东方卫报报道 一辈子的奔波劳累，一辈子的血汗积蓄，才能换来一个属于自己的房子，自己的家。然而，如何能选好这个家？如何能在这个家中住得舒适？这是个值得每个购房者深思的问题，复杂而繁琐。为了让广大购房者了解更多的购房细节，避免一些购房陷阱，本报房产工作室特推出“安全购房”版，希望给广大购房者以些许帮助。
Ａ专家解答买房难题
非税项目不能随意减免
随着房地产市场的逐步规范，房地产开发商日益注重非税收入的缴纳，消费者在购买房屋时也很注重维护自己的权益。但目前少数房地产开发商，仍在非税收入缴纳中存在违规或违法行为，以致所销售的房屋难以办到房产证使消费者利益受损。为此，本报请专家告诉我们怎么样才能规避税收方面风险，减少损失。读者马女士问：什么是非税收入，与我们买房子有什么关系？答：非税收入是指各级国家机关、事业单位、社会团体以及其他组织，依据有关法律、行政法规的规定，履行管理职能、行使国有资产或者国有资源所有权、提供特定服务或者以政府名义征收或者收取的税收以外的财政性资金。非税收入包括行政性收费、事业性收费、政府性基金（附加）、罚没收入、国有资产和国有资源收益和其他非税收入。相当法规明确规定，房地产开发商在开发建房时，必须按规定缴纳应缴的行政事业性收费和基金，管理部门不得随意少征、减征和免征。如需减免，必须通过市人民政府批准。只有交清相关费用，才能办理房产证。对于一些开发商提出能减免种种费用的说法，消费者不要轻信。
南京拟实行两税合一
本来是几十万的交易额，中介却引导购房人在购房合同中虚拟成几万元的价格到房管部门申报，目的就是为了少交契税和营业税。这就是近来房地产市场中屡现的“阴阳合同”现象。记者从南京市房管部门获悉，为了遏制这一现象带来的税收流失，南京市已将契税和营业税两税合一征收提上议事日程，并将于近期正式实施。据房管部门人士介绍，原来二手房交易时，是按合同申报来交纳营业税，现在则是严格按照市场评估价来收取。其实，目前二手房交易缴纳契税时，有关部门也会对该地段的房屋做出评估价格，评估价格高于合同申报价格的话，买主在契税上还是得不到好处。而且，即便是这一次交易少交了很多税费，但如果该房在两年后再次转手时，按照“税收新政”，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价远远低于成交价，在计算营业税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，这样就会不但没“省”钱，反而还可能多交钱。据介绍，营业税由地税部门收取，契税由财政部门收取。实施两税合一，只需将两部门的纳税技术并轨、网络联网就可以了。这样，双方价格透明，只要按照房屋的实际评估价或高于评估价的成交价缴纳契税、营业税即可。目前联网的电脑软件正在做，不过实施的时间待定，因为国税部门还要向国家税务总局汇报审批。南京市的做法也是顺应国家的相关要求而做出的。去年10月，国税总局便下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，要求全国各地区在二手房交易过程中所涉及的契税、营业税、个人所得税、印花税等一律施行“一窗式”征收。
买房时要看五证
读者徐小姐问：要买到放心房，我们需要注意什么？答：购房时，要让开发商出示“五证”、“一表”、“一收据”。五证是指：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售许可证》（或《商品房预售许可证》）；如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行，也就是一些该交的费没交。
交房时要看《白蚁防治证》
张先生问：新建房屋竣工验收时，白蚁防治是否列入验收范围？答：按照有关规定，房屋竣工验收时，必须取得白蚁防治证，这是确保住户房屋使用安全的必备条件。如果没有，说明白蚁防治费没交，白蚁防治工作没有做，房产证也不能如期办理。
