武汉会战 地产商云集逐鹿

　　□本报记者 曹筠武

　　在武汉市江岸区卢沟桥路一家房产中介所内，31岁的公司业务员王成恩浏览着墙上贴出的房产信息，不由得有点焦虑。

　　结婚5年了，他和妻子、父母挤在一套不足60平方米的福利房里，他急需一套房子。

　　王成恩的焦虑并非孤例。武汉市房产局和房地产市场预警预报工作小组办公室对过去两年房价统计，2004年武汉市住宅涨幅为19．8％；即便在“房市新政”的2005年，武汉市商品住宅均价也达到每平方米3345．75元，相比2004年涨幅达25．4％。

　　但对另外一些人来说，这也意味着黄金一般的机会。比如李望（化名），作为某巨型房地产公司的项目经理，他坐在自己能俯瞰武汉市区的办公室里，意味深长的说，“可能我们错过了上海，但这一次我们不会错过武汉”。

　　没人想错过武汉，长江中游的武汉三镇，似乎已是地产商的新宠。在业界，一种说法不胫而走：逐渐云集的地产商尤其是港资巨头们，正在拉开一场“武汉会战”的序幕。

　　武汉会战

　　把人们的目光从上海和北京吸引到武汉的，首先是港商们一掷亿金的惊人表演。

　　2005年2月，香港和记黄埔、世茂集团、新加坡仁恒和浙江绿城四条地产大鳄齐聚武汉，竞拍汉阳鹦鹉洲858亩国有土地使用权。最终，许荣茂的世茂集团出手31．5亿元，夺得鹦鹉洲，一举登上全国“地王”宝座。

　　4月，又是武汉，香港瑞安集团以33．9亿元拍得汉口永清片719亩国有土地使用权。仅仅两个月内，全国单块地价两次在武汉被刷新。

　　李嘉诚旗下的和记黄埔也有动作，5月，和记在香港与武汉市签下花楼街和老甫两块地的开发权；此前，和记已经以16．23亿元拍得两块地的使用权，其中最高每亩950万元。

　　在新锐港商哄抢“宝地”的同时，一些蛰伏已久的港资地产公司也开始发力。九龙仓旗下废置多年的烂尾楼地块开始重新建设；早在1995年就进入武汉的新世界，多年经营积累了300万平米土地储备，也不失时机地推出了新的规划。

　　据统计，仅仅5月份，武汉与港资地产公司就签署项目17个，涉及投资11．84亿美元。有人把这一个月形容为“武汉的香港月”。

　　“如果说，二十年前的投资发展机会在深圳，十年前的投资发展机会在上海，那么，今天我可以自豪地说，最好的投资发展机会在武汉。”这是武汉市市长李宪生在汉港高层会谈中讲出的一席话。

　　而项目经理李望还记得他曾听见的另一句话。在拿下鹦鹉洲地块之后，许荣茂俯瞰长江，说，“看看这江边的风景，我拿下的地，就是值这个价！”在其后接受媒体采访时，许荣茂更是表示，“等到大家都云集武汉，再拿这样的地就没可能了。”

　　根据武汉市土地储备中心的统计数据，2005年土地竞拍中，招拍挂平均地价为每亩330．8万元，同比增长高达57．5％。

　　据媒体报道，2006年2月武汉新年第一次土地拍卖，其中一地块经过近百次竞价，每亩单价突破千万元，楼面地价达3042元 ／ 平方米，又一次刷新拍卖纪录。

　　2005年，武汉市房地产开发投资为297．99亿元，同比增长27．7％，占社会固定资产投资的28．2％。其中住宅投资为216．85亿元，同比增长29．2％。住宅施工面积为2297．96万平方米，同比增长为14．2％；其中新开工住宅1047．69万平方米，同比增长16．8％；竣工住宅702．29万平方米，同比增长15．3％；住宅销售面积则高达756．91万平方米。

