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房产开发税收新政不会增加开发 商成本，自然不会影响房价。王涛摄
本报讯日前，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（下简称《通知》），而且把执行时间追溯至2006年1月1日。该调整是否会对房价产生影响呢？3月22日，记者就此采访了沈阳市国税培训中心的税务专家程辉。
程辉表示，该《通知》主要意图是弥补原来房地产税收政策的漏洞，目的是规范房地产企业的投资行为，不会给沈阳房价带来影响，但对一些小型房地产开发商来说，可能面临项目运作风险加大的前景。
企业拿更多钱预缴所得税
据了解，《通知》对原来规定的“开发产品的预售收入应按不低于15％的预计营业利润率缴纳企业所得税”进行调整，其中，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率：省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
对此，程辉认为，新规出台针对的是地产业税收漏洞。预售收入所得税上调5％，并不会增加房地产开发商的开发成本，构不成成本提高转嫁房价的条件。因为，预售收入所得税是预期交税的一个标准，并不是提高了企业的实际交税额。无论是15％，还是20％，其所得税款都以项目的实际利润进行核算，这仅意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。
开发企业不享受税收优惠
程辉介绍，房地产开发企业目前多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。
因此，《通知》对新办房地产企业减免税做了限制，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。这一调整对小型房地产开发商打击不小，直接增加了他们的运营风险。
此外，《通知》降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性，也加大小房地产开发企业的运营负担。
对房价不会构成影响
程辉认为，新规定根本不会影响沈阳房价。国家出台《通知》，主要目的是规范房地产开发企业的投资行为，防止房地产开发商以各种途经进行避税。
对于房价来说，直接影响因素是房屋开发成本的升降，另外就是市场供求关系的变化。但是该《通知》并未加大房地产开发企业的运营成本，也谈不上改变房产市场的供求关系。因此，不会影响到房价。（孙明鑫） | |
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