南京日报报道记者　桑志慧　高端榕　邓珍芝　实习生　蒋纤纤　匡明莉4月5日，本报和网尚房地产研究机构成功主办了一场以“智慧新城，点亮城东南”为主题的高峰论坛，与会嘉宾围绕城东南的板块价值如何认识、未来城东南的发展趋势、城东南板块的房地产开发前景如何等一系列业界和市民共同关注的话题，展开了专业而热闹的研讨。参加此次论坛的嘉宾有南京日报社副总编辑丁辉宇、秦淮区人民政府副区长高洪、东南建筑学院教授郑光复、南京大学不动产研究中心主任高波、网尚房地产研究机构副主任李智、鸿意地产开发有限公司总经理王洪飞、南京中北房地产开发有限公司总经理周仪、浙江名城南京钱塘房地产开发有限公司总经理姜荣、江苏致壹房地产开发有限公司董事长沈辉、浙江美达南京房地产开发有限公司总经理范少军、南京中北房地产开发公司副总经理章晓平、南京万达房地产开发有限公司营销总监陈云、鸿意地产发展有限公司营销总监叶欣、浙江美达南京房地产开发有限公司营销总监曹勇晖等。此次论坛旨在探讨智慧新城概念的提出给城东南板块带来的深远影响。与会嘉宾普遍对这一板块的发展前景持乐观态度，但同时也讨论了商业配套薄弱、交通瓶颈等制约因素如何寻求破解之道等。

　　秦淮区人民政府副区长高洪：

　　从地理位置来看，智慧新城原处于城郊接合部，但由于南京“一城三区”建设步伐的加快，该区域实际上早已真正融入了主城。就南京市整个版图来说，智慧新城（城东南）的位置正好在钟山风景区的正南方，中国居住的传统追求就是“后有靠前有照”，所以南京市民居住的理想地段应当是城东南。目前宜家，红星麦凯龙等大型商业基本配套设施都已确定进驻智慧新城。随着规划方案的深入实施，智慧新城以人为本的设计理念将更加耀眼，它不仅会吸引我们南京的市民入住，更可以将辐射范围扩大到周边城市。现在很多安徽、马鞍山的业主都会来城东南置业，因为无论从工作、就业角度，还是从南京的历史文化底蕴角度，城东南板块都是最优秀的，它的教育资源、科技水平丰富，将来的发展机遇也会越来越多。

　　东南大学建筑系教授郑光复：

　　在我看来，城东南板块属于南京市城建整体规划中后来居上的精彩高潮部分，它是在有利的、超越式的宏观大背景下提出的“建设创新型社会与和谐社会”的新课题。现在的红花—机场地区规划应当是该地块最好的发展模式。因为老城区的发展已被界定，而作为新市区的城东南板块虽然受到很多条件的限制，但仍可以在不断改进中继续前进。

　　南京大学不动产机构研究中心主任高波：

　　在进行智慧新城这个板块开发的过程当中，在房价上应当吸取河西新城开发的教训，河西新城开发初期是2000块钱，而在短短的二三年中就跑到了五六千，涨得太快了。现在智慧新城周边的一些楼盘的价格基本在5000—5500元这个水平，应该说这样的价格定位还是比较合适的，因此销售也比较好。因为房价是跟当地的地价联系在一起的，如果短时间内把房价炒上去了，其实这也就是在帮政府炒地价，只有把房价控制住了，地价才能控制住。只有以相对合适的土地价格让开发商拿到地，老百姓才能得到相应的实惠。因此在城东南的开发当中，抑制房价、控制地价是一个大文章，怎么去抑制房价、控制地价，对于开发商、政府都是一个课题。

　　网尚房地产研究中心副主任李智：

　　对于城东南区域的划分，我认为有两种方案：一种是光华路以南、大明路以东和绕城公路到江宁区域；另一种是光华路以南和龙蟠南路（城东干道到卡子门这个区域）还有到绕城公路这两个区域。目前城东南这个区域，上市量和成交量在整个8区里面占到6％到8％左右。从价格上看，现在城东南的价位大概是在4500—5500元，比整个8区平均水平低600元左右。另外从需求上看，城东南一直比较稳定，而且以自住需求为主，因此该板块价格波动不是很大。目前“智慧新城”还只是个概念规划，要想早日实现，首先必须尽快启动大校场机场和宁芜铁路的搬迁计划。其次，要满足城东南的持续需求，要进行产业化生产，将“智慧新城”打造成一个智慧型的产业或者是创意型的产业集聚区。

　　南京中北房地产开发公司总经理周仪：

　　作为房地产开发商，我对城东南板块的发展前景充满信心。特别是大校场机场的搬迁以及智慧新城概念的提出，使该地区的跨越式发展不断提速，也给我们重新认识这块地、展望这块地的未来提供了更多想象的空间。我认为，智慧新城这个概念的出台加速了南京城市东进南延的步伐。上个世纪90年代末，我们曾提出过东进南延的发展思路，后来又在此基础上形成了“一城三区”的具体方案。不过“十运会”的举办使河西新城建设加速。随着大校场机场的搬迁，智慧新城方案的实施，城东南板块将被重新点燃。

　　鸿意地产开发有限公司总经理王洪飞：

　　房地产的特点是区域性，从交通状况来看，城东南板块东临沪宁高速公路，南接机场高速，同时宁杭高速又从板块的中间位置穿插而过——这几条主要线路使我们这个区域同外界顺畅相连。智慧新城是高科技、高知识、高智商的积聚地，区域特性决定了区域档次及品位。我们城东南的交通大环境是非常好的，居住起来肯定没有任何问题。但是居住必须要有相应的配套产业。这不仅仅是盖几个超市就可以，上班、办公的地点也必须要有考虑。为什么河西大量的住宅都建起来了，却没有得到很好的价格上扬？那是因为它缺少一个支撑点，居民上班还在主城区。我们对城东南的建设要吸取这样的教训，注重发展写字楼经济。

　　浙江名城南京钱塘房地产开发有限公司总经理姜荣：

　　房地产通常包含三个价值，一是居住的舒服度，二是楼盘的价值与保值，三是身份的象征。在我看来，南京的城北板块属于工业园区，它过去有铁路阻隔很不方便。河西板块我也曾去考察，感觉该板块虽然冲击力较强，但人气不旺，它的交通状况看似便利实际很不便利。而城东南板块则拥有独特的风水、区位、交通优势，现状是商业气氛不够浓郁，主要配套的设置配备不齐全。所以该板块在以后的发展中不宜做高档的别墅楼盘。城东南板块具备很多潜在的条件，整个区域总体规划较好，政府应对该板块的外部环境有深刻的认识，以实际行动带动板块内地产楼盘向高、优、好方向发展。同时，要把智慧新城打造成生活之城。如果说这个城搞起来的不是生活之城，那就是空城，无任何智慧可言。

　　江苏致壹房地产开发有限公司董事长沈辉：

　　就目前城东南的情况来看，很多地方都存在着或多或少的缺陷，现在提出新的智慧新城、生活之城等，我认为只是带动区域发展的由头。从房地产开发的角度来看，现在所要注意的是智慧新城跟市区的联系、新城自身的因素以及这里的商业配套，相对来说都还不具备互动的能力。我认为，智慧新城还要把握好整个开发的节奏，把开发商、社会、政府各自的职能更加明确化一些。不要让开发商承担过多政府想要他们承担的职责。中国的房地产商只能盖好自己的产品，还不具备城市、区域运营商的能力。

　　浙江美达南京房地产开发有限公司总经理范少军：

　　关于智慧新城对城东南板块开发的推动作用，大家都已经说了很多了。我想说的是，作为开发商，一定要做好自己的产品。同时，政府应提高管理水平，否则，新城建设得再好，管理水平跟不上的话，品位就会随之下降。与杭州相比，南京在修建城市道路方面可谓花了大精力，但在管理方面并不到位，例如大明路的小摊贩很多，一到下午，卖菜的摊点沿路摆开，根本没人管理，这就使城市的品位受到了严重影响。

　　南京中北房地产开发有限公司副总经理章晓平：

　　对于城东南这样的一个区域，智慧新城的实施是重中之重。该如何把新城建设好，除了规划以外，还必须要遵循新城区建设的规律，研究新城建设的规律，从河西、江宁地区上来看，当时的区域发展中形成了一种趋势，但在过程中也出现了许多的问题，由于没有考虑周全，人气不容易凝聚起来。这主要是因为当时很多人买了房子却又不去住，由此而形成了空置房。新城建设是一项系统工程，房地产业，商业、教育等是一个整体的功能，忽略任何一个部分，都会对各个方面有所牵制。

　　南京万达房地产开发有限公司营销总监陈云：

　　城东南区域过去属于城市的背角区域，形成这个状况的原因主要是由于道路交通状态的不便，受到了绕城公路、大校场机场、宁芜铁路的制约。智慧新城这个概念的提出绝对是个利好。就其未来的发展趋势来说，交通配套设施的改善、城市化进程的发展以及更多品牌开发企业在城东南的聚集，将给城东南板块带来重大的利好，未来的发展是很值得期待的。就规划的具体实施来说，政府必须注重周边配套设施的建设，引进相应的商业产业，将住宅消费层次化。首先让原住市民和看好新区规划的消费者先入住，带动第一波的住宅消费。第二波则应是新区的区域消费，第三波是新区本身产业带动的住宅消费。

　　鸿意地产发展有限公司营销总监叶欣：

　　光华路以南、大明路以东的这个区域，无论从人脉还是地脉上来看，这里都是最佳的居住场所。而且供应量有限，市场的前景还是比较好的。城东南有着良好的生态居住环境，而目前的价位却在4500—5500元之间，以此来衡量目前价值的地位，我们还有很好的向上攀升的空间。由于智慧新城的实施，城东南真正的腾飞应该为时不远。

　　浙江美达南京房地产开发有限公司营销总监曹勇晖：

　　智慧新城方案要想具体实施，必须先建基础设施，再招商引资。同时，政府既然已经把智慧新城这个崭新的概念提出来了，就要继续走好下一步，努力协调、合力实施，打造智慧新城新板块。