聚焦深圳中航多元化经营模式

　　中航物业“生意经”唱响南北

　　全国各地43家高档物业慕名前来邀其当“管家”

　　本报记者蓝岸文／图

　　在建设部刚刚公布的2005年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）考评结果中，由深圳中航物业管理公司管理的长沙顺天国际财富中心金榜题名，荣获“国优”称号。

　　顺天国际财富中心，只是中航物业在全国管理的众多物业项目中的一个。在长沙，就有11个商厦项目慕名前来邀其当“管家”。目前，各地的大学、银行、酒店、政府办公楼等高档物业，千里迢迢交给中航物业管理的案例共43单，面积达546万平方米。加上深圳中航自身的项目及竞标所得项目的管理面积，中航物业已跻身全国物业管理“领头羊”行列。

　　通过管理提升物业价值

　　中航物业的“生意经”能够唱遍大江南北，有啥绝活儿？

　　“我们既管‘家’也管‘商’，将营销服务融于商厦物业管理中，通过经营与管理的合力运行，实现‘家’的保值和增值。”中航物业管理公司总经理石正林说，中航物业在全国首创的“经营型物业管理模式”，是他们攻城略地的利器。

　　“这个模式的核心是在管理物业的同时，通过租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等营销服务，参与物业的经营和管理，使物业实现保值增值。”这一招不仅得到业主的信任，也赢得了商家的信赖。就拿该公司管理的中航苑小区来说，占地10多万平方米的商业旺区竟然找不到房地产中介的身影。小区里一些商铺老板告诉记者，中航物业不仅在管理方面很专业、很到位，而且在租赁代理、估价、交易咨询等方面，一点也不比专业的地产中介逊色。

　　据悉，中航物业擅长“营商”的独特管理模式，是在管理“自家大院”中航苑的过程中形成的。1995年，中航物业在做好中航苑物业管理的基础上，参与策划实施中航苑整体功能转换工程。手握物业出租权的中航物业，在出租物业时不是敞开大门有钱就租，而是要掂量掂量承租方的“背景”——凡属小区配套所需，优先考虑；否则暂缓租让。同时，该公司用价格标杆，引导配套项目进驻。缺少运动场所，就促成了中航健身会；缺少餐馆，引进了高档餐厅。

　　正是中航物业的强势进入和巧妙经营，将中航苑这个老工业区摇身变为集商业、写字楼、娱乐、餐饮、住宅、公寓于一体的多功能小区。小区租金收入在转换功能的当年就提高了80％。有了完善的配套，近5年中航苑租金纯收入连年过亿。

　　对此，石正林说，中航物业就是要将物业管理与经营融为一体，在做好管理的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一寸物业的增效潜力。“随着市场竞争的加剧，物业管理应该从一般维护、运行阶段，提升到对物业全过程的营销、服务和管理层面；要将眼光由物业管理委托期，放到物业整个生命周期的长远来考虑。”

　　技术优势提高管理水平

　　“虽然延伸进入物业经营引来一片叫好声，但如果没有专业能力作支撑，‘管家’没当好，营商也是空谈。”石正林透露，该公司通过苦练内功和信息化、标准化建设，实现了内部的科学管理。同时，利用航空技术力量底蕴，成立了楼宇、电梯、停车场、经营四大专业公司，确立了核心竞争优势。

　　近年来，中航物业南征北战，业务遍及10多个省份20多个大中城市，物业管理和顾问项目大量增加。为让分布各地的各个项目正常运转，中航物业自主开发了电脑网络技术搭建的管理信息平台，加快网络系统建设，先后建成了经营系统、人力资源管理系统、财务收费系统、物业管理系统及CPM企业网站，为决策提供最大支持，创造零距离沟通和知识高度共享的有效协作环境，大大提高了工作效率。

　　中航物业目前拥有中航楼宇设备公司、中航南光电梯公司，有国家一流的技术团队，从电梯、中央空调到电力总屏、给排水设备，从消防系统、安防系统到计算机管理系统、楼宇中央控制系统的运行和维护，统统不用请外人。加上20多年在停车场管理、卫生、绿化等方面积累的经验，中航物业管理十分专业而全面。

　　据介绍，中航楼宇公司在管辖范围内实现了20年内供水、供电零投诉的佳绩。去年在筹备和建设“深圳中航城”的过程中，该公司先后承担了中航广场供水、供电管线迁移，开关站设计的方案论证、施工等工作，在施工中用高科技实现了无干扰式静音施工。

　　加速与国际惯例接轨

　　物管和经营的左右逢源，使中航物业大受高档物业项目的欢迎。近几年，中航物业足迹遍及全国，先后承揽了北京凯迪克大厦、南昌大学、武汉中级人民法院、长沙顺天国际财富中心、长沙凯旋国际、上海凯迪克大厦等商业、酒店、政府、金融、地铁、高校等高档物业。

　　由于进驻的均属综合性高档物业，中航物业的管理面积、经济效益远高于同行。据最新出版的《2005深圳物业管理年鉴》，2004年中航物业的年度新拓展物业管理面积209万平方米、年度营业收入23936万元，均居深圳前列。

　　北京大北窑商贸区的AVIC物业群开发商在进行物业管理招标时，吸引了国内外10多家知名公司竞标。开发商提出，管理单位要对项目经营及整体项目回报做出测算，并要求参与物业的租赁经营。招标公告一发布，准备竞投的物业公司就走了一半，包括国外一流的物管企业。这些企业都没有经营物业的经验。

　　“这正合我们胃口。经过反复调查和项目可行性研究，我们拿出了经营和管理方案，以较大优势胜出。”石正林说。

　　“虽然我们创立了独特的模式，但与国外先进水平还有不小差距。”石正林透露，随着中航苑改造成为国际化城市的示范商业区域，中航物业将加速与国际惯例接轨。前不久，该公司与全球最大的不动产中介机构——美国21世纪不动产公司建立了业务联系，学习对方先进的经营和管理经验。“我们中航模式不是裹足不前，而是在学习和运营中不断完善、发展。”石正林笑言，“生意经”也要与时俱进。

　　图：中航物业自主开发管理信息平台，加快网络系统建设，在技术上保证管理的先进性。

　　作者:本报记者蓝岸 编辑: