房屋广告承诺能否作为收房参考标准

　　刘先生：我买了一套商品房，开发商在广告中承诺买房可免交一年的物业费。请问这样的承诺可信吗？日后会不会有什么麻烦？

　　答：开发商承诺免物业费是否有效，要分两种情况。如果该物业管理服务由开发商自己提供（开发商旗下物业管理公司），则该承诺可信度较高，但是要在购房合同中对此约定，写明业主免交一年物业管理费。如果开发商自己不提供物业管理服务，那么除非开发商与物业公司就免交物业费达成一致，并写进购房合同，否则该承诺无效。总之，只有将免交一年物业费清晰明确地写进合同，该承诺才可兑现。

　　另外，一些异地楼盘也打出免交物业管理费的口号进行促销，消费者验证物业资质比较困难，尤其需要谨慎。

　　收房前发现问题怎样规避风险

　　李先生：我购买了一套房子，马上就要交房。但是现在发现房屋质量存在较大的问题，面积也跟合同有出入，我应该去哪里进行验证鉴定？如果打官司，鉴定结果能被法院认可吗？

　　答：在房屋质量出现问题后，我们建议您采取以下几种途径。首先还是要跟开发商进行沟通，争取解决问题。如果合同中有约定，那么双方按照合同的条款履行。

　　目前上海市有十几家有资质的房屋质量检测机构。他们都面向社会接受质量检测方面的委托，并收取一定费用。

　　如果进入司法程序，司法机构可以指定其中的一家进行检测，出具的鉴定书被法律认可。业主也可以事先自己提出委托检测的要求，但是鉴定书是否被法律认可，则由司法机构决定。

　　至于面积误差处理方式，在《商品房预售契约》中是有明文规定的，双方依照合同行事。您也可向国土局测绘部门申请提前测绘，不过这需额外收费。

　　房展虽然过去了，但是楼盘的营销活动仍在继续。借着房展的人气，会有更多的购房者去现场看房。现如今，样板房是购房者选房时必看的环节。购房者希望通过样板房了解一下中意的户型，看看装修效果。销售人员也经常以样板房为例，向购房者讲述项目的种种好处和卖点。不少购房者认为，样板房什么样，以后自己家就是什么样。实际上，这其中可有不少“门道”，购房者应该理性对待样板房。

　　样板房不能作为验收标准

　　样板房是开发商在销售过程中，以装修后的成品向购房者销售房屋的工具。实际上，样板房的面积、挑高、管线走向等都可能与实际交房时不一样。据律师介绍，一般来讲样板房只能作为买房参考，不能作为验收标准。也就是说，购房者不能用样板房的数据来评判自己的房子。

　　不少样板房“灯火通明”，营造出浪漫温馨的氛围。日常居住显然不能如此“铺张”。白天采光要靠太阳，所以购房者要把窗帘拉开，灯光关掉，看看前后楼间距、楼盘在小区内的位置、窗外景观、视野等等。再看室内采光是否充足，特别是厨房和卫生间很容易成为光照的“死角”。

　　不要被装修迷惑

　　样板房大多是精装修，开发商为了吸引购房者眼球，是很舍得花钱的，所以样板房的装修标准都不低。购房者要从三个方面来考察样板房的装修。

　　一是房屋结构是不是有变化有些样板房拆除非承重墙以达到良好的装修效果。购房者要结合户型图问问清楚，看过样板房之后再去看毛坯房，做到心中有数。

　　二是带上尺子量家具不少样板房里的家具是特制的，尺寸偏小，房间看上去很宽敞。所以购房者最好仔细量量家具尺寸和面积，以免日后产生家具无法进门的麻烦。

　　三是样板房以展示为目的，实用性不强购房者要仔细查看上下水是否通畅、电源开关是否合理、有线电视和网络接口位置高低等等。

　　购买装修房更要仔细

　　如果购买的是装修房，那么考察样板房的时候要更加认真。除了上述几点外，还要考察家具、装饰的品牌与交房时是否一致，屋内的家具和饰品哪些是有的，哪些是后加上去的，以免日后产生不必要的麻烦。

　　区分样板房与样板间

　　现在有些楼盘在售楼处开辟了样板间，起到与样板房同样的效果。这虽然方便购房者看房，但是也存在一些问题。购房者很难直观准确地把握采光、朝向、视野等方面的情况，更无法了解水、电、煤等管道的实际走向。所以一般来说，样板间的参考价值相当有限。购房者还是应该再去毛坯房实地考察一下。

　　样板房的设计是一门艺术，“源自生活，高于生活”。购房者千万不要被豪华的装饰所迷惑，更不可简单“克隆”。样板房注重的是对购房者的吸引，给予购房者一份“梦想”。在设计和装修上通常是高标准、大投入。所以购房者拿到房子之后，还是要根据自己的喜好和财力理性装修。

　　\(张赫\)

　　置业提醒

　　收房发现面积误差怎么办

　　杨小姐大学毕业后进入一家世界五百强企业工作。因家离单位实在太远，交通不便，杨小姐打算在公司附近买一套小户型的商品房。2004年初，杨小姐看中了离公司不远的一处在建楼盘，其中一套面积为49平米的一室一厅房型让她特别满意。虽然该盘售价比同地段的其他楼盘要高，杨小姐还是选择了这个楼盘，并签订了商品房预售合同。但到2004年底交房的时候，杨小姐突然发现，自己买的房子实际测得的面积为62平米，也就是说该房屋的实际总价要比原先价格高出十多万元，这给杨小姐带来很大的麻烦。怎么好端端的房子面积会差那么大呢？

　　>>律师点评

　　由于近年新生代白领逐渐进入房地产消费市场，受年轻人欢迎的小房型也越来越热，有些开发商就恶意使用一些方法，在估算面积和实际面积的误差中做文章，侵害买受人的权益。

　　针对此情况，《商品房销售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：按套内面积或建筑面积计价的，当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

　　1.面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房款；

　　2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产企业应在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房款的利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。

　　值得注意的是，虽然国家相关规定很大程度上考虑了保护消费者的利益，但这只是在原合同中没有对此情况做约定的情况下才适用。因此，消费者在签订合同时应尽可能选择适用有利于自己的规定，对“据实结算”、“多退少补”等文字应特别留意。

　　注：面积误差比的计算以合同约定面积为基数。

　　上海盈通律师事务所律师阚宇