放量 上海楼市明显回暖

　　早报记者 刘秀浩

　　今年的初春尤其温暖，几乎随着温度走高的同时，上海楼市也出现销售回暖。整个3月，成交量近乎汹涌的上升势头让人们闻到楼市复苏的气息。从今年年初开始，市场传出诸多利好因素，比如上海迪斯尼乐园的立项计划，政府鼓励住宅消费的论调，两会明确上海未来金融中心建设目标等，加上上海整体经济发展潜力惊人，目前各方的共识是，上海的经济实力足以支撑楼市的走好。全国住宅产业联合商会会长聂梅生指出，房地产市场会分享经济的繁荣，经济荣楼市荣是普遍规律。上海作为国际性大都市，它的房价和其地位以及价值是同等的，也就是说，除非上海的GDP不上升了，如果不是这样的话，上海依然是一个蓬勃发展的城市。

　　聂梅生认为，由于世博概念等因素的炒作提前透支了上海的房价，使得上海先期涨了“不该涨的6个月”，而一旦楼市价位回归到合理轨道上来，上海楼市将会继续走好。

　　当然，虽然最近楼市成交出现巨量增幅，但并不意味着楼价会出现报复性反弹。业内人士表示，3月行情是一股“补量行情”，是传统淡季和对政策不明引发的观望导致的积压被释放的过程，这种情形能否在今后得到保持，关键要看后市的供应行情。

　　小面积房、高档房销售火爆

　　在以小面积合理分割房型推出的闵行某楼盘开盘售楼处前，再次出现了连绵的排队人群，开盘房源短时间之内消化了大部分。浦东中外环间某大型社区楼盘成交情况也逐步走好。

　　低总价、小户型房源走俏的同时，高档板块楼盘同样出现成交量的大幅攀升。高端和低端两个档次的楼盘成为最近一段时间内最为活跃的成交主力。

　　房产之窗提供的数据显示，3月份中心城区中成交表现最好的卢湾区，成交量较上月环比增长305.9％，而长宁区在古北天山板块的带动下，成交量较上月环比增长283％。而楼盘价位较低的嘉定区，成交量环比增幅甚至大到了惊人的325.8%。

　　内环以内、内外环间，外环以外的成交面积分别增长了134.8%，149.0%，133.9%。均价在8000元以下和均价在10000元以上的楼盘都有不错的表现，由于市场的利好对于这两种楼盘的购房者都有影响，出现了“两头翘”的情况。

　　3月新盘成交量猛增

　　整个3月份，上海新盘成交量呈现几何级数的增长势头。从3月中旬开始，成交量与当时上海的气温一样不断攀高。

　　3月17日-3月23日，上海共成交新盘套数4615套，面积49.2万平方米，成交量比前一周增加10.2%，成交均价8593元，环比上涨5.2%；其中住宅3673套，成交面积41万平方米，住宅类均价8223元，成交量增加17.3%，价格环比上涨6.1%。

　　3月24日-3月30日，成交新盘套数5717套，面积62.1万平方米，成交量比前一周增加26.2%，成交均价9611元，环比上涨11.8%；其中住宅4942套，成交面积55.8万平方米。

　　3月份，上海住宅供应量环比增加55%，成交量上升120%。普通商品住宅（去除动迁房、重大工程配套房和别墅）成交面积为129.3万平方米，较上月增幅更是达到140.6%，成交均价为9501元/平方米，较上月上涨5.3%。

　　二手市场的启动出现得更早。上海中原地产董事长陆成介绍，从去年年底开始，中高档二手房市场就出现了明显的回暖势头，表现最为突出的是看房量增加迅速，近一个月，门店成交业绩不断攀升，到今年3月，上海中原业绩突破3000万元，已经接近去年楼市鼎盛时期。

　　部分楼盘开始提价

　　王先生这个星期刚刚看中了一套别墅，正准备付定金时，却传出业主的加价要求，这套500万元的别墅，业主提出加价30万元。

　　这种情况的出现已经不再是特例，价格上调已经逐步取代了之前的大幅下降。一中介人员告诉记者，目前在二手市场上，大部分业主不会轻易作出让价承诺。部分业主通知中介经办人员将此前报价提高，而从最近一段时间的成交案例来看，业主报价和实际成交价之间最多只会相差2~3个百分点，楼盘价格已经趋向稳定。

　　新盘方面，在中环附近的楼盘都出现了价格上调的迹象，如普陀万里板块、浦东上南三林板块、宝山共康板块，内外环间的楼盘成交均价上涨8%。而即使如此，成交情况依然保持平稳状态。

　　实际上，目前开发商的降价行为在市场上几近绝迹。业内人士表示，二手房市场全面转暖，次新房价格平稳，加之各银行适时推出的优惠贷款品种，还有公积金贷款酝酿的重大改革，使得不少自住客在面对性价比较高的楼盘时,开始心动，并入市交易。

　　投资客重新现身

　　日前，一个由9名温州人组成的小型购房团来到上海浦东的东晶国际项目售楼处咨询。而此前，另一个具相当规模的温州购房团也曾“光临”这一楼盘。

　　去年几乎已在上海楼市销声匿迹的温州购房团，近来又开始频繁出现在上海、杭州市场。这批投资者在春节过后正逐步活跃起来。据组织者介绍，由于全国楼市正出现回暖迹象，投资者的购房意愿正越来越强烈。

　　上海东方早报记者在采访中发现，多个楼盘售楼处最近几周里都迎来了投资者的光顾，其中不乏之前熟悉的温州客的身影。

　　人民币升值成为海外华侨购楼的主要目的之一。专业人士指出，由于手头持有外币，人民币升值的同时，众多海外华侨明显意识到用外币换得稳定回报的人民币资产成为投资的不错的选择。

　　海外基金持续看好

　　上海商业楼宇市场在过去两年里几乎成为回报率最高的物业品种之一。仲量联行的最新报告显示，去年东京高档写字楼的售价上涨了5%，孟买上涨4%，上海浦东新区－浦西地区上涨23%。主要城市的零售地产价格上涨更为迅猛，孟买上涨29%，上海上涨40%。

　　高额的利润回报使得众多海外地产基金公司将投资重点逐渐转移到中国内地，尤其是上海。

　　短短一个多星期内，包括通用不动产、荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际、麦格理等全球知名公司先后宣布计划于今年增加在中国等亚洲房地产市场的投资。

　　摩根士丹利(MorganStanley)宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。

　　荷兰ING房地产投资管理公司亚太区研究战略部主任Timo－thyBellman透露拟在今年第二季度成立新的地产基金，募集资金2.5亿~3亿美元，投资全国10~15个城市，其中上海依然是投资重心之一。