购房合同要慎签
读者汪先生问：买房签合同时，如何维护自己的权益？答：一些开发商或销售代理公司为了尽量减少自己的违约责任，在与消费者签订购房合同时，模糊或避开一些概念和承诺，导致消费者在拿不到房产证的情况下，也无法追究对方的责任。在未完全了解情况之前，要慎签合同。为了能顺利拿到房产证，消费者在与开发商签订合同前，最好能约定办好房产证的具体时间。
Ｂ理性对待楼市回暖
有专家分析了近期的房地产市场后称，南京楼市销售回暖的证据稍嫌牵强，消费者尚需理性。这并不是给购房者何开发商泼冷水，而是因为，楼市的放量高走，可能事出有因。从南京市房地产销售的热点区域来看，主要集中整体价格比较低的板块，比如江宁、江北，又或者是目前销售价格明显比原价低的区域或楼盘，比如河西。很多人都说，房地产是一个暴利行业，一套房子要赚10万元甚至更多，的确让人觉得触目惊心。现在，开发商为了回笼资金，用优惠的名头，让出一部分利润，期望尽快跑量，维持资金链的顺畅。老百姓不明所以，以为开发商优惠了，房价跌到谷底了，再不出手就晚了。其实，随着新盘的大量进入市场，开发商面临的各种压力可想而知。可以这么说，这可能只是前奏，好戏还在后头。从河西奥体房价的一跌再跌就可略见一斑。记者随机采访了几个准购房者，他们大都在表示，要再等等，现在的房价还没跌到位。“虽在等待观望，但最后还是要去买。”虽有开发商明确地表示，只要刚性的需求存在，购房者在观望后必然会作出选择，未来楼市极为明朗。但业内人士认为，购房作为一般老百姓人生中的一件大事。面对市场一系列的不确定性，任何一个消费者进入该市场都应该采取十分谨慎的态度，对自己的购房决策反复权衡。虽然，经历新政洗礼后，开发商和消费者在某种程度上实现了地位互换，但面对众说纷纭的楼市，消费者还是要审慎地关注，根据自身需求选择介入时机，该出手时再出手，不要因小失大。江南经常听到有人这样说：没有房子怎么结婚啊！虽然房子与婚姻没有必然联系，但显然大多数人还是把买房作为结婚的先决条件。即将“成家”的情人们对于承载着未来的房子往往总是会充满向往。然而，与爱情不同的是，买房需要付出相当大的经济代价，如何平衡梦想与现实之间的差距，以下三点希望对即将步入婚姻家庭生活的恋人们有一些提醒。
Ｃ寻觅爱巢3大误区
如果说结婚是人生的头等大事，那么买房、安家可能就是这头等大事之中的大事了。甜蜜的爱情需要甜蜜的小屋承载。如今家长们倾一生积蓄为子女们买房的不在少数。
误区一、总想一步到位
新婚的人们一般进入社会不久，处于创业阶段的年轻人往往经济实力有限，虽说办喜事家里可以提供不小的帮助，但对于买房置业来说总还是杯水车薪。所以，新婚的购房梦不一定做得太满，要对未来的收入有充分认识之后，根据二人世界的经济条件决定买房标准。一位还在读硕士的朋友就曾想为了结婚先买套房子，但是，不说经济实力的问题，单是工作也还难以确定，房子究竟买在哪里合适就成了问题。经过再三挑选，二人最后还是选择了租房以解暂时之需。其实，如果两个人的工作都还不够稳定，租房就不失为一种比较实际的选择。目前，房地产市场发展比较快，价格走势也趋于合理，如果条件允许，买房当然是比较理想的选择。不过，即使是有能力，新婚购房也不一定就要一步到位，可以考虑制定由小到大、梯级换房的置业计划。现在市场上流行的一居、二居的小户型产品已经不再像过去那样无厅、无厨了，60平方米的一居、80平方米的二居对于忙碌的二人世界来说应该足够用了，而买这样的房子即使单价在6000元左右，总价也不过五十万左右，不会承担过重的还贷压力。等到有了更多积蓄再换套大的，无论是卖、是租，小房子都更好出手。
误区二、片面强调位置
