编者按：《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》涉及房地产业及上下游相关领域的描述有多处，为今后五年国内房地产市场发展指明了方向。我们遴选其中十个关键词予以解读，供读者参考。

　　■ 关键词之一 土地

　　◆ 原文：“落实保护耕地基本国策。管住总量、严控增量、盘活存量，控制农用地转为建设用地的规模。建立健全用地定额标准，推行多层标准厂房。”

　　“实行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度，禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编的管理。加强土地利用计划管理、用途管制和项目用地预审管理。完善耕地保护责任考核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学土地管理系教授 严金明：

　　“十一五”规划把保护土地资源放在非常重要的位置，表明决策层对这一问题高度重视。土地既是生产和生活的基础，同时也是和资金、人力并称的三大生产要素之一。国民经济发展需要土地供给的有力保障；同时我国人多地少，又必须对土地资源进行保护，实现可持续发展，这两方面的矛盾非常尖锐。如何正确处理经济发展与土地资源保护的关系，是摆在决策层面前的一道难题。

　　按照国家规划，“十一五”末期全国耕地总量要保证18亿亩。截至2004年底，全国的耕地面积为18.37亿亩。这中间的差值扣除2005年的耕地减少量就是未来5年我国可以使用的土地数量，包括建设用地、生态退耕、农业结构调整用地以及每年的灾毁土地。而近7年来，全国耕地减少约1亿亩，这意味着“十一五”期间我国的建设用地供应将非常紧张。

　　在这种情况下，有关部门更应该公开透明，通过市场化方式供应土地，防止土地资源流失，实现土地增值，以求达到国家、集体和开发商实现共赢的效果。

　　国家的大政方针将对北京未来的土地市场产生重要影响。北京的总面积只有1.68万平方公里，除去已经开发建设的土地、农业用地、环境保护用地、不适合开发的土地（比如山区），剩余的土地资源比较有限。尤其是在城八区，可供开发的土地就更少了。不过，北京又有自己的特殊情况，比如拥有大量的国家机关和公务员群体，机关用地、军事用地的数量较大。去年北京总规修编，规划了11个新城和30个重点镇，同时2007年以后将重点建设通州、顺义、亦庄3座新城，这都需要大量的土地供给支持。应该说，有关部门在土地资源保护方面，存在不小的难度。

　　■ 关键词之二 开发融资

　　◆ 原文：“完善房地产开发融资方式，加强资本金管理。”

　　◆ 解读

　　中国人民银行金融研究所研究员邹平座：

　　房地产的开发融资渠道主要分为内生性和外生性两种。目前我国的房地产开发融资主要是内生的房地产金融产品为主，也就是说，资金的来源直接或间接地来自国内的银行、投资公司和个人。除银行贷款外，这类资金大致可分四类，分别为其它行业的转移资金、挪用的资金、两端占用资金以及政府资金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消费者预售款等，这些占用资金的方式都有可能成为今后争端的来源。

　　“十一五”提出要完善房地产开发融资方式，是为了促进房地产开发融资的健康有序发展。主要可以从几个方面着手，一是减少间接融资，增加直接融资；二是融资双方在具体操作中要不断规范和完善；三要实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。最后，要在融资机构和融资工具方面有所创新。

　　国家开发银行专家委员会常务副主任 王大用：

　　具体来看，房地产开发融资是由几种不同阶段、不同类型的融资行为构成，包括前期购地融资、工程建设融资、项目销售融资，三者前后相连形成房地产开发融资的链条。从房地产发展之初，开发融资行为就一直存在。1992年———1993年间，金融系统出现不稳定因素也与融资不规范有关。在各类房地产融资渠道中，银行的开发贷款和消费者的住房按揭贷款是开发商两大主要的资金来源。特别是随着人们住房观念的转变，贷款买房的理念深入人心，近年来住房按揭贷款规模迅速扩大。但由此也给银行的管理和金融稳定带来一定的风险。

　　要实现“十一五”关于“完善房地产开发融资方式”的目标，实现住房按揭贷款证券化是一个重要的途径。由于住房按揭的时间长，这就相应地把银行资产的使用期限拉长，然而，银行吸收的存款却是短期的，这就导致银行资产与负债出现错配。实行住房按揭贷款证券化，依托资本市场，把不能流动的抵押资产转化为具备流动性的资产，就能更好地盘活银行资产，提高资金效率。

　　住房按揭证券化最早出现在美国，经过几十年的发展，如今已经形成了一套比较成熟的体系可供我们借鉴。但国内住房按揭贷款证券化的进程还比较慢，目前最重要的是要建立一个服务于全国各大商业银行实行住房按揭贷款证券化的全国性服务机构。