　　“你可以把现在的武汉看成是一个大工地，不管是拿地，建房还是销售，有实力的地产商全都在开足马力。”《武汉晨报》楼市周刊主编王九龄形容说。

　　2005年，武汉市地产市场保持延续几年的迅猛势头，房价节节攀升，年中，市区房价轻易突破3500元；年末，市中心长江两岸，中心商圈及东湖周边，6000元以上的楼盘频频出现。

　　“世茂在鹦鹉洲的均价绝对突破7000，”项目经理李望肯定地说，“其中高档住宅的价格还绝不止这个数。”“进入2006，大开发商们的目标是把价格层次进一步拉开，高端住宅均价至少要在现在住宅均价的两倍以上。”李望分析。

　　洼地效应

　　对于王成恩来讲，2000年绝对是一个值得怀念的年份。“市郊的房子不到2000元一平方，市区内也高不了多少。”

　　在持续数年的迅猛增长之前，武汉的房地产市场曾经是全国地产热潮中的一块洼地。

　　根据李望当年向公司提交的市场报告，武汉2000年商品住宅均价为1984元每平方米，“参照建设部标准，只能算4类城市水平，而2000年武汉多项经济指标已超过2类城市大连。”

　　在当时的武汉，房地产企业仅有596家，其中一级企业仅7家，其余多为三级企业。1999年平均每家企业开发投资额仅为1530万元。

　　从1998年到2000年，武汉市年商品住宅销售量都在200万平方米的较低水平上；而经济适用房的销售面积则一直维持在60万平方米以上。“经济适用房一直占销售住宅面积的30％，这大大影响了楼市的发展。”王九龄说。

　　项目经理李望则认为，商品房质量不高，也是房价在低位徘徊的重要原因，“本地房产商当时修的房子结构差，不美观，又没什么配套，就值那个价。”

　　2002年，李望的公司在武汉推出第一个楼盘，定价2100元 ／ 平方米，原本销售定位为中等收入白领。一次李望陪同一个香港基金代表参观楼盘时，却发现小区里停满了奔驰宝马等名车。“后来我们才发现定位错了，当时武汉没有好房子，我们为普通白领修房子，结果高收入人群住进来了。”

　　这一“错误”使李望和他的公司大喜过望，不止他们，沿海地产巨头纷纷开始发现这一“蕴藏巨大潜力”的地产洼地。“很自然，资金就是会流向洼地”，武汉亿房信息公司总监吴卫东如此分析近年地产商们涌入的行为。

　　2000年后所有涌入武汉的地产商都反复陈述一个相同的观点：武汉被严重低估了。武汉为华中最大城市，中国六大工业区之一，经济总量在全国15个副省级城市中列第九，综合实力列第六。“我们相信，武汉具备优良的房地产发展基础，”武汉亿房信息公司总监吴卫东说，“这个市场是很容易被培育起来的。”

　　“有形的手”

　　给人印象最深的，莫过于武汉一系列“地产招商”举措。

　　2005年8月25日，武汉市土地整理储备中心携17块土地北上进京，在中国大饭店主办“2005武汉市旧城改造与新区开发招商推介会”，与北京的地产商洽谈地产开发项目。在当时，武汉的这一举措被媒体称为“逆市卖地”。

　　实际上，在此之前，武汉市相关部门就已经携带项目，前往杭州、深圳等地，举行类似的招商活动。

　　“这种成规模的土地招商活动从2003年就开始了，”武汉市土地储备中心招商处的一位工作人员介绍，“香港、上海、杭州、深圳都推过，应该推出有上万亩土地。”

　　招商处没有透露成交土地的比例，但港资巨头创地王天价，土地拍卖价从2000年的每亩不足60万飞速上涨至如今的超过300万，武汉土地招商的业绩十分显著。

　　“不怕买得贵，就怕买不到，”项目经理李望如此形容如今武汉的土地市场，“现在武汉圈内有种说法，买到地就是赚。”

　　在接受媒体采访时，土地储备中心副主任舒福海曾表示，作为国土资源部推出的“三大土地经营模式”之一，相较于上海的“市场主导”和杭州的“政府主导”模式，武汉属于“政府主导与市场运作相结合”的模式。

