海口晚报网4月4日讯似乎一夜之间，海口国贸、海秀路、大同路、海甸岛、府城等地涌现了一批以小户型为主打的楼盘。海口的很多房地产开发商，将本来剑走偏锋的附带小户型作为主力户型推出。虽然小户型面积多少难以确切统计，但一些业界人士估计，目前海口应该会有几十万平方米的供应量。

　　小户型何以密集入市？它究竟能火多久？记者对此进行了探究。

　　燎原之势

　　位于海口市国贸路省建设银行旁的瑞特广场正加紧施工。这幢23层高的商住楼，其中50%以上是70多平方米的小户型。而在春节前已经开盘的海口市蓝天路上的蓝天丽城，85%以上的是45至69平方米的小户型。

　　纵览海口市中心区楼盘，小户型供应量正以燎原之势迅速扩张，以往处于搭配角色的小户型已渐渐成为海口楼市的主力。海口市区各条交通干道旁的楼盘基本上都以小户型为主。

　　以小户型为主的房地产项目在海口有多少？一些业界人士判断，单体项目肯定不会少于20幢。以每个单体项目2至3万平方米，小户型所占比例50%计算，小户型的面积也在20万平方米以上。另外有些综合配套较全的小区里，往往也会推出一定数量的小户型。对几十万平方米的供应量，海口多位地产界人士认为这个数据较为可信。

　　从当前海口楼市的小户型走势看，大致有三种形式：酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的分割区；小户型公寓，面积在35至50平方米，多为一室一厅，功能相对独立；小户型住宅，一般在45至80平方米，大多为一居室和二居室。

　　一些楼盘营销人员判断，小户型近两年在海口楼市的份额不断走高，在整个供应量中占份额在20%以上。这些小户型有的是毛坯房，也有的是精装修，单价一般在2000元/平方米以上。

　　瑞特广场营销总监邹兰兰介绍，在海口购买小户型的人群主要有四类：一是单身族，这些人非常渴望有自己独立的空间；二是年轻夫妇，收入不允许他们过多地投入；三是刚参加工作几年的年轻人，由于收入中等，面积“一步到位”困难，小户型能方便工作与生活；四是一些来琼度假客，他们也是小户型的热衷者。

　　吸引力何在

　　迅速模仿和跟风是海南部分房地产商常用的开发方式。2004年初海口出现的几幢小户型为主打的楼盘，几个月就销售一空。一个项目火了，立刻就有一批项目跟风，尽管海口楼市目前同质化的小户型项目不少，但普遍销售还是较旺。有的小户型项目甚至出现了排队购房的现象。

　　据蓝天丽城投资商介绍，蓝天丽城总共有305套住宅，绝大部分是70平方米以下的小户型，单套总价仅需10至13万元。由于总价不高，加上所处的地段商业配套较齐备，目前已销售一半以上。香港城、五洲商厦等等项目都是小户型俏销的成功典型。

　　海南长弘实业有限公司负责人认为，小户型迅速成为海南楼市的新宠，与其本身的诸多有利因素有关。其一，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，二次置业如果有了更大面积的房子，小户型也更容易出租或转卖出去。而且，相对于其他投资产品来说，小户型的风险更小，收益较稳定。小户型楼盘的位置大多靠近市中心，有利于物业的增值。其二，第一次置业选择小户型的购房者大多积蓄不多，小户型总价不过10多万元，首付只需几万元就可以了，这是最吸引他们的因素。小户型有的只有四五十平方米，月供和租房费用相差无几，但是感觉却截然不同。不管多小，好歹也算自己的产业，以后还可以用来投资。其三，小户型只要设计合理，面积虽小但功能不减，具有完全独立的厨卫设计，这些都可以烘托出高质量的生活氛围。其四，年轻人大多还处于打拼期，对住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通的便捷、商业的便捷以及休闲的便捷，海口以小户型为主打的楼盘一般能够满足上述要求。

