◎《“关注大福路扩建”系列报道之二》

　　新快报记者　左娟大福路封闭施工，沿线商铺经营状况大大受损，居民出行路线大有改变，这些促使人们对于沿线及周边各种物业的价值有重新的考虑和预测。从宏观上来讲，大福路通过实施扩建和改造，将成为中心组团新城区的主轴线，这不但有利于进一步提升城市形象，而且可以同目前正在建设中的大福路南延及东平大桥扩建工程共同承担起承接禅城区同新城区之间交通联系的职能，进一步突出城市中心区的地位和作用。具体分析，大福路扩建究竟将对沿线及周边的物业价值产生怎样的影响？

　　版块篇

　　东平河版块升值前景凸显

　　对于大福路扩建带动版块升值的预计，业内人士普遍认为最受惠的是东平河版块。因为扩建后的大福路是一条连接新旧城区的南北向大道，而且根据规划，大福路将与东平大桥连接，向东平河南岸延伸约1．3公里，南岸道路按60米路幅建设，两边有15米绿化带以及河涌，建筑风格为岭南水乡风情，而西部是佛山公园，东部是CBD商务区、行政办公区。目前大福路向南通到乐从新城南路，有规划将来打通至三乐路。可见，扩建后的大福路将打破乐从与禅城之间的交通瓶颈，加速东平河版块与目前商住环境成熟的城南之间的融合。目前东平河版块还处于初步开发的状态，对于其物业升值前景的预计还只是根据中心组团新城区规划、“一河两岸”规划等所作出的预测，现在大福路及东平大桥的扩建工程就是规划落实的第一大步，东平河版块的升值前景由此凸显。据佛山市国土资源局相关负责人介绍，今年东平河版块将有较多较大的地块推出，其地价预计能在区域内创造新高。同时，据佛山奥园相关负责人介绍，作为东平河南岸的一个标志性大盘，目前对于禅城区的客户吸引力已经大大上升，尤其其洋房贝沙轩的客户中来自禅城的已经占到了六成以上，其中一大原因就在于置业者看到了将由大福路扩建等市政工程带来的物业升值前景。“大福路扩建，将在禅城和乐从之间将加速郊区置业和跨区置业的进程”，东建集团江经理说道，而锦月房地产李主任则补充道：“大福路直通东平河版块，日后的升值空间很大，但是光靠一条道路扩建的影响有限，东平河版块真正的升值要等到一河两岸规划落实之后，所以那一块的投资也是要长线投资才比较有把握。”

　　绿景版块稳步升值

　　作为城南商住发展比较成熟的一个区域，绿景版块聚集了多个商住结合型的社区，最典型的如玫瑰社区，不仅居住高档次，而且玫瑰园商业圈也是佛山发展最成熟的社区型商圈；同时，绿景版块还有多个在售楼盘和在建的商业项目，如丽日玫瑰·名城、东建世纪康城、世博嘉园、丽日都会广场、丽日商业街等。大福路是绿景版块的功能大道，对于其扩建对绿景版块带来的影响，业内人士普遍认为主要是版块整体的物业升值，带来各个项目价值“水涨船高”的影响。但是大福路扩建最大的意义还是在于作为中心组团的一条南北通道，连接新旧城区，对于周边居民的影响则主要在于使出行更加方便，而绿景板块本来就已经发展成熟，扩路对于其物业升值的影响有限，尤其是沿线靠路边的一些住宅，因为太靠近主干道，噪音污染等加重，其物业价值还可能随之下降。目前，记者了解到，由于大福路的扩建，商家、业主、置业者等对于绿景板块内各项目的物业价值都有新的考虑和评估，其中对于周边商铺的升值预期较大，对一手和二手的住宅产品以及住宅出租市场由此受利好影响的预期较小，目前片区内各物业的市场价格、销售进度等的变化并不大。

