上海楼市“回马枪”

　　本报记者 范利祥上海报道

　　“2003年3月，4000元……6月，5500元……9月，7000元……11月，8000元……2004年3月，8600元……7月8900元……10月，9200元……2005年2月，8850元……6月，8700元（促销价）……9月，8350元；10月，8150元；11月，8100元……2006年1月，8350元；2月，8480元；3月，8650元。”

　　面对这组数据，小吴叹口气，再次在笔记本上写下一个数据：“2006年，4月，8790元。”

　　三年前，小吴一直在闵行区古美社区租房子住。工作之余，他便细心记下了“古美板块”的平均单价，他的心情也随着这些不断变化的数字而起起落落。

　　去年，从中央到上海连出重拳，以遏止直线上升的房价。看着房价逐渐走到“U”字大底的时候，小吴曾断言“看势头，房价还要再降一截，再等等”。但从去年底，尤其是今年年初，看着房价一步步反弹，他慌了手脚，也在茫然中准备推迟今年5月1日的结婚计划。

　　中央实施宏观调控以来，尤其是去年3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》后，作为调控重点的上海，房价受到强有力的抑制，到去年年末商品房销售均价已从9800元下降到7200元左右。

　　而现在，看起来曾经已呈强弩之末的上海房地产，在宏观调控1年之后，正在迅猛转身，突杀“回马枪”。

　　强劲反弹

　　家住浦东新区高桥镇的老杨，感受似乎比小吴还要深刻。

　　每天早上6点，他都要去赶“815”线路公交车上班。该公交车主要是在浦东新区的一条主干道——杨高路上行驶。地铁“6号线”正在沿着杨高路而建。老杨分明看到，最近一两年，路边的房子如雨后春笋般冒出来，看得他眼花缭乱。

　　最近一两个月来，本报记者从上海市房地局以及经过实地采访后发现，在浦东、闵行、松江、宝山、嘉定等十几个区县，均已推出或即将推出大规模的土地进行住宅开发。

　　“想要地的特别多。”川沙镇政府一位官员说，“这里的房价涨到一万了。”而这里，一个占地达20平方公里的川沙新城正在建造当中。

　　“这边的房价也涨上去了。”正在打造的“松江新城”文翔路房地产中介公司员工小孙也说，“尤其是前两天听说地铁九号线要在松江新城建站的时候，来看房子的明显多了。”

　　4月4日，上海市政府宣布，轨道交通6、7、8、9号线将全面开工，并首次对外公布了这四条轨道交通线的走向和沿线站点。这条消息立即成为当地各大报纸的头版头条。

　　“楼市炸锅了！”上海绿宇房地产公司的副总语气激动地告诉本报记者，“沿着地铁，开发商找地都找疯了”。该公司开发的上海绿城项目，近几天价格猛涨1000元/平方米以上，蹿到12000元/平方米。

　　从整个上海房地产市场来看，“繁荣”景象正在回归。来自上海官方网站“网上房地产”的最新统计显示，3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%。

　　数据还显示，3月份上海的新建一手住宅成交出现强劲反弹，全市的交易量达到179.67万平方米、共16140套，这一成交规模也达到了去年调控新政出台前的水平。

　　银行变脸：巨资“输血”房地产

　　上海地产的全面回暖，离不开信贷支持。

　　3月中旬，一家位于上海房地产开发企业50强的国有房企，得到了近1.5亿的银行贷款。“政策和以前差不多，甚至还要宽松些。”该企业一位专司项目推广的负责人告诉本报记者。

　　而本报从知情人士处获悉，正在上海市高行镇雄心勃勃地推行“造城计划”的上海地产50强龙头上海绿地集团，不久前也获得了银行的一笔数亿元贷款。

　　从阴转多云，再到一片晴朗，银行在房地产商面前再次绽开笑脸。“明显好说话了。”上述负责人说，“有时候银行还跑到企业来拉‘项目’”。

　　而上海银监局2月16日公布的2005年上海房地产信贷市场运行情况报告，也从侧面证实这种说法。报告显示，目前，截止2005年底，上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元，比年初增加387.58亿元，同比多增85.09亿元，余额同比增长38.04%。

　　4月10日，央行上海总部发布《一季度上海市货币信贷运行情况报告》，也印证了地产的回暖。报告显示，中资金融机构，一季度有86％的增量贷款投向了基本建设和建筑业，同比上升54.5个百分点。

