提高操盘水平凸显区域价值蔡伟

　　【良好的宏观经济环境，推动滨海楼市的发展，也刺激了开发商的投资热情。区域升级为空间拓展提供舞台，更催化大盘地产的春雨萌动。大幅地块的陆续上市，提高投资的门槛，同时也加剧了地产开发的资本竞争。一些实力强劲的投资商携巨资淘金滨海，其成熟的操盘理念，提高区域价值的同时，更可能导致房价进一步攀升。】

　　大盘地产揭开序幕

　　只要关注滨海新区近一年来土地交易市场，就会发现，随着滨海新区房地产业的繁荣，土地交易不仅在数量上大幅攀升，而且单块土地的面积也越来越大。2005年岁末，天津泰达建设集团以13.51亿元拍下位于塘沽新河地区 27.7万平方米土地。据统计，2005年，塘沽区所出让的土地，仅单幅面积超过 10万平方米的就有5块，占全年土地交易块数的23％，而这5块土地面积之和竟占总交易面积的63％。因此从数据上看，滨海新区的土地交易呈现聚合态势，为今后滨海新区地产开发规模化揭开了序幕。

　　按照容积率 2.5计算，这些单幅面积超过 10万平方米的土地，其开发面积将超过25万平方米，相对于以往塘沽区单个项目仅3-5万平方米的开发规模，滨海的大盘地产已经来临。

　　其实，大盘地产开发，对于滨海新区来说，并不是第一次。 2004年5月，北京万通地产与天津泰达集团合作开发滨海新区核心区120万平方米，震动滨海房地产界。位于宝山道的鸿正欧美小镇也将在 3-5年内建成100万平方米超级大盘。

　　大片土地规模化开发，正成为滨海新区近年地产发展最显著的特点。

　　土地规划下的资本竞争

　　经过二十余年快速发展，滨海新区成为环渤海区域最具活力的投资热土。随着滨海新区写入国家“十一五”发展规划，区域空间发展引爆了滨海新区地产开发巨大商机。政府也加大对土地的清查和整理，大批面积较大的土地陆续上市，2005年岁末，塘沽区更是一口气推出近150万平方米的土地，立即成为海内外财团争抢的目标。记者从刚刚闭幕的2006天津“两会”了解到，滨海新区将在未来五年内，重点加强各区域的城市功能建设。作为以居住生活功能为主的大盘地产开发，更会得到政策上的支持。

　　宏观经济的良好大势，使滨海新区招徕了不少境内外资本争抢“蛋糕”。土地“招、拍、挂”政策进一步的公开化和透明化，给滨海的土地市场打开了闸门。万通、弘泽建设、融科置地纷纷抢滩滨海。大幅土地的出让，给那些资本雄厚的大企业集团带来了巨大投资机遇。庞大的土地出让金，抬高了地产开发的门槛，将实力较弱的中小型企业拒之门外，使大盘成为资本巨鳄的投资乐园。泰达建设竞拍新河地块，遭到多家实力雄厚的地产企业激烈争抢，这是强者之间的碰撞。更多的中小开发商作壁上观，只是看看热闹，滨海地产市场已经从以往的“关系竞争”演变成资本竞争。

　　大盘考验开发实力记

　　者近日采访了天津保税区某大盘项目，负责企划的林先生介绍说，大盘开发，不仅是地产项目操作，更是一种城市运营的行为。因为它不仅涉及楼盘的建造，还包括社区配套，生活设施完善，交通路网建设，物业管理等多种居住功能的提供。只有实力强大、操作水平高的开发商才可能运作成功。在谈到大盘地产开发的优势时，林先生说，大盘开发易于形成规模优势，通过统一管理，可有效降低管理费用和项目开发成本，从而形成规模效益，达到利润最大化。同时由于开发面积庞大，开发区域集中，有利于营造企业品牌和物业品牌，同时利用品牌效应促进和推动地产销售。

　　相对于中小型地产项目，大盘地产也存在劣势。林先生告诉记者，大盘地产的开发周期较长，一般长达3-5年，甚至十年之久，比如万科计划十年完成东丽湖开发。而且前期铺垫工作投入巨大，需要强大的资本支持，万一出现资金流断裂，将使整个项目大伤元气，不利于大盘的成功操作。

　　区域提升可能助涨房价

　　土地的成片开发，巨额资金的持续投入，无疑能使整个区域的价值得到提升，更是城市运营给区域带来的巨大变化。梅江居住区的大盘开发，在诸如顺驰、融创、万科等近十几个著名开发商的热情参与下，将三年前还是荒凉的水洼之地，一跃建筑成天津市首屈一指的生态居住区，更是富裕阶层竞相追逐的富人区，可见大盘开发对土地的“整形”力量。但从另一方面看，区域的提升容易助涨房价，为稳定房产价格带来巨大压力。一般来说，精明的大盘地产开发商在前期操作时，均会向购房客户展示其宏伟的规划远景，虽然区域尚未成熟，却依然将价格抬高至未来预期价格高度，短期内造成大盘销售价格的虚高，另一方面，由于大片土地交由一个地产商开发，无法形成足够的项目竞争，一定程度上却形成了区域垄断，对于此类情况，需要购房客户做出理性判断。

　　本版撰文见习记者蔡伟

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