　　物业篇

　　商铺价值随之上升

　　由于大福路南北向全封闭施工，目前沿线的商铺营业额削减了大半，不少商铺已经关门休业，而且这种状况将一直要持续到工程完工后。尽管如此，沿线商铺的业主还是对自己的物业相当有信心，而业内人士也普遍认为目前的经营困难只是一个“寒冬期”，扩路之后的大福路承载的是中心组团南北主干道的功能，由此带来的必然是商铺价值的上升，但是具体价值的重新评估则要看具体的地段和原价等方面的因素。“扩路对于周边商铺价值带来的影响是最迅速、最显著的”，无极物业总经理楼山说道，“大福路被同济路、季华路、绿景路、魁奇路分为几段，以前是一段一段修的，没有统一规划造成沿线的商业氛围并不统一，沿线商铺价值也相差较大，但是其升值的前景都是很明显的。例如电视塔附近，一些预见能力强的投资者较早地买了那里的铺，现在估计其涨幅将达到50％－100％。”而据广东玫瑰园房地产发展有限公司销售总部杜经理介绍，目前玫瑰园商业圈大福南路沿线的商铺已经售罄，而整个商业圈的商铺在近一个月来卖得很快，现在已经只剩下了30多个铺位。对于现状和前景预测之间的差异，业内人士提醒道：商铺的经营状况和商铺价值并不一定是“正相关”的关系，像目前大福路沿线的商铺就正是表现出一种相互悖离的状态———经营状况差，但是升值前景可观。“商铺总体上肯定可以升值，但具体还要看是什么业态的，要看业态是否适合沿线商业的发展。”锦月房地产公司李主任说道，而楼山则形象地说道：“目前大福路沿线的商铺面临的只是一个阵痛期，但是能否守得云开，则要看经营者各自的经济实力和经营策略了。”

　　住宅受影响较慢

　　大福路沿线的住宅主要有两种，一种是住宅小区，例如玫瑰园、金碧花园、恒福花园，一种则是单体楼、城中村等，而且后者还是目前沿线主要的住宅形态，有很多的出租屋。延伸到大福路周边的绿景板块等，新盘和新地块都比较少，物业形态主要以二手楼为主。“二手市场的反应比较慢”，合富置业杨总监说道，据他介绍，现在大福路北路周边的二手楼均价在2000元/平方米左右，而南路周边则已经接近4000元/平方米，目前二手市场还是维持这样的价格，并没有因为大福路扩建而有明显的波动。而据广东玫瑰园房地产发展有限公司销售总部杜经理介绍，现在玫瑰园二手楼的租金回报率平均达到了6％以上，正因为回报率高，所以很多二手楼都是只租不卖。对于大福路扩建将给周边住宅物业价值带来的影响，业内人士普遍认为：道路扩建可以带旺商业氛围，但对于住宅项目来说则影响较小，而且并不一定是好事，尤其靠路的住宅还会受到噪音等方面的不利影响，造成物业贬值。楼山则补充道“预测道路扩建对于住宅物业价值的影响，应该要分居住型、享受型和商业型的这样三种住宅形态来看。季华路一带的一二手房为什么那么贵？其主要原因之一在于商业氛围好。”他预计道路扩建后，商业型住宅的价值将会上升，大型社区的二手楼也会增值，不过也要看其预期价值是否已经被发展商套空。

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　　规划篇

　　按照《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划》，北片区的功能定位为佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心。大福路是佛山中心组团新城区北片的一条南北向重要发展轴，由北往南，依次联系着体育中心、文华公园、中央公园等重要设施。在沿线用地规划方面，大福路沿线将以公共设施用地为主导，体现大福路作为城市中轴线的功能。在空间架构方面，扩建后的大福路将与汾江路、同济路、季华路、魁奇路新成新城区北片“两纵三横”的空间架构：中央以大福路、文华公园、中央公园为发展轴、景观轴，构建北片区的商务中心区、休闲活动区和体育中心区；北面沿季华路布置市级公共设施，季华路沿线将形成新城区的商业中心、商务办公中心区，成为北片区重要的东西向发展轴；中南部沿汾江路和魁奇路交汇处依托地铁站和公共交通枢纽中心，形成北片区的城市二级中心；南面沿东平河是开放式的滨河绿地。