买房首先要确定位置，但是就像穿鞋一样，位置没有好坏之分，而是要根据每个人的不同情况确定是否合适。ＣＢＤ的位置好，但如果工作在大兴，可能就不如亦庄了。另一方面，买房也不一定就买在工作地的周围。比如工作在中关村，中关村核心区住宅的供应量很小，因此价格普遍较高，对于新婚的人们来说一般都难以承受；另外，公司也有搬家，改变办公地点的可能。因此，确定新房的位置，要在结合自身的经济实力之上，看工作和未来发展的可能。轻轨、环路沿线交通方便，即使位置稍远，也可以通过节省路上的时间加以解决。去年轻轨13号线通车已经让人们初步体验了轨道交通的便利，今年八通线也将开通，通州也有大量的新盘入市，选择余地较大。除了新盘之外，像京贸国际公寓、新华联家园等早些时候入市的项目今年也有新盘供应，京贸国际公寓即将推出的新楼座“西雅图港”还特别定位在爱情主题上。成熟的社区环境、浓厚的生活氛围更有利于新人们较快地进入角色，感受家庭生活的乐趣。
误区三、忽略了实用的社区配套
选择新房，华丽的外立面、园林设计、舒适的户型可能更容易进入新人们的视野，而刚刚组建家庭的人由于缺乏生活经验，类似教育、医疗、超市、菜场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套却常常被忘却。浪漫的恋爱旅程结束后，步入婚姻家庭生活就难免要柴、米、油、盐。生活配套齐全的社区可以使家庭生活变得更简单，可以使生活真正的变成享受，如果买瓶酱油也要开车去，恐怕就会平添很多烦恼了。此外，教育、医疗条件也不可忽视。即使目前买的是小户型，只作为短期的过渡，而住个三年五载也是可能的，一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。所谓人无远虑，必有近忧。买房子实在是一件大事，即使是为了新婚之喜，置业也要三思而后行。专家建议：新婚置业，可以按以下四个步骤进行：分析小家庭建立之后的经济实力，制定购房计划；根据自身经济条件及工作要求，确定新房区域；通过报纸、网站等途径寻找目标房产；实地考察新房质量及各项条件是否符合自身要求。
Ｄ小心过头广告
在售楼处选房时，销售人员总是巧舌如簧，天花乱坠，并拿出楼书来给购房者看。青山绿水，小桥人家，会所，学区……总之能打动购房者的，他们都用上了。然而等业主收房了，却发现那些只是销售人员说说的。找开发商理论，得到的回答是：一切以实际规划为准。虽然目前政府部门对虚假广告进行了打击，但是实际买卖中，过头广告仍时有发生，所以购房者只能自己小心，仔细询问，并做好必要的证据保留。
豪华会所“蒸发”
南京某开发商在发布某楼盘广告时，在广告中明确说明，该楼盘附设豪华会所及立体停车场，两项总面积为5000多平方米。而业主入住后发现该小区并未建设立体停车场及豪华会所，因而以开发商发布的广告与小区实际设施不符为由，将之起诉至法院，要求开发商按总房款10％的比例赔偿损失。后法院一审作出了开发商按房款5％的金额予以赔偿的判决。对此案例，律师分析认为：如果开发商对楼盘广告，进行的是一般性的描述，并且该描述的内容较为抽象且不直接作用于买卖合同的订立，或者该广告不包含价格确定的因素，则其广告内容只能作为要约邀请。只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分，就无法对开发商产生约束力。若开发商所作售楼广告具体而明确，如标明小区内的附属设施，楼房的结构、朝向以及海景等等，由于该描述直接影响了合同的订立及房地产的价格，因此，此类广告一经发布，即作为要约。不论该广告双方是否约定作为房地产买卖合同的组成部分，只要买卖双方就广告所及的房地产建立买卖关系，则发展商即受该广告内容的约束，一旦与之不符，则应依法承担违约责任。
绿地“变”高楼
