时报讯

　　如果你的经济实力足够支撑购房诉求的终极置业目标，那么明天你不妨到“人居展”上去考察一番。如果你暂时还消费不起，也可以去现场感受一下，或许你的工作会找到新的动力。

　　目前正在热销的滨江·金色海岸、绿城·深蓝广场，以及近郊别墅等高档物业，即将再次亮相“人居展”。有关数据显示，这类总价在150万元以上的高档公寓、别墅，目前市场的供应量约占总供应量的10％左右。这些房产将在人居展上接受考验。

　　高档物业分布区域性非常明显，主要分布在江滨、湖滨和城市商务中心一带。从价格上看，精装修的高档公寓价格一般在20000元/平方米左右，非精装修的价格一般在12000元/平方米左右。从消费角度来看，这类物业的消费群大致集中在所谓的“富人阶层”，他们构成了住宅消费级金字塔的塔尖。

　　近年来，不单是杭州，北京、上海、广州等地都出现高档物业的旺市，这显示中国的富有一族已开始彰显其实力。据分析，杭州对这类高档物业的需求主要来自三类对象：一是有实力的企业家；二是艺术界和自由职业者中的名人；三是各行业中的高收入白领。这些阶层对住宅需求已不仅仅是从物理性能上满足居住需要，更多的是从心理上追求“声望价值”的实现。

　　这类购买总价在150万元以上高档物业的消费者由于其文化背景、价值取向的差异，导致其消费行为带有强烈的个体特征。具体来说，消费者的置业性质及置业心理有几种类型：一是改善居住条件，提升生活品质，此类置业者主要购置目标为郊区别墅；二是注重实用功能型，此类型买家主要考虑家庭生活起居、工作出行便捷，此类型置业者主要购置目标为CBD地区和市中心的高档住宅；三是投资置业型，此类型买家主要购置目标更多地会倾向于市中心的高档公寓；四是积存物业资产型，此类置业者心理与上述投资型置业者相类似，因拥有充裕的经济来源，需要通过资金流通或购置固定资产，使个人资产得以保值或增值。别墅、排屋：山水在窗前

　　分布区域

　　由于杭州市区早已停止了低密度住宅的用地审批。因此，目前在售的别墅排屋类项目主要分布于杭州的几个近郊板块。其中，闲林板块和银湖板块的供应量最大，如闲林的金都雅苑、绿城·桃花源，银湖的金都·富春山居、绿城·七里香溪等。但这两个区域每个别墅、排屋的价格差异较大，闲林板块别墅价格从400万－2500万元/栋不等，银湖板块别墅的价格从200万－400万元/栋不等，户型差异也非常明显。

　　此外，之江、转塘区域也有部分别墅、排屋类项目，排屋价格在200万元/栋左右，别墅价格在600万元/栋左右，户型面积在200－300平方米之间。

　　物业特点

　　别墅、排屋最大的特点是造型雅致美观。别墅大多独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。杭州的别墅、排屋多集中于郊区，住所依山傍水，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。别墅、排屋户型面积较大，一般都在200－300平方米之间，内部设计得体，通风采光良好。

　　这类物业多附属汽车间、花园等。如闲林、银湖板块的别墅区多为社区型的别墅，均整体开发建造的，区内公共设施完备，有中心花园、水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。

　　适合人群

　　别墅是人们终极置业的一种选择，大多购买别墅的业主并非初次置业，别墅是为极少数人制造的。据了解，对别墅青睐有加的人群包括从事金融、房地产、IT业、传媒、对外贸易等领域的精英们。

　　总价在150万元的两类产品中，由于建筑类型的不同，两者带给购房者的生活方式也不同，前者是舒适而便利的城市生活，而别墅给予居住者带来的是休闲、亲近自然的生活，别墅更具个性化。因此，高档公寓和别墅、排屋的客户群并不对立，而是互补的。

　　置业建议

　　由于政策因素，别墅、排屋等低密度住宅资源将越来越少，能用来开发别墅、排屋的资源是短缺的，地块需要有先天优势。目前，杭州这类物业的主要供应区域均在郊区，且相对比较集中。从市场发展来看，这里物业在短时间内只会减少，而不会增多。这也就决定了其稀缺性，无论自住还是投资，这类物业永远是置业的终极目标。