　　■ 关键词之三 信贷

　　◆ 原文：“规范发展住房消费信贷和保险。”

　　◆ 解读

　　中国人民银行金融研究所研究员邹平座：

　　首先，稳定是今后银行信贷发展的大方向，也是“十一五”提出要规范发展住房信贷的主要目的之一，较长一段时间内都将维持不变。从住房消费信贷的供应量上看，今后将维持适度、稳定增长，基本将与国民经济的增长和城市化进程的速度保持协调。

　　“规范”的第二个层面在于信贷结构调整和优化，包括区域结构、城乡结构等。随着建设社会主义新农村步伐的推进，农村住房改造全面铺开，这块住房信贷的份额将有所增加。另外，由于多项政策都对解决中低收入者的住房问题有所倾斜，可以预见，这类住房需求将在未来一段时间内增大，其在银行住房消费信贷中的占比也将相应提高。另外，居民流动性的增加将不断加大对租赁市场的需求，由此可能导致投资类的住房消费贷款有所增多。

　　第三，“规范”的目的还在于维护并加强信贷系统的安全。这主要可以从三个方面来考虑：一是保持适度的宏观调控，避免系统的信贷危机；二是要完善监管规则，规范银行信贷行为；三是要积极进行金融创新。

　　最后一点，“规范”还应表现为信贷效率的提高。银行间竞争的加剧以及先进技术的使用，都将对这一目标产生推动作用。

　　中国社科院财贸所 况伟大博士：

　　规范发展住房消费信贷，是为了抑制房地产投机，防止房地产泡沫。当前，通过房地产买卖市场来解决居住问题的观念已经非常普遍。这就意味着，人们需要通过住房投资来解决住房消费问题。这里所说的住房投资包括两个层面，一是普通的住房消费投资，也就是自住购房，一是投机性的房地产投资。后者是造成当前房价出现快速增长的主要因素之一。从国家出台的各项宏观政策来看，都为了限制房地产投资。但如果笼统地用某项政策限制房地产投资，也将会对正常的房地产消费造成打击。因此，规范发展住房消费信贷首先要区分房地产投资与消费，并加以区别对待。

　　■ 关键词之四 供应结构

　　◆ 原文：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。”

　　◆ 解读

　　北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任 董藩：

　　调整住房供给结构这次列入“十一五”规划发展纲要，是一种必然，同时也是可喜的事，说明我们国家接下来会在这方面加大力度。值得注意的是，规划中明确提出要“严格控制大户型高档商品房”，这说明我们国家在消费政策上的一个转变。过去我们是鼓励消费，现在我们认识到资源是有限的，大量大户型高档商品房的出现，在一定程度上促使房价上涨压力增大，人均建筑面积增长过快。房子太小不行，住得不舒服，所以人们就想住大房子，但房子很大是不是就好呢？有一对数字可作比较，我们现在的人均住宅面积已经超过日本近10平方米，而日本的人均GDP却是我们的20倍。在人均GDP与发达国家尚有较大差距的情况下，过分强调人均住宅面积增长显然是不太合时宜的。此次规划体现为指导性思路，相信年内还会进一步出台节能省地的措施。

　　同时，规划中明确表示，要“加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”，这也是非常重要的一点。规划中所指房地产一级市场应该是包括土地出让到商品房开发销售，也就是我们通常理解的开发商品房的过程。而二级市场主要是交易市场，如二手房交易等，要调整供给结构，促进梯次消费，房地产一级二级市场应均衡发展，过去强调过多的是对新商品房买卖的调控，而对二级市场的促进和规范不够，使得二级市场存在产权关系难以查清、信息不透明、偷税漏税、私下交易等问题，都需要解决。此外，规划中明确提出加强租赁市场调控，说明租赁市场得到了重视。毕竟房地产业要协调发展，房子作为一种商品要流通顺畅，买卖和租赁都是不可或缺的环节。

　　■ 关键词之五 二手房

　　◆ 原文：“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”

　　◆ 解读

　　我爱我家公司相关负责人：

　　房地产住宅二、三级市场的完善与发展不但能够成为平抑整体房价的重要手段，同时亦能促进房地产梯级消费格局的形成。现阶段市场的供不应求是导致房价不断上涨的主因，二、三级市场的发达可以使消费者认识到：一方面“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小，购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升；另一方面“居家未必要买房”，人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定会拉低北京的整体房价。此外，通过发展二手房市场、房屋租赁市场和推进住宅一、二、三级市场联动，推广“以旧换新”、“置业升级”，不但可以满足多个购房层面的需求，从整体上盘活北京房地产市场，同时还能一并带动建材、装修、家电、家具、物流、商业等诸多产业的发展。

