四川新闻网-成都商报讯

　　成都的写字楼要建多少才够用？这似乎取决于成都人需要什么样的写字楼。有人说，庞大的商住（商务）楼只是作为写字楼的替代品“风行”只是短暂的，而单纯的供应量数据已经不再满足高端客户的需求。2006年，随着天府广场改建工程的顺利进行，CBD的核心力量逐渐显现和外来高端需求的不断增多……对于设计日趋人性化的成都写字楼而言，这个春天将格外美丽，大胆讨身价也在情理之中了。

　　理由1 高端需求不断增加

　　自去年下半年起，以红星路时代广场为代表的甲级写字楼租用率陡然上升。目前，已经入驻时代广场的世界级公司近20家。德国的克虏伯蒂森、美国AVAYA、罗克韦尔、巴黎银行、瑞士金马、索尼、大冢制药等著名公司已纷纷入驻。而国内企业，北京同仁堂、上海美钢、金浪、森达、实通机械、东易日盛、融创置业、九益、康赛电子等著名公司也已进入。记者从时代广场物管部了解到，近期还将有数十家国内国际知名企业入驻，涉及金融、证券、制造、商业、地产等行业。其中有世界五百强中排名前几位的国际大鳄。一家香港巨头公司正与时代广场紧急商洽入驻事宜，他们打算一次性购买三层楼办公。而去年底，法国驻成都总领事馆与时代广场签订入驻协议，时代广场30层将作为法国驻成都总领事馆的办公地，法国驻成都首任总领事杜满希称，去年9月份他就曾来成都专程为法领馆选址，在朋友的介绍和帮助下参观了成都的10多个高档大厦后，最终才确定了时代广场为最理想的办公地点。法国总领事馆与时代广场第一次签约期为5年。

　　根据2004、2005年度的内环办公物业销售面积来看，中央商务区在2007年～2009年之间的写字楼的年吸纳量预计将达到7万～10万平方米；同时，每年增长的三资企业可以消化市区2万～3万平方米的高档写字楼。未来五年，成都市中央商务区预计每年可消化的写字楼面积为10~14万平方米。如果把时代广场作为成都高端写字楼崛起的标志，由此可见今年成都市交房或放盘的写字楼中，熊猫国际、汇日·央扩国际广场、天府中心、仁恒国际、丰德国际广场、东方广场等写字楼项目从产品到地段比之时代广场毫不逊色，可以想像今年成都高端写字楼的国际化、高端化租用趋势还将继续。

　　理由2 产品结构更趋人性化

　　不少写字楼办公企业在接受采访时认为，选择办公地点上的重要因素主要决定于以下几个方面：办公地点的交通顺畅、方便；商务和办公配套是否完善及方便程度；有充足的停车位；办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等)、符合公司发展及形象的要求、餐饮配套以及网络和宽带、中央空调、电梯、物管等软硬件配备。他们对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。记者在采访中发现，近期开发的写字楼产品主要表现在：新开发写字楼以中高档为主，并且多集中在商业环境发达、交通便利的市中心；外形现代，体量基本在10万平方米以内；配套齐全、设施一流；户型大多可自由分割，从几十平方米到一千多平方米不等；智能化、健康、生态、人性化已成为共有的主题。时代广场、汇日·央扩国际广场等高端写字楼将成都市写字楼的软硬件环境提升到更高档次，而未来新加坡仁恒项目、新希望、香港九龙仓等项目的开建、交付使用势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮品质化商务办公产品时代。

　　专家认为，合理的建筑结构是首要因素，因为合理的建筑结构决定了一个写字楼的通风采光等多方面的功能。其次，优美的外部环境也是一个重要因素。成都甲级写字楼特别是总部大楼在强化硬件指标的同时将更注重节能、生态及智能。以天府中心为例，整个项目的硬件投入完全达到了甲级写字楼标准，但为了达到更好的节能效果，比如在空调设计方面则全部采取独立控制，在降低能耗的同时也大大降低了企业的办公成本。完善的商务配套设计本身也是写字楼的卖点，商务餐厅、商务茶楼、充足停车位、网络等实用配备在天府中心一应俱全。在这里，一层入口便设计成星级大堂，同时，为保证安静的办公环境，以降低利润为前提，整幢大楼不设一间商业铺面。而熊猫国际生态写字楼有50万平方米超大规模建筑集群，集购物、美食、娱乐、休闲、旅游、酒店、会议、商务办公等多功能为一体，拥有58年办公产权，比同类物业多出18年。上月，熊猫城二期项目正式启动，这个由西部金融中心、会展中心、五星级酒店、5A写字楼、顶级商务公寓组成的庞大建筑将成为熊猫城项目开发的收官之作。而在此之间，熊猫城二期的写字楼将采用BA楼宇自控、FA消防自控、CA通讯自控、OA办公自控、MA信息自控的国际化标准，让用户无时无刻不感受到科技人性化带来的办公享受。

