本报讯 房地产预售制度已历时十年，有代表认为其弊端已日益明显，建议修改城市房地产管理法取消这一制度。理由是———

　　预售制度有“七宗罪”

　　法律关系复杂增加了风险

　　购房人缺乏担保法律保障

　　剥夺购房人对实物知悉权

　　预售到现房交付期限过长

　　容易造成房地产价格泡沫

　　开发商诈骗银行信贷资金

　　风险由银行和购房人承担

　　“房地产预售制度有‘七宗罪’，必须取消”。中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥代表，今天在接受记者采访时历数了这七宗罪。他说，他已领衔向大会提出议案，要求修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。

　　1995年实施的城市房地产管理法规定，商品房可以预售，且国务院有权决定允许商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让。这一法律制度规定的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。

　　白鹤祥认为，十多年来的实践和目前我国房地产业发展的现状证明，应对上述条款进行修改，取消房地产预售制度。因为，房屋预售制度是国内房产市场发展初期对房地产开发商采取的一项扶持政策。经过长期的市场发展，现在已有一批信誉、资质和经营良好的房地产商积累了雄厚的资本实力和经验，取消现行的房屋预售制度已不会造成有实力的开发商的资金链的断裂。同时，取消房屋预售制度也可以防止一些资质低下的房地产开发商利用法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。

　　说话间，白鹤祥扳着指头历数起于房地产预售制度的“七宗罪”：

　　一是多层的法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，其他牵涉到的法律关系有开发商与其有债权债务关系的其他方，如施工承包方、贷款银行及其他债权人，另外购房人也可能在房屋建造期间转与他人等。在这多层复杂的法律关系中，任何一环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行，增加了法律风险。

　　二是购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因有效的担保制度缺失而常常得不到有效保护。

　　三是剥夺了购房人对实物的知悉权。在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却无法了解，而这些问题往往是购房人决定是否购买的判断依据。这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。

　　四是预售到现房交付期限过长。这期间往往是房屋的建造期，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失。

　　五是期房交易类似期货交易容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易，此外，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。

　　六是“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金缺乏的时候，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来，一旦事情超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃。以工商银行为例，其个人住房按揭贷款不良资产中的80%是“假按揭”造成的。

　　七是房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。以南方某省为例，2005年上半年，该省房地产开发资金来源979.46亿元，其中，银行信贷资金293.84亿元，购房人支付的定金或预收款381.01亿元，银行和购房人的资金在开发资金中占比为68.9%。房屋预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

　　取消房地产预售制度如何实施？白鹤祥建议，设定取消这一制度后的风险影响缓冲期。充分利用修改法律到颁布实施的时间空档，给市场一段自然吸收消化适应的过程。一方面防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，另一方面避免由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场振荡。风险缓冲期以两年为宜。或先在房地产市场发展和市场规则相对成熟和完善的地区和城市(如上海、深圳等)开展试点，取得成功的经验基础上再在全国范围内以法律规范之。

　　同时，要完善相关房地产配套政策。取消房地产预售制度后，一方面完善监管手段和法规，规范管理房地产开发商的行为，通过对房地产开发商政策指导和资金扶持，将市场风险的影响降至最低。另一方面完善税收、市场信息窗口等政策和手段，引导购房行为，鼓励自住型需求，抑制投机型和短期炒作型的行为。

　　(记者 陈丽平)