋综管部门对辖区内所有工商店铺进行了登记建档，发现通报无证无照经营户35807宗。在“清无”行动期间，全市出租屋管理部门检查并通报没有办理房屋租赁登记的无照经营门店3万余间，共出动出租屋管理员10000以上人次参与“清无”联合行动。

　　逾九成出租屋登记在册

　　2月22日晚19时20分，布吉坂田出租屋综合管理站协助福田警方抓获了在逃抢劫嫌疑人罗某，这时距福田警方向出租屋管理站发出通报信息还不到2个小时。

　　这只是出租屋综合管理部门协助警方捉拿犯罪嫌疑人的无数镜头之一。底数清、情况明，是深圳实行出租屋综合管理后最明显的成效。市出租屋综合管理办公室主任戴宣宝告诉记者，可以负责地说，全市95％以上的出租屋和98％的暂住人口信息都已登记在册。

　　为了做到一切信息尽在掌握，各级出租屋综管部门在2004年摸清底数的基础上，集中力量做好人口信息的变更登记和跟踪管理工作，管理员分片包干，做到“一户一档、房户合一”和“人来登记、人走注销”，随时掌握动态变化情况。2005年全市共新采集暂住人口信息655万人，注销521万人，人口信息变更率达51％以上。

　　为了不让出租屋成为不法分子的藏身之所，出租屋综管部门还定期进行暂住人员基本信息统计分析，及时为公安、计生、工商等部门提供了一大批数据查询服务，协助抓获了一大批在逃犯罪人员。2004年我市发生在出租屋内的发案宗数比上年同期下降了51％，2005年比2004年又下降了28.76％，从管住房到管好人，我市已经初步探索出一条符合深圳实际的出租屋综合管理的新路子。

　　五种管理模式对号入座

　　在出租屋综合管理的过程中，深圳创造出符合不同出租屋情况的“旅业式”、“物业式”、“单位自管式”、“散居包片式”、“院区围合式”5种管理模式，并正在由点及面地推广。预计年内可望实现全市出租屋“对号入座”，全面规范管理。

　　这5种管理模式分别是：

　　“旅业式”：主要适用于特区内“城中村”和特区外“村改居”社区居民个人或集体投资建造的整栋出租房屋。

　　“物业式”：是指实行物业化管理的住宅小区，由物业管理公司（管理处）依法承担出租屋和暂住人员协管的责任，按照统一规定和要求，对出租屋和暂住人员实施的长效管理措施。

　　“单位自管式”：是指工厂企事业单位，对在内部集体宿舍安排居住属于暂住人口的员工，按照出租屋管理的规定和要求而实施的长效管理措施。

　　“散居包片式”：是指在原农村“老屋村”、城市边缘部位、建筑工地等出租屋分散的地方，以公安力量为主，出租屋综合管理部门协助，通过划片包干、落实责任，对出租屋和暂住人员实施的长效管理措施。

　　“院区围合式”：是指在出租屋和暂住人口集中的原农村自然村，由集体股份公司或社区工作站（居委会）牵头组织，通过完善硬件设施，增加封闭式围栏，对出租屋和暂住人口实施的长效管理措施。

　　发展

　　探索规范化服务化长效管理机制

　　每个社区都将建出租屋服务中心

　　市委书记李鸿忠曾在全市出租屋综合管理会议提出，出租屋管理要服务与执法并重。市政法委也为我市出租屋管理提出下一步目标，要寓管理于服务之中，高度重视维护外来暂住人口合法权益，想方设法为他们提供各种便利条件，主动提供优质服务。

　　从2004年开始，罗湖区渔农村改造完成后试行了社区出租屋管理服务中心制度，后在罗湖区推广，取得了良好的效果。该中心无偿为房东发布租赁信息，在办理租赁等深度服务时才按有关规定收取费用。该中心同时代办租赁合同登记备案和暂住人口信息登记，有利于出租屋综管部门对房屋由事后管理变成事前监督。

　　2005年12月20日，在市委、市政府和市维稳综治委发布的出租屋管理的“1＋7文件”中，将社区出租屋管理服务中心向全市推广。根据全市的统一规划和管理，每个社区今后都将有自己的出租屋管理服务中心。

　　大事记

　　2003年底，市委、市政府决定对全市出租屋管理体制进行改革，先后成立了市、区、街道、社区4级出租屋综合管理机构。

　　2004年4月16日，深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议重新修改通告了《深圳经济特区房屋租赁条例》。

　　2004年7月，我市出租屋清理整顿进入具体实施阶段。8月1日到10月31日，全市出租屋和流动人口普查登记行动全面铺开。

　　2004年12月，深圳市人民政府令第139号对《深圳经济特区出租屋管理若干规定》进行了全面修改。

　　2005年1月1日起，对我市私房租赁税收做出新的调整，私房出租业主的税收负担降低近一半，增加了业主纳税积极性。

　　2005年3月15日起，在深圳出租房屋必须签订管理责任书，新版《出租屋综合管理责任书》必须由派出所、出租屋综合管理所以及出租人（业主）三方共同盖章，一旦出租屋发现问题，将实行责任倒查追究。

　　2005年4月7日起，市、区两级房屋租赁管理部门行使房屋租赁管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。

　　2005年4月22日，龙岗区布吉街道办召开出租屋倒查情况通报会，这是我市首次对发生在出租屋内的刑事案件倒查有关业主及管理人员的责任。

　　2005年12月20日，市委、市政府发布《关于加强出租屋管理服务的意见》，这是市委、市政府首次以文件形式发布出租屋管理意见，这份文件连同市维稳及综治委发布的《深圳市出租屋综合管理信息通报反馈实施办法》、《深圳市出租屋案件责任倒查实施办法》、《深圳市出租屋综合管理工作检查考评办法》、《深圳市暂住人口信息申报登记管理办法》、《社区出租屋管理服务中心建设规范》、《关于全面推行出租屋管理模式的通知》，和市维稳及综治办与市公安局联合发布的《关于进一步加强工作协调切实搞好出租屋和暂住人口管理工作的通知》一起被称为出租屋管理的“1＋7文件”。

　　本专题撰文深圳商报记者米鹏民张妍

　　本专题摄影深圳商报记者陈发清