南京日报报道身为拥有100亿身家的许荣茂之子，1977年出生的许世坛招惹了多少探寻的眼光？许世坛现在已经获得悉尼科技大学学士、香港大学房地产硕士，现在担任世茂集团执行董事，负责集团项目的市场定位及市场拓展，他精通国际先进的营销理念，熟练运用多种销售手段，通过国外销售网络的建立，将销售足迹印到了欧洲、美国、中国台湾和香港等地，缔造了一个又一个房产界的奇迹。南京世茂滨江新城的销售延续了世茂在上海创造的佳绩，2005年上半年，世茂滨江新城5号楼独幢销售就过7亿元，2006年3月22日，“中国·南京世茂国际精装修论坛”在南京举行，借此良机，南京日报记者直面许世坛，就南京世茂滨江新城运作、楼市走势、个人从业感受等问题进行了对话，现将精彩部分与大家分享。

　　下关滨江板块：有改造空间，有发展潜力

　　《南京地产》：世茂集团拥有非常成熟的国际推广与精装修房开发经验，南京世茂滨江新城一期5号楼全部实行精装修，在海外与本土市场都取得了良好的业绩，为什么即将推出的1号楼却调整了营销策略和产品策略——销售主要面向南京及周边市场，同时产品当中还包括部分毛坯房？许世坛：确实，世茂在境外有庞大的网络，而且，南京世茂滨江新城与上海的项目相比，价格相对较低，因此对外籍人士具有较大的吸引力，5号楼在海外比较受欢迎不奇怪。至于1号楼，我们也安排有国际推广计划，但是时间大概会放在今年9—10月份，因为到那时候，世茂滨江新城的法式园林、投入1个亿打造的会所都会出来，人们可以直接感受到项目的环境、园林、品质。当然，等那个时候价格可能会上涨。至于1号楼推出部分毛坯房，并不是因为南京精装修房的市场不够大，而是我们希望能给大家多一种选择。而且我们强调主推精装修，1号楼一共有四个门栋，其中三个还是做精装修，希望通过这种方式，既满足市场需求，同时又让业主互不干扰。《南京地产》：世茂滨江新城的定位是“国际主题高尚综合住宅社区”，但是目前，周边的住宅区比较破旧，而且还有白云亭菜场等，环境还不是很好，这会不会影响楼盘的开发和销售？许世坛：在正式运作项目之前，我们已经对用地及周边情况进行了详细的考察，发现，作为长江的码头，下关商贸发达，曾经是南京最繁华的区域之一，蕴藏有非常丰富的资源价值，只是现在还没有被充分挖掘。而政府部门已经开始着力打造滨江板块，菜场搬迁已经列入有关计划，下关的环境改善指日可待。另外，与老市区人口密集改造成本高的状况不同，下关滨江板块具有很大的改造空间，这反而有利于区域轻装上阵，快速发展。实际上，换个角度，你会发现，无论是对购房人还是对发展商，不太完善的环境反而是一种潜在利好。

　　房地产金融系统有待完善

　　《南京地产》：您有着深厚的国外教育、生活、创业背景，同时又深谙中国国情，通过视角的转换，您觉得中国房地产行业在哪些方面需要改进完善？今后行业又会向何处发展？许世坛：中国房地产开始的时间比较晚，上个世纪80年代末才开始出现产权交易，但是发展速度很快。在这个过程当中，不可避免地会出现一些问题，如银行、金融系统对于房地产行业的支持力度还不够。我们国家的银行主要是国有银行，其审贷、放贷、风险评估的机制还不十分灵活。举个简单的例子，在中国，从2003年央行“121”号文件出台以来，只有在自有资金达到35％而且“四证齐全”的情况下，开发商才能获得房产开发贷款，而在西方发达国家，银行会通过一系列的资信评估机制，建立信用系统进行灵活授信。在个人按揭方面，国内一般都明确规定首付成数，而在国外，一般也是通过资信等级的评估，确定按揭比例。不过，总体说来，中国房地产还是朝着一个健康有序的方向发展，但过程中或多或少地存在一些问题，一方面需要中央政府健康的指引，另一方面，因为地方差异巨大，地方政府还需要因地制宜，采取相应对策。

　　看好长三角

　　《南京地产》：今年2月，北京房地产市场交易量首次反超上海，这是不是一个信号——经济与房地产开发中心的下一个重点将转移到以北京为中心的环渤海地区？许世坛：这要看这个数字是通过什么样的途径统计出来的。熟悉上海和北京的人都应该知道，上海的房价比北京要高。目前，海外市场非常看好上海。当然北京的房产市场也具有很大的发展空间。《南京地产》：对照温家宝总理在十届人大四次会议上政府工作报告中的提法——“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房”以及2006年国家发改委对房地产调控的工作重点，世茂集团开发的项目一般属于高档房，会不会因此受到冲击？许世坛：应当说，这是中央政府对于调整住房结构的一种指引，主要是控制别墅的开发。市场需求是分层的，高档房、普通房、经济适用房都要有人做。

　　父亲的光环，并非“不可承受之重”

　　《南京地产》：可能有个话题不能回避——您是许荣茂先生的儿子，人们自然会将您与您父亲联系起来——您会不会觉得自己生活在父亲的光环之下，难以展现个人的魅力？许世坛：我参与房地产发展已经有8年多时间，在中国工作也有7年多，但是从来就没有考虑过这个问题。在公司里，我从销售助理开始做起，后来做到总监，再后来做到执行董事，一直是公司的一名员工，与同事经常沟通，听取他们的意见，进行协作，在公司的会议上，我往往最后一个发言，从来没有觉得自己拥有特殊的身份，也没有感到什么框框。倒是觉得，年轻人要不断学习，与时俱进，我自己曾利用业余的时间去攻读MBA，后来又去拿了房地产硕士学位。南京日报记者　叶凤珍　实习生　司琳娜