2004年12月，张先生购买了一套商品房，开发商在广告中宣称该房屋前有绿地，但购买不到一年的时间开发商却在张先生购买的房屋前面，原为绿地的位置建起了高层建筑，致使张先生的房屋遮阳严重，且遮蔽视线，造成房屋贬值。张先生为维护自身的合法权益找到开发商，然而开发商说，他们只对楼盘本身的质量负责，其他的他们都有政府的规划批文。张先生遂一纸将开发商告上法庭，经过审理，法院最终判张先生胜诉。对此，律师认为：当事人订立合同应本着诚实信用的原则。《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。商品房不同于一般意义上的商品，购房者在考虑购买住宅房时，往往综合考虑采光、通风及周边环境等多种因素。作为同一规划方案的实施者，开发商在明知将建设高层的情况下未履行告知义务，负有缔约过失之责。购房者在不知情的情况下购买该房屋，且建成后的高层导致购房者的居住情况受到严重影响，给购房者心理造成巨大影响，造成房屋贬值，开发商理应承担赔偿责任。律师提醒购房者，销售人员一般会设这么几种陷阱：一是给楼盘位置化妆，尽可能在语言上和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离，位于光华门外友谊河路的某楼盘在售楼小姐的口中则成了石门坎；二是以“起价”做饵，楼盘广告无一例外地写着“起价2200元／平方米”或“起价3400元／平方米”字样，让人一看价格便不由心动，当你真正到售楼现场时却发现有价无房；三是绿化面积水分大，在房展会的楼盘展示广告上，赏心悦目的绿色吸引了购房者，然而现实的状况却让人心寒，某楼盘宣传自己的卖点是30万平方米绿地碧水，18万平方米尊邸名宅，可是到现场一看30万平方米的绿地却是空空的工地，天然湖水却是污水坑。四是配套设施雾里看花，楼盘广告中称小区附近学校、超市、银行、医院、停车位及车库等一个不少，当调查后却发现，银行、超市可能选址在那，具体地址还未定；五是妄谈升值前景，江宁某楼盘在它的印刷品广告中连小道消息都用上了——“据可靠消息”，本楼盘南侧外秦淮河将修建一大坝，水面将升高8米，形成的小型瀑布将全面提升楼盘的水文化价值。位于江北的某花园干脆在广告中说：“一朝选择ＸＸ花园，夫妻奋斗减少十年！”
Ｅ5步安全购房法
对于一般的市民来说，房子应当算是一生中最大的消费。可是面对形形色色的广告，看着合同上林林总总让人头晕目眩的条款，如何才能理性、安全地购房呢？本报房产工作室的编辑们经过仔细总结归纳，向大家推介五步安全购房法：
做好计划，端正购房态度
你了解你自己的财务收支状况吗？你知道自己能承受什么类型的房屋吗？曾经有一位大学毕业刚工作的朋友向记者反映，说现在的房价太高了，光凭自己的能力购一套房屋着实不可能。我问他想购什么样的房屋，他说想在市中心，买一套百把平方的新房。我不禁哑然：虽然经过了宏观调控，房价的增幅有所下降，但是对于一个刚走上工作岗位的年轻人来说，想凭自己的能力一步到位实现置业，无疑于天方夜谭。市场上可供购买的房屋有新房，也有二手房，有大户型，也有中小户型。不同的人应当针对各自不同的实际情况来制定不同的置业计划，是过渡时期解决基本居住问题，还是相对稳定阶段改善居住条件。只有作好了这方面的工作，才能有针对性地对市场进行选择，不至于承受住房不能承受之重，沦为房产的奴隶，整日为买不到称心的房屋而怨天尤人。
做好调查，了解楼盘信息
随着两会的召开，房产调控政策的进一步落实，房屋买卖中完全的卖方市场正在逐步向买方市场转变，楼盘供需比略大于1，消费者有了说话权，选择的余地更大了。大家在选择具体楼盘的时候，往往只看重位置、户型或是价格，而忽略了几项最根本的因素。其实不论是什么楼盘，在确定购买之前，三项基本的调查还是要作的：首先是该楼盘的土地使用性质。有的朋友曾经问记者，同属一个区，为什么经济适用房相对便宜许多，能不能购买。俗话说，天下没有免费的午餐，经济适用房虽然便宜，但是购买的人群是有一定限制的。其次，该楼盘是否取得预售资格。我国实行商品房预售许可制度，即楼盘在销售之前，必须达到预售资格，取得房管部门核发的预售许可证。消费者在购买房屋之前，一定要先看该楼盘有没有取得预售资格，如果没有，不妨等一等。不要迷信那种“今天不交定金，明天就买不到”的宣传，那只是在人为地制造紧张、热销的气氛。最后，开发企业的诚信度如何。这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。通常在开发一个楼盘的时候，开发企业都会不惜力气进行宣传，而其言行究竟是否一致，则要看他们走过的路才能知道。