　　需要注意的是，由于消费群的特殊，对私密性和安全性的要求非常高，因此，这类物业管理将成为“瓶颈”。与普通住宅相比，别墅、排屋类的物业管理标准将会更加严格。目前，杭州真正完全已入住的别墅、排屋类项目不是很多，许多问题尚未浮现，未来的考验将会很严峻。

　　这类物业对城市的依赖程度不高。别墅、排屋以城市为依托，但不依赖于城市的发展。这类物业的发展趋势将是降低对城市的依赖，加大对环境的依赖。这也是购房者需要衡量的问题。高档公寓：空中的别墅

　　分布区域

　　杭州的高档公寓主要分布于江滨一线、西湖沿线和城市商务中心。其中，钱塘江沿岸的一线江景房是杭州高档公寓的主要供应区域，如滨江·金色海岸、通策·钱江时代，以及江南的旅游·水印城“三宅一生”等，江滨的精装修顶级豪宅价格一般都在20000元/平方米以上，户型一般都在200平方米以上。

　　西湖沿线的顶级豪宅供应量比较小，目前正在销售的主要楼盘有名珏公寓、广宇·湖滨公寓等，而大都置业去年拿的四宜路地块，项目命名为“西子8号公馆”，近期也将推向市场，预计价格将在40000元/平方米以上。

　　城市商务中心的高档公寓数量也不是很多，分布也比较分散。精装修的项目主要是绿城·深蓝广场，目前的均价为23000元/平方米。其余非精装修的公寓价格稍低，普遍在12000元/平方米左右，户型均在130平方米以上。主要项目包括：金都华府、国都·枫华府第等。

　　物业特点

　　总价150万以上的高档公寓，优越地段是支撑价格的重要条件，公寓地处市中心或近郊，交通便利、半小时生活圈。其次，这类住宅大多都依托于优越的自然景观，尤其是稀缺性的江景、湖景资源是豪华公寓备受关注的另一大原因。

　　超大单户面积也是重要特征，豪华公寓户型面积往往在200平方米以上，甚至更大。公寓内从工人房到视听室，各种生活区域面面俱到，有些甚至配备了私人游泳池，高品质的生活质量，充分体现了居住者的舒适性。

　　豪华精装修配置也已被购买高档次物业的购房者逐渐接受和认同。据统计，总价在150万元以上的公寓中精装修的不在少数。因为通常毛坯房社区在交付后，业主们往往需要一年甚至更长时间进行装修；在楼盘装修期，噪音污染、建材垃圾污染等问题给已入住业主的正常生活带来很大干扰。因此精装修可以提高整个楼盘的品质。

　　适合人群

　　价格在150万元以上的高档公寓，并不是一般消费者可以企及的，其消费群比较狭隘，且有鲜明的特点。

　　在金色海岸的楼书上有这样一段话：豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突现优越社会地位的特殊载体，只提供给位于金字塔尖的极少数人。

　　事实上，杭州的这类高档公寓与别墅一样，均以长江三角洲的高端客户群体为目标客户群。这些购买者大多是“城市新贵”，活跃在各种职业领域，包括企业家、自由职业者、律师、艺术家、IT类精英等。但值得注意的是，这类消费群并不是买不起别墅才选择公寓的，而是由于他们更看重高档公寓的优越地段。这一人群大多数正值创业的黄金年龄，往往公务繁忙，市中心公寓自然是他们的首选。

　　置业建议

　　目前，杭州150万元以上的高档公寓主要集中在市中心商业圈附近、钱江新城等区域，其中，钱江新城CBD商圈最为集中。由于消费群的特殊性，他们对于生活环境及居住氛围的要求也较高，对物业周边的社区自然环境、周边娱乐环境都十分注重。所以，在购买这类物业时，所选物业周边最好能够拥有多家中高档餐厅、齐备的娱乐休闲场所以及大型购物场所。另外，考虑到高知层人士对于生活私密性及居住高品质方面的需求，公寓最好能选在动静皆宜之处，即不要与嘈杂的商务区及城市主干道距离过近，以驱车从居所至商务密集区不超过20分钟的距离为宜。