　　硬伤不少

　　由于小户型好卖，跟风开发的项目很多，有些项目便有些粗制滥造。据了解，小户型设计最容易出现不合理的地方主要在厨房、卫生间的格局方面，给业主或承租人带来生活上的不便。

　　据业界人士介绍，一些楼盘项目是由于走投无路才改做小户型，这样的项目在布局、配套等方面本身就有一些硬伤。有人戏称此类项目做过“变性手术”。购房者在选购小户型的时候，一定要擦亮眼睛。

　　购买小户型，需要注意哪些问题呢？蓝天丽城的卢新发建议，小户型不等于放弃舒适，购买时要充分考虑地段、环境、配置、物业服务等楼盘所处的位置附近要有商务功能的配套超市、餐馆、银行等等。

　　能火多久

　　海口近两年有一大批以小户型为主打的楼盘入市，但并不是所有的楼盘都卖得很好。

　　据业界人士介绍，根据上海等地的经验，小户型超过整个楼市供应量的15%就会显得供应量过大。海口目前的小户型供应量显然超过这个数值。

　　海口楼市的小户型能否持续热销呢？对此，海南房地产界的人士看法并不一致。有的人认为，海南作为中国“第二居住地”越来越受到广大岛外人群的认同，前来海口投资置业的人会越来越多。从理性的角度看，购买市中心区的小户型很合算，经济压力不大，而且不居住时也容易出租，市场前景非常广阔，因此海口楼市的小户型在较长一段时间内都会受到青睐。

　　但任何产品均有生命周期，而品质接近、配套相当、面积趋同的小户型物业更不例外。一些业内人士认为，现在海口楼市小户型项目跟风开发现象严重，能否持续热销还有待观察。目前，小户型受到的挑战至少来自于两个方面：其一，市场争夺客群分散。开发商抓住了小户型总价的概念，用一个较低的总价来冲击目前普遍存在的高总价市场。但跟风项目过多，加上后续项目不断模仿跟进，同质化加剧势必给市场带来供需关系的转变，市场供应量如果出现相对过剩的话，势必会分散购买力，对一些项目构成滞销压力；其二，投资市场摇摆。几乎所有的小户型项目都打出了投资牌，但小户型能不能够投资成功却还需要谨慎考虑，因为能否成功租出去和租金的多少，客观上存在一些不可预知的变数。

　　海口楼市小户型激烈竞争的景象有可能会提前到来。只有开发商水平高、整体品质好的小户型才能笑到最后。

　　投资小户型注意事项

　　对于渐成气候的小户型单身公寓或酒店式公寓，专家认为，供应来自于需求，租金的高低则受供需市场的影响。所以，投资小户型应非常谨慎，要有充分的思想准备：

　　对投资期望不要太高。作为新建楼盘，人气尚未形成，甚至会有几个月出租率不高。所以，小业主在投资时要量力而行。

　　户型选择要有诀窍。很多小业主对小户型情有独钟，以为小户型出租率高、风险小，其实不然。物以稀为贵，正确的选择应该是项目中的稀缺户型，因为这种户型不但出租率要比大众户型高，而且不容易被压价。

　　租客并不是源源不断的。谁也不能保证几年后租客的增幅与出租房的供应量等比。

　　租金并没有你想像的那么高。租金的涨落、出租率的高低受多方面因素的影响，尽可能估计租金的最底线，为投资所应承担的风险早做准备。并且，随着同一区域内越来越多的小户型供应量的增加，也必然令租赁市场的供需平衡发生变化，而令租金大打折扣。

　　支出比你想象的要多。是投资就要求回报，减少支出就等于增加收益。房产投资，除了购房款，还有装修费、中介费、家具、家用电器、物业费、空置成本、出租损耗、时间成本等等一系列的费用。这些成本自然摊向房价。

　　物业并非尽如人意。（来源：海南日报）