住房“70年大限”后何去何从

　　专家称“70年大限”对普通业主影响不大，《物权法》出台将有助于解决该问题

　　70年大限

　　本报讯“土地使用‘70年大限’是不成问题的问题”。在全国两会上，居住用地70年大限的问题受到代表、委员的关注。对此，一些专家和业内人士表示，就目前来看，“70年大限”对普通业主影响不大；如果国家要将土地使用权收回，就要对业主拥有所有权的建筑进行补偿，而《物权法》的出台会有助于解决该问题。

　　专家:土地大限到后可申请续用

　　据广州市房协专家委委员黄穗诚介绍，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)规定:“土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”但1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》并未明确规定无偿收回地上建筑物、附着物。

　　黄穗诚指出，这意味着，虽然土地使用权到期，但附着在土地上的建筑(即“砖头”)，依然属于公民的个人财产。国家将土地使用权收回，要对业主拥有所有权的建筑要进行必要的补偿，而不是无偿取得。事实上，从国家到各省、市关于拆迁补偿的法律、法规已解决了这一问题。

　　对于改革开放后拿到房屋产权证的房子，就要面对土地使用权期限的问题。黄穗诚认为，目前看来，土地使用权到期后，如果政府没有正式提出收回地块使用权，即可视为自动续期，业主可以继续使用，但国家进行拆迁补偿时，是只补“砖头”，不补“地价”；如果政府发出收回通知，那么业主就要按照相关条件补缴地价，而国家一旦要进行拆迁的话，就要对业主进行“地价＋砖头”的补偿。

　　律师:期待《物权法》进一步明确

　　广东卓信律师事务所高清言律师表示，目前国家虽然规定“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期”(《条例》第四十一条)。但具体如何执行，目前国家有关部门没有公布明确的意见。

　　高清言认为，尽管如此，业主也无需太担心“70年大限”的问题，政府既然出台这样一个政策，相信政府也会根据经济和社会的发展情况作出比较科学合理的规定，房屋所有权人不必太过担心。他还表示，不动产所有权是《物权法》的一个重要内容，《物权法》将对房屋所有权等重要问题作出明确规定，相信《物权法》的出台会对解决此问题有所帮助。

　　四大疑问

　　1　大限为何定为70年？

　　专家称满足两代人的居住要求

　　1990年5月19日，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》正式实施，其中规定，我国居住用地的使用年限定为70年。

　　“其实，70年正好可以满足两代人的居住。比如一个人在他成年以后(比如:25岁)，购买住宅地产，那么按照平均的寿命计算，房子大约可以满足两代人居住。由于当时我国民用住宅主要是砖混结构，从房屋的使用寿命上也是合适的”。黄穗诚说。

　　2　70年期限是长是短？

　　市民看法不一，有人主张延至100年

　　据悉，居住用地70年大限是从开发商拿到土地使用权证算起，项目从开发到销售通常会有好几年的时间，这意味着住宅的土地使用年限减少了。那么，这一期限是长是短呢？

　　不少市民认为，“70年大限”对于他们甚至他们的孩子来说，都是很遥远的一件事情。特别是年轻的业主们，他们认为现在买房顶多只考虑住二三十年，70年以后应该由后辈自己来考虑。

　　也有市民认为，70年期限过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有市民表示，现代人的寿命延长了，期限也应该延长。有人主张延长为100年，还有人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。

　　3　房子能“活”70岁吗？

　　专家称目前我国房屋的“报废年限”为50年

　　按照我国目前房屋建设的质量，居住的房屋一般使用年限能达到70年吗？70年后的房子还能使用吗？

　　华南理工大学建筑学院教授王祖华介绍，按目前我国的实际情况，现在房屋一般按照50年的安全标准进行建设，各项技术指标和房屋造价等都是参照这个年限进行设计建设的。也就是说，50年类似于是房屋的“报废年限”。

　　对于建设使用了50年的房屋，王祖华表示，尽管目前没有强制的房屋报废机制，但是一旦进行危房评估，使用年限是一个主要的评估指标。

　　不过，王祖华也表示，随着国家经济的不断发展，房屋建设的用料、造价等方面标准也不断提高，诸如在2000年以前，我国的房屋一般都以30年为建设标准，但现在已经提高到50年，以后随着经济的增长和人民生活水平的提高，这个建设使用年限还可能再提高。

　　4　70年后如何处理住房？

　　市民表示将视具体情况来处理

　　据悉，根据《物权法》草案的规定，建设用地使用权期满前，建设用地使用权人可以申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。这就意味着房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。

　　那么如果房屋到了“70年大限”之后，市民将会如何处理呢？记者随机采访了多位市民，市民多表示是否继续住将视具体情况而定。

　　市民黄先生表示，如果房屋地段好，自己住着舒服，将很乐意交一笔续期出让金；但是如果出让金太高，就会考虑重新买房。另一位市民黎小姐则认为，如果房子使用了70年也差不多成危房了，重新买房的可能性会大些。

　　采写:记者　肖小冰　李拉　实习生　彭小云　刘淑芬