盐城市区儒学街33号谭国仁户的营业用房拆迁补偿价是4106元／米2，而他家邻居的拆迁补偿价却为15681元/米2，谭国仁认为他的补偿太低了，申请行政裁决，但却输了；谭国仁无奈将作出此行政裁决的盐城市建设局推上了被告席。令谭国仁意想不到的是，他又一次输了。而出人预料的是，让谭国仁“吃亏”又输官司的竟是两个都被市府文件认可的地方法规而文件上一个含混的词语“也可以”是这个官司最具争议的焦点。

　　Ａ　不满拆迁补偿

　　据谭国仁介绍，他是一位下岗工人，年迈的父亲和妻子都身患重病。为了解决生活困难，他利用自家临街的门面房，开了一家饭店。2003年，听说自己家的房子被列入了中茵·海华广场二期工程的拆迁范围，谭国仁家认为可以借此来改善自家的居住环境，便开始关注此事的进展情况。

　　2005年3月份，盐城市建设局和开发商盐城中茵置业有限公司开始与谭国仁家商谈拆迁补偿事宜。谭国仁说，因为自己没有其他的特长和生活来源，所以很想和以前一样，有间和现在相当的门面房来搞经营。于是，他当时就向中茵公司提出了产权置换的补偿方式。可是开发商却要求一次性给付货币补偿，双方为此不欢而散。几天后，开发商又提出可以采取产权置换，但由于置换的地点过于偏僻，谭国仁没有同意。

　　谭国仁说，自己的房子实际有136平方米，但房产证上的面积加上开发商承认的只有80多平方。按照中茵公司承认的每平方米4106元，房子总价还不到40万。谭国仁认为，即使按照80多平方来计算，自己的房产证上的房屋性质还是属于营业性用房，价格应该不会低于1万多元一个平方。因为他家对面位置的蒋国富家经过评估，2005年7月10日得出的单价为15681元／平方米，这个单价还不包含装饰装修、附着物、搬迁补助等其他费用。

　　Ｂ　开发商裁决获胜

　　由于谭国仁和中茵公司所提条件悬殊太大，达不成共识。2005年3月份，盐城中茵置业有限公司向盐城市建设局申请裁决。

　　3月22日，该市建设局下发了《盐城市建设局行政裁决书》。裁决书中称，2003年9月23日，评估公司评定出儒学街两侧营业用房底层房屋拆迁补偿区位基准价为每平方米4106元。谭国仁在儒学街33号的房屋建筑面积为82．36平方米，其中产权证面积68．86平方米，1986年航测图面积为13．5平方米，一级区位营业用房，二层九成新。经计算，该户合计拆迁补偿费为396382．83元。

　　盐城市建设局作出裁决，谭国仁户的拆迁补偿费用为396382．83元。维护了中茵公司的利益。

　　Ｃ　拆迁户状告败诉

　　谭国仁对盐城市建设局作出的裁决表示不服，将该局推上了被告席。谭国仁告诉记者，建设局裁决中提到的评估报告他们一直没有看到，如果知道自家房子被评估为4000多元一个平方米的话，他一定会向权威部门提出质疑。

　　他说，在法院开庭前夕，在亭湖区人民法院的调解之下，自己和中茵公司进行了第三次协商。当时中茵公司提出在市场零售价格的基础上和他进行产权置换，并提出置换的房子在中茵公司开发的10＃楼，市场零售价格大约3万元一个平方。“可按照中茵公司承认给我的拆迁补偿标准每平方只有4000多元来计算的话，置换的房价差额太多，我们没有办法接受。”

　　谭国仁认为，如果按照2003年时的评估价格来计算拆迁补偿金额，那么置换的房子也应该按照当年的价位来调换，否则就是不公平的。

　　法院经审理认为，盐城市建设局的程序是合法的。关于房屋评估问题，由于中茵公司与谭国仁对拆迁补偿安置问题不能达成一致，中茵公司申请盐城市拆迁管理办公室抽签确定评估机构，由盐城市公证处现场公证。评估机构对该拆迁地段的区位基准价进行了评估，出具了房地产估价报告，并将评估结果在拆迁现场进行了公告，其行为是符合盐城市政府有关拆迁文件规定的。最终法院维持了盐城市建设局的行政裁决。

