马荣振盛木生

　　近期，经常有市民向本报新闻热线反映：买了房子却拿不到房产证，有的即使拿到房产证，却不能享受正常的“待遇”，如房子的交易、迁移户口、抵押贷款等等。

　　从市民的反映看，“问题”房大多源于“集资房”和“村建房”。据了解，这两类房中有很多房子的产权不清晰，是导致“问题房”出现的根本原因。不少市民反映，在当初售房时，一些开发商故意模糊“集资房”、“村建房”与商品房的区别，让一些不明真相的购房者“陷入”其中。典型案例1房产证遭“歧视”

　　几年前，外地来合肥的陈女士在十八岗村买了一套房子，并取得房产证。去年下半年，陈女士做生意时，资金周转紧张，非常着急。经朋友提醒，知道可拿房产证去抵押贷款。满怀希望的她拿着房产证去银行，没料到却被告知，由于她的房产证在3年前就被相关部门冻结了，不能用来抵押贷款。

　　这让陈女士很不理解：“别人的房产证都可以去银行抵押贷款，为什么我的不行？”为此，陈女士咨询很多政府部门后才了解到，由于当初十八岗村建房所使用的是集体土地，根据有关文件规定，这样的房子不能直接在市场上交易，不能去银行抵押贷款。典型案例2房子与证“分家”

　　房子地址变更了，房产证上的地址却变更不了，合肥市李先生焦急地打进本报新闻热线求助。

　　2002年，李先生在合肥市花冲村买了一套二手房。当时，该房子地址还是合肥市郊区花冲村，后在2003年的区划调整中，这地方变成包河区花冲村。既然住房地址变更了，那么房产证上的地址也应该变更，要不然房子和证件岂不是“分家”了？带着这个想法，李先生来到包河区房产局，但该局工作人员却告诉他，由于当初建房土地属集体所有，对这样的郊区房产证的地址变更，目前尚没有相关文件规定，他们没办法为其变更地址。记者调查“村建房”有证难交易

　　记者从相关部门了解到，一种房子能否上市交易，首先要知道土地是国家所有的，必须要向国家交纳一笔土地出让金，取得这块土地70年或50年的土地使用权，才能获得这块土地上房子的交易权。

　　从手续的角度讲，开发商交纳了土地租金，取得《国有土地使用证》，建好房子后再卖给购房者。这样一来，购房者在70年内也就合法拥有这块土地的使用权，购买者所买的才是通常意义上的商品房。

　　但是陈女士所购买的房子是十八岗村于1996年利用该村的集体土地建设的，当时并没有向国家交纳土地出让金。据包河区房产局工作人员介绍，目前，对利用集体土地所建成的房子，合肥市也是限制其交易的。李先生的情况和陈女士相似，由于房子同样在集体土地上建成，没有相关文件，包河区工作人员不能为其房产证变更新地址。

　　据合肥市房产局官员介绍，针对这种情况，他们已经制定了一套方案，目前仍在申报中，至于何时能具体实施，尚不清楚。典型案例3证未能等到维权困难

　　合肥市某集团的职工阿林（化名）向本报投诉，房子已买了3年，但房产证却迟迟不能下来，而且房子还出现了质量问题。

　　据阿林介绍，2002年集团集资建房（每平方米1800元），她也买了一套。2003年拿到房子，付清了房款，但是集团却没有将房产证交给他们。当时，集团的解释是，由于集资房带有福利性质，根据有关政策，房子在5年之内不能上市交易，所以大家暂时还不能拿到房产证。但阿林通过其他途径了解到，至今，有关部门仍未将房产证办理好，更谈不上发放房产证了。阿林认为：不能上市交易，扣发房产证只是个借口。

　　让阿林更伤心的是，现在这几栋房子的“隔墙”出现了大面积开裂，一些壁橱都变形了，但由于开发商是本集团的下属公司，在维护权益时，70多户职工明显处于弱势地位，有的都不敢讲话。典型案例4至今难见房产证

　　张先生买房子已经有1年半了，同样也是拿不到房产证。

　　据张先生介绍，他是合肥天威保变公司（原合肥市变压器厂）职工，2003年厂里决定建集资房，他先交了6万元，预订了一套80平方米的房子。2004年，房子建好后，按每平方米1000多元价格计算，张先生又补齐了剩余房款。但是至今张先生仍没拿到房产证。张先生说，像他这样的情况约有百余户，时间过去一年半了，大家都非常着急，担心出了什么问题。

　　负责集资房的原合肥变压器厂工作人员的解释是，集资房房产证的审批程序比较复杂，估计还需要一段时间，预计今年年底有可能解决。而根据2003年6月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，开发商应为业主办理产权证。记者调查“集资房”办证难度大

　　集资房的一个最主要特点是不以盈利为目的。上世纪90年代，一部分不良开发商，用集资建房的方式卷走出资方的资金，给楼市留下多宗烂尾楼，这种方式在1999年被有关部门严禁，并且将集资房列为违法建筑。

　　到了2004年5月，集资房重新浮出水面，由建设部、国家房改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。这给集资房建设带来很多不确定因素，集资房房产证办理程序也未成熟，办理难度大，房产证“难产”也就见怪不怪了。

　　但是，另一方面，一些非法的集资房也会乘机出现，判断集资房是否合法，要看其有无合法的报建手续：1、有没有建到红线之外；2、有没有经过政府批准，若批准，拿出相关证明；3、有没有超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有则合法，无则非法。

　　另外，按照最新的法规，集资房视为经济适用房，与普通商品房有一定的差别，购买了这种房子想要卖出，可能也会受到年限、税费等的限制。