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业主分散维权遭遇法律难题，参与公共事务意识有待提高
时至今日，朝阳区美然动力小区物业管理纠纷仍未解决。
而这仅仅是北京诸多物业纠纷的冰山一角。就在过去的2005年，北京居住小区接连发生了多起产权纷争案件。
4月，位于东直门的高档公寓华普花园，因不满地下停车位收费突涨，百余名业主将车停在小区门外道路上；8月，海淀莲花小区业主打出横幅反对足疗馆占据该区地下室；而美丽园小区的业主们从三年前就开始对小区的会所、公摊面积等向开发商进行质询……
物业纠纷升级
北京市的物业纠纷可以追溯到16年前。
1990年，北京市商品房首次发售。地产业的造城运动产生了大约3000个商品房小区，数百万人口迁居的同时，物业纠纷也随之风生水起。
“买房前，售楼小姐说小区内有条林阴大道。入住后，我们发现楼前只有一条土路，追问开发商，他说这条路的名字就叫‘林阴大道’。”流传在北京社区里的这则笑话，反映了业主们面对物业纠纷时的无奈和气愤。
北京市建委物业管理处处长刘刚在去年的一次会议上指出，物业纠纷80％以上与开发商遗留问题有关。由于信息不对称，现实中，绝大部分纠纷在购房阶段签订合同时便埋下了纷争的隐患。
而在购房过程中，开发商资质、社区规划方案、基础设施配套等，在相关政府部门都是有案可查的。但很少有人会对自己所购资产做一完整了解。
业主非理性维权
与这种非理性的购房行为相对应，很多业主在面对物业纠纷时，依然表现出非理性的特征：拒交物业费、堵路、发生肢体冲突，严重者甚至付出了血的代价。
但，这种原子状态的、分散的业主维权遭遇了法律方面的难题：单个业主不能针对共有产权向开发商提起诉讼、大量的物业费纠纷被法院以“存在事实服务”判决业主败诉。
“事实上，在现行制度和法律体系下，业主完全有可能自己拯救自己。”多年从事房地产和社区研究的律师秦兵、舒可心均认为，抛开开发商“原罪”和政府失责不谈，在发现利益被侵害后，业主不能只是等待和呼吁政府介入解决问题，或者采取暴力手段进行对抗，致使维权成本无限增高。
在持续三年之久的世纪城东区“分家”风波中，北京市建委物业处郭晓彬处长接待过数次该小区的上访者。她说，物业处作为行政主管部门，并不能完全控制作为商业机构的物业公司的行为，也不可能对如此多小区的物业管理实行全程监控。
在物权法草案尚在讨论、物业管理条例存在诸多疏漏的现行法制体系下，一度弱势的业主们该如何有效维护自己的权益？
舒可心给出的答案是，成立业委会，进行理性维权。
业委会缺席
而事实上，根据北京市建委相关人士提供的数据，北京市大约3000个小区目前只有400余个成立了业委会，而且大多运作不理想。
作为改革开放以来第一批私有产权的拥有者，业主们在面对自己的财产被侵犯时大多表现得无所适从，仍然像从前一样期待政府、组织“出面解决”，或者忍耐、观望、搭顺风车。
“成立业委会是业主的权利。”当代律师事务所朱克非律师说，许多小区业主认为在成立业委会过程中，会遇到许多困难，包括开发商不配合、政府不作为等。
事实上，这些问题并不难解决，只要入住满20％，就可以考虑成立业委会了，不要等出了问题才想成立。
去年出台的物权法草案被寄予解决物业纠纷和进行社区自治的厚望。舒可心认为，业主、开发商、物业其实都是平等的、市场化的主体，以前说开发商强势，是因为业主们不知道社区里那么多东西其实是自己的，也不知道自己有那么多权利。而要保护自己的权利，就必须有参与公共事务的意识。
业主逐渐觉醒
“物业提供的是一种准公共产品，居民小区是一个集体消费单位。”首都经济研究所社会学处研究员于晓静认为，物业作为公共产品的市场化的生产者，只能负责卫生、水电、绿化等一部分而不是全部，业委会作为集体消费单位的代表，其性质是全体业主选择和监督物业服务的代理机构。