做好准备，一丝不苟验房
当开发企业提供了一切应当提供的书面材料，而您决定收房的时候，就一定要掌握验房的知识与技巧。此时最好不要先急着交物业管理费，可以和前期物业公司协商，验好房后再交。你要准备好五样工具，一只塑料盆、一个小榔头、一只五米长卷尺、一只万用电表、一只计算器，以及纸和笔。进门先目测，看有没有开裂、渗水的现象；然后检查门窗的开合是否顺畅、电灯开关及上水是否正常；接着就可以用上那五样工具了。榔头可以用来检查墙壁及地面有没有空鼓，塑料盆用来查下水有没有堵塞，五米卷尺用来查层高及房屋尺寸，万用电表用来查各强弱电是否畅通，计算器当然是用来算面积的。最后有两点不要忽略，一是做防水试验，即在卫生间堵住地漏后放水，24小时后到楼下业主家看其卫生间天花有无渗水现象。第二是记录，一定要记得记下水表及电表的原始数据。
擦亮眼睛，看准合同内容
生活中有不少消费者，在选择楼盘的时候慎之又慎，但是到了签合同的时候，却连内容都不看就大笔一挥。不要忘记，我国的民事诉讼中有“约定大于法定”一条，合同中约定的条款，只要不是违反了国家强制性规定，或是损害了第三方的利益，甲乙双方约定的内容始终都会比某些行业规定要有力。目前的《商品房买卖合同》分预字和现字，使用中多以预字为主。现在，就预字合同需要特别注意的几项内容列出，供大家参考。1、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。2、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相等。3、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同组成部分，具有同等法律效力。此外，《商品房买卖合同》中，由于开发企业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房人退房。
理直气壮，达到条件才收房
商品房交付的时候，消费者可以要求开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还应当查阅《竣工综合验收备案表》原件。对于商品房交付使用的标准，我市不仅有明确规定，而且被纳入了行政许可，是一强硬性规定：（一）房地产开发项目竣工交付使用前，开发建设单位应当组织验收，在依法向城市规划、工程质量、消防、人防、房管、市政等有关单位和部门办结单项验收手续后，向市建委办理验收备案手续，备案通过后，方可交付使用。对分期建设的较大规模住宅小区，可申请分期验收备案。（二申请验收备案，须具备下列条件：经市规划局验收，并取得建设工程规划验收合格证；规划要求的公共配套设施和供水、供电、燃气、道路、排水、排污、路灯、邮政、电信等基础配套设施建设完毕，并经各专业管理部门验收合格，具备正常使用条件；单项工程已向市质监站办理竣工验收备案；已落实拆迁补偿安置方案的承诺事项；已按规定办理前期物业管理手续；未对项目周边环境造成破坏；或者虽造成破坏但经过整治已恢复或美化；需要验收的其他事项均已完备。如果开发企业通知你收房，却又不能提供两书一表，你大可以理直气壮地书面回复对方：由于房屋未达到交付条件，本人拒绝收房。这样等到房屋达到交付条件时，你就可以按合同约定，要求开发企业承担延期交房的违约金了。 顾晓云 | 
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