　　有了“住房一、二、三级市场联动”的机制，北京的房地产市场将会形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局，满足社会各个阶层的不同住房需求，达到百姓安居乐业，社会和谐发展的良好局面。因此，政府除了通过对房地产市场的宏观调控，打压房产炒作，抑制整体房价上升外，还应从政策上扶持二、三级市场的发展，使房地产一、二、三级市场的梯级消费呈现良性循环、互动，最终实现北京房地产市场健康有序发展。

　　另外，随着以央产房为代表的已购公房的逐步放量、转按揭所带动的二手商品房的大量入市，房源量不断增加的同时通过二手房市场所释放出相对低价格的房源，一来可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求，二来这些出售二手房的业主亦可用得到的资金再加上手中积蓄购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体，形成一、二手房市场的良性互动循环。

　　■ 关键词之六 商业

　　◆ 原文：“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学教授、中国商业经济学会副会长 黄国雄：

　　合理调整城市商业网点结构和布局，并不是限制商业以及商业地产的发展，而是让其有序、协调、可持续发展。首先，这是出于保护城市商业资源的目的。盲目开发、片面追求大而全会导致城市商业资源严重浪费，只有大中小型商业网点合理搭配、比例适当，才能最大程度地满足公众对于商业的需求。

　　其次，由于每个城市都有自己的特色，因此商业网点结构和布局也应该力求突出自身的优势和特点，通过规划突出发展方向，这样可以有效避免城市模式化。对于不同的城市，哪些商业业态需要进一步发展，哪些业态要有所控制，都需要加以明确，这样才能完善城市的商业功能。

　　通过“十一五”规划可以看出，政府管理商业的职能正在转变，从管理个体到管理整体和产业的未来发展。过去有关部门在这方面管理太细，现在则是由点及面，变为利用规划进行结构调整，这是一种进步。

　　中国连锁经营协会副秘书长 武瑞玲：

　　将发展连锁经营、特许经营等条款写入国民经济和社会发展规划纲要，这在我国历史上是第一次，具有非常重大的现实意义。国际上只有马来西亚在2001年－2005年的第八个五年发展计划中，提到了发展连锁经营和特许经营。而我国是第二个将此提升至国策的国家，这充分说明，经过长时间的探索，国家已经认识到连锁经营、特许经营是现代流通业的新形式和未来发展方向，以后将会大力扶植、鼓励相关产业的发展。

　　连锁经营有三种形式：直营、特许经营和自由连锁。目前，国内直营的模式在超市、大卖场等零售业态中飞速发展，东部、中部和西部地区都出现了很多地域性品牌。特许经营方面，我国的服务业（非餐饮和零售业）只占全部商业的1/3，而欧洲的服务业可以占到一半，这说明我们与发达国家还有不小的差距。

　　积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式，是出于经济发展的需要。特许经营条例将在今年出台，把这一经营业态纳入法制轨道，保证了其日后的健康、快速发展。

　　■ 关键词之七 物业管理

　　◆ 原文：“规范物业管理行为，提高市场化程度。”

　　◆ 解读

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员 舒可心：

　　“规范物业管理行为，提高市场化程度”，确立了物业管理活动不是政府福利范畴而将是完全市场化的方向。

　　中国的物业管理，一部分是从政府认可的发展商的售后服务活动中转化而来，一部分是从政府福利形态（房管所）转制而来，经过几十年的发展，物业管理企业已经完全具备了市场化的能力。

　　业主一方，单个或者家庭的人，已经从单位人完成了社会人的转变。实际上就是人本身的市场化转变过程。几乎每个人，都不再依赖政府提供的就业机会便可以很好地生活，甚至很多人已经有足够的钱购买房屋。这部分人群，将逐步成为继“先富起来”的一群人之后，更多的富裕起来的人群，他们最终将形成我国重要的中产阶层。

　　而公寓类型的房产，其市场主体并不是分散的所有业主个人，而是以全体业主依法组成的业主组织———业主大会。这种法定的、唯一的物业管理市场的另一个主体，则距离市场化的要求还差得远。仅仅以北京为例，在3000多个物业管理小区中，仅仅有440多个召开过业主大会并选举了业委会。因此，目前的情况是业主群体不能组织起业主大会，以市场的方式，通过谈判决定物业管理服务标准和价格，另一方面，业主群体又对现行的物业管理和由物业管理企业提供的社区服务普遍感到不满。这种有权利用不上的困惑、无奈，是当前物业管理市场化的瓶颈，业主如何组织起来成为物业管理市场主体是需要解决的实际问题。