一个良性信号是，不少业主逐渐认识到业委会在维权过程中不可替代的作用。
2005年年末，金地格林小镇、白领家园业委会的顺利成立，美丽园、国际友谊花园小区业委会胜诉的消息，为业主理性维权带来了宝贵经验和希望之光。
2006年，成功者的步伐可资借鉴。业内人士认为，业委会作为社区公有资产管理者的角色定位，有望在这一年进一步确立，并发挥其效用。
■社区管理模式
朝阳园业委会监督物业花钱，其自身受业主监督
“5年多了，我们朝阳园业委会一直正常运行。”提起自己所在的朝阳园小区，舒可心总是充满成就感。
1999年入住时，朝阳园16个业主联合组成维权小组，并于2001年成立了物业管理委员会（2003年更名为业主委员会）。5年多来，他们完成了在许多人看来不可思议的“任务”：追回了1000多万的公摊面积费；使一期业主的物业管理费从入住时的2美元/平方米降到6.5元/平方米。
“鹰派”与“鸽派”之争
在舒可心看来，这是“理性维权”的结果，即利用合理的、经济的手段解决问题。
他举了个例子，在维权的态度和方式上，朝阳园的业主们一度产生过分歧。舒可心称之为“鹰派”与“鸽派”之争，“鹰派”代表态度激烈、与开发商呈对抗状态的业主，“鸽派”代表那些主张协商、允许妥协和让步的业主。在进行降低物业费的谈判时，“鹰派”先去谈，现场火药味十足，双方均不肯让步；接着换以舒可心为代表的“鸽派”去谈，几轮谈下来，物业费降低到6.5元/平方米。
业委会主任可被“弹劾”
业委会的制度建设一直没有一个法则和规矩，经过几年的实践，朝阳园建立了一套自己的制度。
据了解，朝阳园业委会每年有十几万的预算，预算内的花费，由非主任委员签字报销；业委会监督物业公司花钱，业主们则监督业委会花钱；业委会有什么需要就明着谈，比如，业主委员会想给委员些补贴，就一定要经业主大会通过；设置业委会主任质询机制，随时接受业主的质询，什么问题都可以说，答复可能满意也可能不满意。如果不满意，可以进行“弹劾”。这被舒可心称为“杰斐逊”式管理模式。
黎明新座位于朝阳公园附近，作为占地35万平方米的石佛营小区最后一座独立封闭的楼盘，业主入住已有5年。这个只有一栋楼、数百户居民的小区，两年来，他们依靠自己选出来的业委会自主管理，将社区打理得井井有条。
业委会收缴物业费
2004年之前，黎明新座像其他小区一样，由北京石佛营房管所物业公司进行管理。“那时的管理非常糟糕。”业主田女士说，1.48元/平方米·月的物业费不能保证基本的电梯维护，电梯的缆绳断了，物业公司称要动用公共维修基金来修理。
2004年他们自己成立了业委会后，联系了电梯制造公司，不仅修好了电梯，还和这家公司继续签订了维修合同。
田女士介绍，业委会负责收缴物业费，管理小区的各项工作，如联系电梯公司和保安公司及其他相关单位，把收上来的费用全部用于小区的改造。
“当家人”管理事务
在黎明新座进行社区管理自治的过程中，业委会成员之一李先生被大家当作社区事务的“当家人”，负责联系电梯、保安等各项事宜。“平时他就坐在门卫房里，有事就去那里找他。”田女士说，李先生非常热心，做这些事他不拿一分钱。
舒可心把这种社区管理成为“乡绅”式自治，类似于前现代社会村落社区的宗族家长制治理，这种自治建立在一个大家公认的权威人物存在的基础上，不需要经过民主的投票决策程序，优点在于各项管理和收费措施得以快速落实，但是一旦失去权威人物后，这种模式将难以为继。
搜狐焦点房地产网社区版版主朱大晖认为，“乡绅”式管理模式在北京市居民小区中只是极少数，并非一般商品房小区的典型。
本版采写/本报记者 张晓玲 | 
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