江苏商报报道本报记者　曹露　报道外地人小顾想在南京安家，花了几个月时间，最近用28万元买了一套瑞金路附近的40余平方米的二手房。小顾告诉记者，加上各种税费、中介等费用在内，这房子的总价还是突破了30万元。南京人连小姐最近也在为年长的父母物色一套二手房，她希望离市区近一些，方便老人出行，目前正在考虑两套价格相当的二手房源。“我爱我家”市场部有关负责人告诉记者，今年，南京有许多楼盘上市销售。但是高昂的房价，还是让老百姓尤其是年轻购房者望而却步。所以，二手房成了抢手货。上个月，南京的二手房买卖和租赁显示出供需两旺，房源量和销售量不断上涨。业内人士预计，今年南京市二手房的供应量将达到6万套以上，价格还将有所上涨。

　　年轻人买房需求最大

　　南京人连小姐最近不仅十分关注报纸的二手房源信息，也在托朋友找适合自己的房子。连小姐告诉记者，自己工作了几年，手上有一点积蓄。由于目前和父母住的是单位的公房，条件较为简陋，因此为父母买套房的想法特别强烈。她说，现在住的地方虽然是老房子，但是靠近市中心，出行极为方便。所以，她给父母买房的目标也是靠在市中心，哪怕小一点，两室一厅50平方米左右，但总价最好是30万元以下。目前许多年轻人都有这样的需求。从某二手房机构得到的一份数据显示，二手房市场的购房者以20～40岁的中青年为主，占总量的75%，其中：21～30岁年龄段的购房者，占总量的41.93%，是购房群体的主力军。这个年龄段有更多的梦想与期望，他们对投资更感兴趣，对政策也更敏感，房产新政的出台使这个年龄段受到较大的冲击。31～50岁年龄段的购房者，占总量的45.92%，也是购房大军重要的组成部分。他们更注重眼前的所拥有的，不愿承受较大的风险，这个年龄段对加息更为敏感。50岁以上年龄段的购房者，占总量的11.37%，如果要买房，他们大多是为子女考虑。

　　二手房交易如火如荼

　　以我爱我家3月中旬的统计为例，3月中旬的房源量与上月同期持平，房源上市量仍超过去年同期水平；而客户量则是持续增长，一方面去年被积压了一年的需求，在今年逐渐得到释放；另一方面南京今年“双拆”工作的启动，也为二手房市场带来了一定的需求。3月，客源量比2月同期增长了50.9%，大量的需求推动了成交量的增长，成交量比上月同期增长了40.6%，也超过去年同期的水平。从交易地区来看，鼓楼、白下、建邺、玄武四区的二手房市场交易持续活跃。雨花台、江宁、江北等地理位置较偏远区域的二手房市场也逐渐形成，2006年这些区域将为南京二手房市场增添新的活力。地铁的开通、桥北收费站的外移、长江三桥的建成通车大大缩短了这些区域与南京主城区的距离；地铁南沿线、过江隧道等项目将更加改善三区的交通情况；江宁开发区、江北高新区的不断开发建设也大大改善了这些区域的环境，奥体板块将随着深入的开发形成独特的二手房市场。随着人们生活水平的不断提高，购房者对物业类型的选择也日趋多样化，二手别墅、大户型等以其开阔的空间、多样的结构将会被越来越多的人接受。而小户型则备受喜欢独处、追求自由个性空间年轻人喜爱。一方面它能满足年轻人对自由的追求，另一方面它的总价较低，在年轻人的承受范围内。专家预测，2006年二手房将因其适宜的居住空间和生活格局，适应不同阶层的购房群体的不同需求而更受欢迎。从大体上看，价格还会有所上扬，其交易也会更加活跃。

　　40万元以下仍是重点需求

　　据了解，2006年交易量会在2005年的基础上，有一定幅度的上升，预计将达到6万套。南京市房管局有关人士表示，支撑二手房源和交易量持续上涨的原因有四点：首先是外地来宁人口以及流动人口的不断增长，会带来住房需求的增长；其次，南京加快城市建设步伐将带来一批新增拆迁家庭。今年将有1.5万的拆迁户，从而也增加二手房需求量；第三，南京市民收入水平的提高，经济承受能力将会进一步提高，将会为房地产市场带来活力；最后，南京市场在去年经过一段时期的调整后，二手房价格目前逐步稳定，部分观望者也入市买房。据介绍，南京市存量房数量可观，每年南京大概有7%左右的存量房流入到二手房市场。2006年南京二手房市场上供应的房源，集中在面积大、总价高的次新房，以及位置较偏远地区二手房及建筑年代较久的老房子。但市场需求却仍偏向于地理位置较好（传统老城区），大小适中（50～80平方米）价格适中（总价在40万以内）、建筑年代较近的次新房。外企白领孙小姐就为自己做了一份置业规划：年轻的时候，经济实力有限，可在城中买套二手房，甚至是学区房，一方面交通方便、生活便利，另一方面，孩子学习有保障，相当程度地解决了子女的教育问题。随着经济能力的提高，手中有余钱，鉴于国内投资渠道窄，可考虑再购买第二套房产，用于出租或长期投资以保值增值。将来，孩子长大需用钱的时候(如求学，结婚等)可以变现，即使出于未雨绸缪，也可以为自己养老多一份保障。据悉，去年南京二手房的供求比约3.9：1，呈供大于求的态势，有逐步增大的趋势。由于南京市居民收入普遍不高，承受力有限，因此总价在40万以下的二手房的交易量超过68.75%。而总价在70万以上的高档二手房交易量仅占7.44%。2004年在长三角15城市居民收入排名中，南京以11602元排倒数第五，但增幅位居第七。户均收入为34806元，以这样的收入，买一套价值40万的房子需11.5年。