　　“实际可能比这还要多。”上投房地产开发企业一位负责人明确表示，“央行不一定能摸清商业银行的具体房贷数据。”

　　一家商业银行房贷部副总证实了这个说法。“各个银行提供给人行的数据可能保留了一些。”他直言不讳地说，“前一阵子，谁也不愿让监管层知道，自家的房贷总量很高，所以上报时大家可能会调低一些，少报一些。”

　　对此，上海远利管理咨询公司总经理余群指出，从2003年6月央行发布121号文件以及同年8月国务院发布18号文件，到2005年8月央行建议取消现行房屋预售制度，再到今年的全国“两会”，33位全国人大代表提交议案，建议取消房地产预售制度，“多种力量一直在交锋。”

　　而现在有了银行的支持，上海的房地产开发商又恢复了“牛气”，“资金得到保障，与房价下跌趋势抗衡的力量骤然增强，甚至还拉高了房价。”

　　多重利好，温州炒房团重返上海滩

　　而在前一阵子房地产市场一片黯然的局面下，那只让房地产滞销了一段时间的有形之手，也似乎渐渐松开。

　　“上海上马新地铁的消息再次刺激了开发商、投机者的神经。”上海市社科院一位专家说。

　　不久前，在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经大学对房市进行联合调查后，得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；并导致2005年财政收入的下降额，相当于2004年地方财政收入的6.5％以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。

　　“房地产在上海市不少区县GDP的比重中都占据着显要位置，放弃这一块损失会很大。”上海财经大学教授说。

　　此后，包括多条地铁线在内，一个个利好消息，例如打造若干个规模庞大的“新城”，再例如提高、放松个人住房贷款额度和对象等等，也被逐步释放出来。

　　种种利好消息，不仅刺激着开发商的神经，也使得温州炒房团在短暂的销声匿迹之后，再次活跃在上海滩。上海市漕河径开发区附近一处已经开盘的售楼小姐兴奋地证实，这几天再次看到了温州炒房团的面孔。“去年，我们到温州卖房子，价格上不去，人气也不旺。”她说，地铁九号线要在这附近建站后，“现在温州人又主动找上门来了。”而其中有两个温州人一口气买下了12套。

　　“这里房价去年年中在9000多元/平米，年底曾降到8200左右，但现在又涨上去了。”她肯定地说，“看这势头，再过几个月，非涨到1万不可。”

　　上海个人房贷的走势，正反映了投资者渐渐恢复的信心。央行上海总部发布的《一季度上海市货币信贷运行情况报告》指出，自2005年7月起，上海个人房贷已连续9个月递减，且今年2月份开始已连续两个月同比负增长。但“随着3月份上海楼市显露出回暖迹象，若无新的调控政策出台，个人住房贷款需求将有所上升”。报告称。

　　下一步：新的调控政策？

　　事实上，上海并不是特例。全国房价目前都是涨声一片。

　　北京市3月23日发布的1-2月份北京房市运行情况统计显示，北京房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长了86％。而在房价方面，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅达17.3％。投资开发速度和房价均呈快速上涨趋势。

　　进入2006年，广州房价继续高走，其中旧八区的成交均价一直维持在7000元/平方米以上；而深圳1月份的房价涨幅也达10%以上。

　　为此，今年3个多月来，广州市国土局已经连续向市场推出了10余块住宅开发用地，明显加速了放地步伐；深圳国土资源局也宣布，从2006年开始，每年新增商品房用地将比2005年增加一倍。

　　此外，从2006年2月份房价来看，国家发改委、国家统计局的调查显示，70个大中城市新建商品房的销售价格同比上涨6.2%。其中，大连、呼和浩特等多个城市房价也出现较高涨幅。

　　“这种现象值得引起新的警惕。”上海市社科院一位专家提醒。

　　房价的强劲反弹，引起了中央的高度关注。作为房地产市场重要调控部门之一的国家发改委，不久前发布的一个报告，对高涨的房价严厉表态。

　　该报告表示：“部分地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹压力依然存在”。

　　为此，该报告认为，“对落实中央调控政策不力，投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”

　　而针对这种情况，建设部部长汪光焘也在不久前的一次会议上明确表示，2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

　　“这与《关于切实稳定住房价格的通知》相呼应。”上海市社科院专家表示，“估计相关部委还要出台比较严厉的调控措施。”

　　（本报记者陈昆才对此文亦有贡献）