　　因此，政府将以各种方式推动业主组织的建立，扶持越来越多的业主组织逐步成为市场中的主体，以真正平等的地位去和物业管理企业在市场上博弈。

　　此外，中国的物业管理，从它诞生那天起就不是纯粹的物业管理，而一直是伴随着社区服务职能和部分政府服务职能。随着政府逐步退出社区管理和服务并提倡社区自主治理和小政府大社会的理念，物业管理企业所提供的社区服务产品将对和谐社区构建产生重大的影响。

　　■ 关键词之八 建筑节能

　　◆ 原文：“严格执行建筑节能设计标准，推动既有建筑节能改造，推广新型墙体材料和节能产品等。绿色照明 在公用设施、宾馆、商厦、写字楼以及住宅中推广高效节电照明系统等。发展节能省地型公共建筑和住宅。到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖。”

　　◆ 解读

　　中国工程院院士、清华大学教授 江亿：

　　发展建筑节能是近些年来国家一直强调的内容，也与世界建筑领域的大趋势相吻合。目前我国建筑节能主抓的重点是北方地区的采暖节能、大型公共建筑节能和长江流域城市住宅室内环境控制节能。此次规划中提出的“推广新型墙体材料”其实就与北方地区的采暖保温有关。墙体材料一直是建筑节能的老大难，尽管这些年也进行了很多改造，但是一直没有好的可以全面推广的替代粘土砖的材料出现。所以此次规划中列出予以强调，但是并不规范和全面。因为南方城市需要关注的不是墙体的保温，例如重庆、上海，以前冬天不需采暖，夏天空调也不多，而现在空调很普遍，冬天也需暖气，需要舒服环境的要求很合理，但若按照北方集中供热方式采暖，就会有很大差别，导致建筑能源不合理消耗非常高。初步统计这方面的能源消耗会增加20%－30%，应当引起重视，不能一味照搬。“到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖”强调的也是建筑墙体的问题，实心粘土砖一方面占用土地资源，另一方面烧制过程中消耗的能源也很高，如果有好办法采用替代型新材料，将大大节省能源。但这也有个地域问题，比如说在黄河下游“黄泛区”，泥沙很多，用黄土做墙体材料似乎就较为可行，所以，仍然有根据当地资源条件而因地制宜的问题。

　　至于规划中强调“绿色照明”则是非常有意义的事。因为如果我国的住宅、公共建筑等若都能合理节电，那么节省的电可以相当于几个三峡的发电量。我国是世界上生产节能灯的第一大国，欧美很多国家都是从我国进口产品，但是这样一个生产大国却没能变成使用大国，实在与我国资源紧张的状况是不相符的。鼓励使用绿色照明系统，就应出台相关政策，给购买者、建筑的开发者等主体以优惠或激励措施，这样会有助于改变现状。此外，照明领域还有一个重要问题就是机关、企业办公室以及学校教室等白天的照明，曾有个不完全统计，80%的办公室白天灯都一直亮着，而实际上有时候靠自然光照明就足够了，如果能通过各种办法，能让人们在白天把灯关上，那么，仅此一项，就可使用电紧张的局面大大缓解。

　　■ 关键词之九 建筑质量

　　◆ 原文：“提高建筑物质量，延长使用寿命。推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。禁止过度包装。规范并减少一次性用品生产和使用。”

　　◆ 解读

　　中国工程院院士、清华大学教授 江亿：

　　我国的建筑寿命普遍较低，现在很多建筑存续了30年就被拆了，造成了很大浪费，与欧洲那些动辄百年的建筑更无法相提并论。事实上，如果提高建筑设计标准，不一定就增加造价，例如采用较高标号的钢筋、水泥等，同时也可以减少用钢量，建筑质量有保障，成本也不一定增加。

　　规划中所提的“过度包装”，其实是建筑物追求的理念问题。在实用经济的理念中，建筑的功能应该是第一位的，其次是安全和经济，尚有余力才会追求美观，而现在不少人把这最后一位的美观放到了第一位，尤其是在不当的推崇下，容易造成资源浪费。

　　■ 关键词之十 装修

　　◆ 原文：“提倡简约实用的建筑装修。”

　　◆ 解读

　　北京市建筑装饰协会有关负责人：

　　从行业的角度来看这个问题，提倡简约实用的建筑装修是我们整个行业的发展目标。提倡简约实用的建筑装修完全是站在为客户服务的角度，选择最实用、最简约的建筑装修，可以保证从家装的售前、设计、施工、到售后保修等方面要更加人性化。（文/北京参考记者 陈泽欣 刘婷婷 杨侠 沈静）