　　就在4月7日，武汉市土地交易中心又宣布，5月3日至7日，武汉将携16个项目约6700亩土地南下深圳，在深圳房交会上向国际招商。

　　在系列土地招商举措前，武汉市还于2004年11月出台了《武汉市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》。文件中规定：公房交易过户费降一半；公积金最高贷款额提高到25万元，缴存比例提高；单位要帮助职工公房上市；尽快解决房改房遗留“两证”问题等等。加上此前实施的“二手房契税降一半”、“购买空置房免税”两项政策，无疑是对武汉地产的有力助推。

　　从2003年开始，武汉的旧城改造拆迁也加快了步伐。数据显示，2003年，改造拆迁面积为304万平方米，2004年为237．5万平方米，2005年则为151．58万平方米。目前，和记黄埔名下的花楼街地块与瑞安名下的永清地块旧城改造拆迁，则正在进行之中。

　　项目经理李望记得，在一次招商活动上，武汉市市长李宪生提出了旧城改造“平方公里”的概念。“就是说，改造地块要成规模，最好以平方公里计算，”李望解释，“这样才能交给有实力的开发商，项目才有价值。”

　　“以前武汉的楼盘在市中心成规模的很少，就是因为旧城改造一直没有进行，”王九龄说，“现在开始大规模改造拆迁，房产商已经喊出了回归城市中心的口号，这对楼盘品质的提高，对于价格层次的拉开，都是有好处的。”

　　武汉亿房信息公司总监吴卫东则指出，持续旧城改造带来的上万拆迁户将会增加销售市场上的刚性需求。

　　与此同时，经济适用房在市场上开始断档。2005年6月，武汉市房产局为此专门召集经济适用房开发商碰头，之后的消息反馈却是断档将会持续到2005年年末。进入2006年，新年首个经济适用房楼盘终于面世，价格却从1998年的980元每平方米上涨至如今的超过2500元 ／ 平方米。

　　价值回归？

　　“价值回归”，是如今云集武汉的地产商们说得最多的一个词。

　　这种判断是有依据的，楼盘越来越靠近城市中心繁华地带，小区越来越漂亮高档，配套设施越做越精细。和“混沌时代”的武汉商品房相比，品质无疑在迅速提升。

　　与此同时，武汉宣布五年内城建投资总额将达973亿元，远高于以往投资规模。“六湖连通”、拆迁建绿、兴建过江大桥、下穿隧道、扩建车站机场港口……一批市政改造项目密集上马。

　　“住宅本身品质上升；市政配套工程开始完善；按照规划，武汉作为中部崛起的代表，城市价值将有层次上的提升，这些都将促使楼市价值的回归，”武汉亿房信息公司总监吴卫东评价说，“低收入低成本低质量的生活并不就是好生活，这个道理同样适用于地产业。”

　　但面对猛涨的房价，大量和王成恩一样的楼市边缘人在犹豫不决。据央行2005年12月公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，在调查的7个大城市中，未来三个月打算购买住房的居民人数明显降低，而武汉较上季降低5．5个百分点，购房意愿下降最多。

　　“3年前我工作10年可以买一套房，现在我工作10年只能买半套房。”对于“价值”，王成恩有着自己的判断。

　　在清醒的房产商眼里，看到的也不全是利好，“我们当然希望楼市增长，但最好是平稳地增长，”李望说，“如果速度太快刹不住车，过高的房价引发城市经济的衰退，最终地产商吃进去的可能还会吐出来。”

　　尽管“武汉房地产不存在泡沫”是眼下武汉地产界的主流声音，但局部过热的隐忧依然存在，2005年，世茂、和黄、瑞安仅购地就投入资金80亿元，日后仅这三家巨头的总投资就将增加到300亿元。

　　武汉市政府并非视隐忧而不见，半年前，相关部门已经宣布经济适用房建设总计划503万平方米，“这对目前沸腾的楼市是一瓢急需的冷水。”李望评价说。

　　或许，如何妥善协调地产市场与整个城市的可持续发展，以及普通市民利益之间的关系，才是武汉在楼市异军突起之后的真正难题。南方周末