房价，购房者与开发商利益天平上最敏感的一颗砝码，其微小的变化足以改变一个家庭的购房决定。在大连房价不断上涨的现实情况下，记者采访了熟知定价内幕的房地产业内人士，试图带给市民一个视角，了解他们视若生命般重要的房价的出台全过程。

　　[开发商] 所加利润率在30%左右

　　这是一个春天的下午，在一家房地产公司一间不大的会议室里，4个人喝着咖啡，神情轻松。经过大半个下午的讨论，主持会议的人最后说：“就这么定了。”一个有几百套房子的小区的房价就此出台。

　　“确定房价说复杂也复杂，说简单也简单。”曾担任多个楼盘策划的一位负责人说，对于楼盘销售，恰当的房价无疑是最重要的一个因素——定高了购房者不买账，定低了开发商收益降低。

　　当购房者从售楼处或展会上看到一个楼盘时，最关心的就是价格。实际上，这个价格经过了多次调整，但其雏形是在成本核算基础上加上一定利润率得到的均价。

　　目前，我国开发一个楼盘的主要成本有：土地转让费、建筑施工以及配套费用、营销推广费用、银行融资成本以及相关税费。其实，在开发商准备竞标一块土地前，便可根据其规划容积率等信息计算该楼盘的开发成本。然后，加上一定的利润率（在大连一般为30％左右），成为该楼盘均价的雏形。

　　[定价小组] 打分着重考虑四因素

　　待开发商取得土地后的半年到2年时间内，开发将进入营销筹备层面，定价小组应运而生。定价小组一般有3－4人，由主管销售的副总经理或营销总监牵头，成员是负责市场策划和销售的主要人员。

　　小组成员要到土地现场进行丈量、拍照，考察楼盘所处环境，包括地势、周围是否有山、河、海、铁路、公路等因素。随后，定价小组开始了最关键的环节——定价。于是，本文开头提到的一幕出现了。

　　初始均价确定后，下一步要做的是更详细的定价。如果小区内有很多栋楼，定价小组每个成员都会按其经验把这些楼将来的受欢迎程度从高到低打分。他们打分时着重考虑四个因素——朝向、景观、面积、户型。

　　在大连，朝向因素大约占整个权重的40％，而70－80平方米的户型一般很受欢迎。

　　按大连目前的市场惯例，多层住宅的3、4楼最贵，2、5楼价格次之，1楼最便宜，6楼次之。在高层住宅中，顶层下面那层一般是最贵的，越向下越便宜，一般楼层价格差50－100元。