　　二手房租赁越趋旺盛

　　据分析，随着经济的高速发展，人口的增加，城市开发建设步伐的加快，2006年南京的房屋租赁市场也是一片繁荣景象。其中主要的增长点在外地人口和流动人口。有权威机构预计，到2006年南京的外来人口将达到100万。这个庞大的人口数量，为南京的房屋租赁市场带来了充足的客源，租赁市场也将稳中有升。租赁价格也会在去年基础上有所变化，其中民宅方面的价格会走高。受经济的限制，外地人口包括求学学生一般都会选择价格较便宜的民宅，这样就形成巨大的需求，需求的增多，自然会抬高普通民宅的租赁价格。南京的民宅租赁集中在传统老城区，而传统老城区由于经济的不断发展，商业开发力度的加大，民宅的供应量相对而言会有所下降，同样也对其租赁价格上涨起促进作用。由于南京近几年来对高档房的不断开发，目前市场上高档房已经饱和，在高端租赁市场上的供求已经超过7：1，供求的失衡带来租赁价格的下滑；但另一方面2006年会有更多外资机构或公司入驻南京，大量的外籍人士来到南京工作，高端租赁市场上的需求比去年要有所增加，再加上高端租赁的房源的质量都是高档商品房或者别墅，其本身价值就非常高，因此其租赁价格上会比较稳定。（3版《重磅报道》）

　　新房价格抬高 城中开发用地越来越少，购买二手房理由愈发充足

　　在新房价格抬得越来越高的时候，在城中可供开发用地越来越少的时候，以及消费成本越来越高的时候，购买二手房的理由现在越来越充足。

　　一、总价低，购房承受压力相对较少

　　与同样地段的新房相比，二手房无论是从单价上还是户型面积上，都相对更经济实惠，总价更是占有绝对优势。城中的新房每平方米基本都在7000元以上，有的楼盘甚至每平方米过万，让很多购房者望尘莫及，而二手房则要便宜的多，可直接减轻消费者购房压力。

　　二、公摊面积少，经济实用

　　新房得房率一般较低，公摊面积大，100平方米新房其实际使用面积与80多平方米的二手房差不多，因此购买二手房就使用面积上言，比新房要经济实用。

　　三、节约生活成本，更适合中低收入家庭

　　目前新房均有物管，物业管理费用较高，而一些1995年之前的二手房，大都没有物管（但有围墙，有人打扫卫生），可省去一笔物管费，节约了生活成本；同时与郊区房产相比，在日常交通成本上也能节约不少。住郊区，坐公交上班，路途远，时间长，精力消耗大，如果自驾车，则购车、养车费用也是一笔较大的开支，同样的一笔钱用于购房还贷上，收益会更大。房产是不动产，而汽车是消费品，两者有本质区别。

　　四、地处城中，保值增值作用强

　　综观国际、国内房地产市场的走势，无论是在房产市场的上升期还是低迷期，城市中心区域的房产项目抗跌性最强，市场不好它最后跌，市场回暖它最先涨。

　　五、节约时间成本，提高生活质量

　　因为价格，很多人也会选择城郊的新房，但是其时间成本却大大的增加了，即便每天花在路上的时间仅2小时，一年下来也相当于30天，时间成本过高。尤其有孩子的家庭则更为不便，现在的孩子学习压力大，课业繁重，每天在路上耗费过多的时间，必将影响孩子的学习与休息时间，得不偿失。而二手房一般集中在城中地区，上班来去方便，节约了很多时间成本，同时也提高了生活质量。

　　六、交通便利，购物方便

　　二手房集中的城中区域因发展较早，各方面配套成熟，出门就有公交，附近有超市、菜场、银行，又靠近商圈等是城中二手房的通性。在这些区域购买二手房上班方便快捷，下班购物方便省事。

　　七、学区优越

　　对于有小孩的家庭来说，这是购买二手房的又一大理由。二手房集中区域尤其是鼓楼区，教育环境极佳，即便是普通学校的教育质量，也相当于其他区域的好学校。与其等到孩子入学时匆忙择校，不如买房时就早点筹划，以便将来从容入学。

　　八、投资回报丰厚

　　对于投资者来说，城区作为社会经济文化的集中地，人口众多，商贸发达，升值空间大，每年新增的租住城区的人群，形成了强有力的租赁市场，购买城区二手房不管是用于自住还是出租、出售，都会得到丰厚的回报。（3版《重磅报道》）(编辑　叶子)