江苏商报报道本报记者　曾璐　报道小顾准备今年结婚，最近在看房。但主城区内动辄七千元一个平方米的房子，让他只能“望房兴叹”。最近，合班佳园、银贡山庄等一批集体土地房已经通过了规划部门的初审，有望转正办到“两证。”于是，他把目光投向了集体土地房。

　　集体土地房刚转正就涨价

　　在合班佳园的楼盘宣传页上，记者看到以前的价格是每平方米2180元，现在的起售价已经涨至每平方米3880元。该楼盘一位王姓销售人员告诉记者，作为南京首批“转正”的集体土地房，楼盘用地转为国有，土地证已经办下来，他们现在正在办房产证。涨价的不仅仅是已经“转正”的集体土地房，一些有望“转正”的集体土地房价格也闻声而起。记者从目前南京开发规模最大的集体土地房兴都花园了解到，该楼盘的销售价格已达3400元／平方米，开发商表示该价格包含了土地出让金。春节之前，该楼盘公布的售价是3300元／平方米，去年年中更只有3000元／平方米。据了解，该楼盘在传出可能“转正”之前，二期不包括土地出让金的售价仅为1800元／平方米。“我们三期的价格要涨到3600元／平方米。”同样传出有望“转正”的银贡山庄销售人员向记者表示。目前他们正在销售的二期楼盘价格均价为3400元／平方米，去年该楼盘的销售价格在3000元／平方米左右。销售人员表示，楼盘的规划审查已经通过了，年底就会通过征地审批。现在购买，可从银行办50％的按揭贷款。记者从有关部门了解到，去年，全南京有67家集体土地房参加了集体土地房地产开发遗留问题处置小区规划初审，25家没通过规划审查的已经不能转正，合格的42家也只有11家正在办手续。其中合班佳园、江苏金栖城镇房地产开发公司位于红枫街的项目、江苏佳诚房地产位于白水桥村的项目已经成功转正，其余8家通过规划审查，还在等待征地审批。“征地审批手续非常复杂，目前还不确定南京还有哪几家通过了。”南京市国土局相关人士表示，据了解，国土资源部日前正式同意南京74．5401公顷的农村集体土地转为建设用地并办理征地手续。一旦获批“转正”，楼盘即能获得土地证和房产证，身价看涨。

　　转正要交土地出让金

　　万鑫世纪苑的业主洪先生最近有点烦，他的房子与合班家园、银贡山庄一样，也是此次批准转正的楼盘之一，如果真的办“两证”，他要为此交八万多元的土地转让金。洪先生说，当初买万鑫世纪苑的房子就是看重它便宜，离市区不远，每平方米两千元左右。由于是集体土地房，所以没有房屋产权证和土地证，只与镇政府签了一项买卖协议。现在房子“转正”可以办房屋产权证和土地证，他也高兴不起来。因为按照相关规定，如果要办“两证”，需要缴纳一定的土地出让金。“这笔土地出让金，镇政府不会出，开发商也不出，那只有我们自己掏钱了。可是我的房子有两百多个平方，现在每平方米要多掏四百块钱的土地出让金，总共要掏八万多，我当然不愿意。”洪先生认为，房子是自己住，也没打算卖，有没有两证无所谓。即使将来政府拆迁，也不可能真的什么补偿也没有。现在该小区里的一些业主都在为土地出让金的事和镇政府、开发商协调。

　　集体房自住影响不大

　　集体土地房因为价格低而吸引不少购房者，买这样的集体土地房到底有何风险，记者就此采访了南京市的有关部门。规划方面的不足是首先的一大风险。因为集体土地房建设前根本没经过规划部门的审批，那些可以转正的项目，其中的部分住宅仍可能是违建。“转正”集体土地房中的一些住宅楼压过规划红线或者占用河道，则不允许补办土地证和房产证。此外，部分集体土地房配套堪忧。有的集体土地房小区自身没建任何超市，或没有幼儿园，或没有小学。小区完全依赖周围的农村配套，生活条件比较简陋。同时，物业管理和景观也存在诸多不足。南京市国土资源局的有关负责人告诉记者，购买商品房必须应当是国家征用集体土地后，按照《城市房地产法》和《商品房销售办法》的有关规定购买。如果该集体土地未被国家征用，集体经济组织为改善本集体成员居住条件而建的住宅楼，只能供集体成员居住，不得以商品房名义向外买卖，否则此买卖是一种无效买卖。购买此类房屋后，假如国家征用该地，由于购房行为无效，将得不到法律保护，因而也得不到征用拆迁补偿，将会使自己的购房出资遭受损失。当然若购买此类房子自住，影响不大，若进行相关的投资进行交易买卖，因集体产权无单独房地产权证，不能过户，有风险性。业内人士认为，如果购买集体组织自建的集体土地上的住宅楼，又要达到不受损失，因目前的法律禁止非农户口购买农村集体产权房，那么只能将自己的户口迁入该集体经济组织，成为该集体组织成员中的一员。那么将来无论是国家征用，还是地方政府征用，购房者都可以集体成员的身份，享有征用拆迁补偿，使自己的购房款不受损失。假如购买“农转非”集体土地上的二手房，根据法律规定，该土地也属于国有土地，只要买卖双方立有契约，一方交付了房款，另一方交付了房屋，即使未过户登记，该房屋买卖行为也有效，一方反悔，构成违约，另一方可依法要求反悔方履行过户义务。（5版《经济南京》）(编辑　叶子)