　　针对业主的使用要求，生态型、简约型、SOHO型等更多主题性质的写字楼会陆续亮相。一时间，写字楼的形态变得尤其丰富起来，2006年，特色鲜明是写字楼的开发趋势。

　　理由3 CBD产品吸引效力

　　“CBD”中的“Central”是个定语，作为形容词用，共有三层意思：一，中心的,中央的；二，地处中心的,便利的,近的；三，主要的,核心的;重要的。而我们发现，分布在中央商务区的核心建筑所拥有的职能，也大都符合这三层要义。根据城市规划，成都的CBD就是由新天府广场片区、骡马市片区、东大街片区以及人民南路沿线所集合而成的，CBD核心区是城市的最核心，是衡量一个城市的经济风向标，这里有最昂贵的土地，最密集的人口、资金、资源、信息。纵观北京、上海等一线城市CBD发展趋势，近几年来其写字楼物业售价及租金不断飙升，楼市神话也在这里被不断地创造。而作为这一片区纯商务写字楼的代言人，天府中心，其巨大的投资前景显然无可限量。

　　作为城市“核心中的核心”，天府广场“中央商务区”，“后子门大小红土地庙”中央绿化区，再加上“顺城街商务区”以及“春熙路－盐市口”中央商业区，成都CBD的未来格局已经形成。比如以该区域的熊猫国际为例，它不仅拥有2000个停车位和12部电梯，2万平方米的写字楼空中花园也将是绝无仅有，而且未来的地铁站出入口就直接规划在自己的地下负2层，因此在这些区域建造而成的写字楼，其实不管产品等级如何，已经占尽了天时地利。作为目前成都楼市商务产品炙手可热的几家，熊猫城生态写字楼熊猫国际、天府中心、东方广场、汇日·央扩国际广场等，其实相距不远，按理说相互之间应该竞争尤为激烈，但是据记者了解它们的行情却纷纷形势看好，这些售价不菲的市中区物业为何能够得到持续的热捧？无疑，CBD规划的先行让它们搭上了一辆配置豪华的便车，再加上这些项目的产品品质有足够的底气回应投资者和办公用户，它们的“当红”也就不应令人感到奇怪。

　　成都写字楼片区素描

　　天府广场和顺城街片区

　　代表楼盘：熊猫国际、天府中心

　　1999年5月30日至6月2日，世界建筑大师贝聿铭之子贝定中、贝礼中一行4人到成都实地考察、踏勘，双方签订了“天府广场总体规划和成都博物馆设计意向协议书”。2005年，随着人民中路二段实现双向通车以及新天府广场规划和CBD建设方案的全面出台，成都CBD核心区建设开始进入到最为火热的阶段。根据“后子门大小红土地庙”中央绿化区的规划，市体育中心将被拆除，这里未来将要呈现出中央森林公园。而天府广场有一个地下入口设在广场东南部，并形成一个下沉式广场，周边规划有树木，市民进入下沉广场后，仿佛置身于一片绿林中。广场上还设有小山丘，两旁将播种各种大型的乔木，使整个天府广场成为市中心一个小树林……王石曾说：“硅谷之所以成为硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文的环境：轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。”而天府广场将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将为成都CBD引来更多国际级企业驻足投资。

　　东大街片区

　　代表楼盘：东方广场、九龙仓项目

　　随着成都城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向核心商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近50万平方米。“盐市口-红星路片区”无疑将是成都未来的商业商务中心。东大街近两三年来的地价一直在攀升，其片区内住宅早已突破4500元/平方米，写字楼已达到6000元/平方米左右，商铺售价在12000元/平方米以上。之前在东大街沿线开发的时代华章、香槟广场、郁金香广场等商务公寓早已销售一空；今年，东方广场、以及香港九龙仓拿下的“成都商务地王”等新一代写字楼产品即将陆续亮相，东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是CBD区域内的一个值得关注的写字楼板块。

　　城南及延线片区

　　代表楼盘：汇日·央扩国际广场、丰德国际广场、高新国际广场

　　随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设及政府南迁，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展可能与CBD共同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。人民南路中轴线上高档次社区中的商务办公趋势基本形成。特别是人民南路、城南桐梓林、棕南、棕北等区域现已成为主要的商务接待活动场所。

　　本报记者 刘洵 雷蕾