　　Ｄ　律师：文件适用有误

　　为了打官司，谭国仁夫妇一直在查询、学习国家和地方有关拆迁的法律知识。

　　他认为，根据国务院颁布的有关规定，对被拆迁的房屋补偿价，应根据其区位、用途、结构、建筑面积等因素，按房地产市场评估价确定。而建设局裁决中所称的评估报告，仅对自己房子的区位基价一项进行了评估，明显违法。而且在行政裁决中依据的《盐城市区房屋拆迁管理条例试行办法》和《关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知》这两个文件都是盐城市的相关规定，带有政府指导的性质，而早在2001年国务院就已经颁布了《城市房屋拆迁管理条例》规定，对拆迁房屋的补偿金额以房地产市场评估价格确定。

　　“《江苏省城市房屋拆迁管理条例》当中也有此规定。”盐城中盐律师事务所的万光德律师说，对谭国仁户的拆迁补偿有明显的政府指导价在里面，是违反国家相关规定的。由于盐城地方的文件规定和国务院、江苏省的上位法相抵触，盐城市的文件当属无效，不能适用。

　　万光德律师强调，建设部《关于清理城市房屋拆迁有关法规、规章中有关问题的通知》第三条规定：一些地方规定，房地产市场评估价由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，与国务院的《条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则不一致，且应于2004年9月20日前清理完毕。据此，盐城市的以上文件，是以政府指导价进行拆迁补偿的，属于清理的范围，根本不能适用在谭国仁户。

　　另外，对与谭国仁同期拆迁的对门蒋国富家采用的市场评估的方式，万光德律师认为，中茵公司对同一期段，同一拆迁项目采取不同方式进行拆迁补偿，是明显违法行为。

　　Ｅ　业内人士：地方法规不完善

　　盐城市一位房地产评估公司的储姓工作人员告诉记者，谭国仁家是在2003年进行的评估，按照当时盐城相关文件主要是对区位基准价进行评估，谭国仁户每平方米4106元的价格也差不多。不过现在实行的新办法是2005年3月1日施行的《盐城市城市房屋拆迁管理办法》。2005年4月6日施行的《盐城市人民政府关于市区房屋拆迁有关问题处理的意见》的第三条规定：在《盐城市城市房屋拆迁管理办法》于2005年3月1日实施前，市区已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的，仍按原《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》执行，其中尚未签订拆迁补偿安置协议的，也可以按《盐城市城市房屋拆迁管理办法》执行。

　　“但目前中茵公司和谭国仁还没有达成补偿安置协议，到底是按照2005年的拆迁规定来执行，还是按照2003年的规定执行，这样的补偿差额会很大，但盐城市的文件中写的是‘也可以’，这种规定不明确。”该人士认为，该适用哪个文件就用哪个文件，南京市对此的规定就很具体明确。

　　盐城市房产管理局一位处室负责人表示，因为中茵公司是在2003年取得的拆迁许可证，那么谭国仁户的估价时点就应该是2003年，盐城市建设局的裁决依据是正确的。

　　而一位资深的房产评估专业人士则表示，拆迁补偿方案其实就好比商品买卖，双方没有达成协议的情况下，谭国仁户根本拿不到一分钱，中茵公司也没有任何付出，估价时点不可能放在2003年，如果这样，中茵公司还应该拿出2003年的房子给谭国仁户，否则是不公平的。他说，从2003年到目前，盐城市区房地产价格涨幅等因素，现在应当考虑其中，用2003年出具的估价报告，在2006年来确定补偿方案，是没有任何法律依据的。

　　“况且在2003年国务院《城市房屋拆迁估价指导意见》和2005年3月28日《盐城市城市房屋拆迁估价技术规范》文件当中都提出了拆迁估价的估价时点为：房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。”

　　目前，谭国仁已经上诉至盐城市中级人民法院，此案的结果如何，本报对此将继续跟踪报道。