政府出钱出力，老小区面貌焕然一新。但三年可能就是一个轮回，出新的小区再次变老，依然是脏、旧，民心工程也变得有点尴尬。此次，南京市拿出一亿元，为45个小区整体出新。但与往年有所不同的是，今年出新的小区将引进长效管理，老小区也将有管家，切实保障出新成果。同时，对不接受物业管理模式、不愿花钱买服务、不落实长效管理的小区将取消出新资格。

　　昨天，针对老小区长效管理将会遇到的难题，以及如何因地制宜切实保障出新成果，人大代表、房管部门负责人、物业管理企业代表、街道办事处的负责人、律师、专家等齐聚一堂，为老旧小区出新后的长效管理出谋划策。

　　45老小区将整体出新

　　据了解，目前南京市江南八区共有住宅小区1275个，其中实施物业管理的小区为904个，约合6160万平方米。而1995年以前建成的旧住宅小区共有475个，其中没有实施物业管理的有365个。

　　南京市房管局副局长郭宏定称，随着经济的发展，老旧小区的脏乱差依然存在。并且，中低收入老百姓居住环境的反差越来越明显。其实，解决中低收入家庭的住房问题，面积增加只是其中的一个方面，另一方面就是改善他们的环境条件。今年南京市将拨出1亿元，对45个1995年以前建成的5万平方米左右的旧住宅小区实施出新。10月至11月，45个出新小区将组织竣工验收，届时有5万户居民受益。

　　建立长效管理机制

　　这两年，政府的努力是有目共睹的。但是，现在再看看南京以前小区的出新成果，很多都已蒙尘，“由于缺乏后期的管理，出新成果很快就被淹没了。要使出新成果能够保持下去，就要形成一个长效的管理机制。”

　　因此，郭宏定表示，目前各区现在正进一步对45个小区进行征求居民意见，原则上对大部分居民不接受物业管理模式、不愿花钱买服务、不落实长效管理的小区，将取消出新计划，安排其他小区代替，要使居民形成花钱买服务的意识。

　　据了解，小区长效管理机制将主要从两方面实施。一方面是引入正规的物业管理企业，按照服务内容确定收费标准，属于低保、双下岗、残疾、特困家庭经批准可适当减免服务费用，减免部分由区政府承担。另一方面是通过社区、街道办事处组织类似的物管的组织维持小区基本物管工作，进行简单的物业管理。

　　前面要走的路还很长

　　“对于房屋出新，都能站在同一战线了，老小区长效管理的路还很长。”

　　白下区房产管理局的副局长蒋允常称，以白下区为例，老小区基础设施不全，户型差，如中山东路小区，有多个门，面积大很难封闭管理。人大代表邓安宁所在的下关区安乐村是1985年建的小区，房屋结构差，违章建筑多。在收缴上来的回馈表上显示，有80％的人同意长效管理，但20％的居民考虑到以后物业费的收取等因素表示不赞成。

　　而老小区因情况都比较复杂，物业管理也将存在一定的难度，一般的物业管理企业不太愿意接这个烫手的山芋。太平苑社区居委会主任郭玲称，其所在小区有三个物业在管理，违章建筑拆了建，建了拆。而且，很多居民不愿意封闭管理。这样就造成了很多问题，她甚至建议政府能够强制封门。

　　对物管企业进驻老小区，同时从事商品房和老小区物业管理的苏宁物业公司老总倪培玲并不看好。3万平方米的小区进行基本的物业管理，至少需要0．6元／平方米才能维持。而她所管理的一老小区三年就贴了29万元，这还不包括地产商贴补的80万。这些费用都让政府来承担很困难，让物业管理企业也是如此。即便是进驻了，也可能只是短期行为。

　　在红花地的汤宝国主任出示一张收支表显示，其物管费收入仅能维持外聘人员，其保安也是一年比一年少，三年内，从8个变成了3个，其物管公司业已面临生存危机。

　　据了解，南京市老小区的物业管理费的收缴率一般在20％左右，甚至有的小区仅仅在10％。

　　“出新和长效管理要捆绑”

　　“居民的居住环境提高后，老百姓的房产价值也能够得到提升。”郭宏定称，“目前，武定门外秦淮河边一小区正在进行出新工作，老百姓是欢迎的。当然，此次在出新范围内的小区居民都将得到书面的意见征求。”

　　“因为这是民心工程，最简单的表现就是，出新的小区房价都有不同程度的增长。”去年出新的小区居民赵老先生对记者说。今年，对出新范围之列的武定门外小区，房管局的有关负责人在座谈会上肯定地表示，出新后，那里的房价肯定会涨1000元／平方米。

　　“花钱买服务，其实是为自己的利益考虑。”一老小区的业主张宵接受采访时表示，他所在的小区没有物业管理，自行车放在下面都是提心吊胆，他一个月内丢了三部车之后，就再也不敢买车了。不仅仅如此，楼道内的灯坏了几个月也没人管，长年累月地黑灯瞎火，路面坑坑洼洼……出租房子，价格都比临近的小区要低很多。当他知道自己的小区正处在出新的范围时，非常开心。他认为，这也是政府切切实实地做了一件好事。当然，如果能够使出新成果保持下去，那就变成了持久的好事。当然，这不是一朝一夕可以完成的，老百姓的消费观念也需要转变。

　　圣典律师事务所的王律师称，此次出新的关键在长效管理而不是在出新。假如出新的成果不能得到保障，以后还是要继续出新，这甚至会让老百姓产生一种误解，以为这是政府应该给他们的额外服务。所以，出新和长效管理应捆在一起谈。而且关键看是政府要出新长效管理，还是老百姓要出新和长效管理。在一定时间内，需要培育老百姓自我管理意识，政府再适当资金支持，使老百姓通过长效管理的模式受益。

　　政府应既

　　授鱼也授渔

　　让业主一步到位选聘物管企业在现实中的确有难度，对于长效管理的模式，倪培玲认为，可以实行业主自制，小区内的居民有钱的出钱，有力的出力，这样老百姓才会珍惜。并且，可以实行初级的物业管理，明确项目服务，就像小家庭居家过日子一样。

　　但是，汤宝国却认为，业主自制行不通，还是应该有企业进驻，因为他们的规章制度健全。当然，物管企业需要社会效益也需要经济效益。他们应该力争在服务的质量和态度上下工夫，使居民心甘情愿花钱。南京工业大学的郭教授也表示，业主需更新观念，谁受益谁出钱。

　　虽然物业管理公司老小区生存有难度，但是，物管企业完全可以自立自强，如果政府起步阶段可以既授鱼也授渔。蒋允常称，比如说，政府部门会在经费上给予一定的补助，这是输血，但更关键是“造血”。有条件的小区，政府帮助物管公司置换或者新建、改建一些门面房，先实现自给自足，腾出精力为居民提供优质服务，取得大家的信任，居民尝到甜头后也会逐步接受有偿物管。这样就会形成一个政府期望的良性循环，出新成果也能够得到保障。

　　郭宏定表示，一切工作都是逐步将旧小区管理引入良性循环自我完善的轨道，对老百姓来讲，出新不仅仅是今天受益，而是经常、长远的受益。

　　45个出新小区名单如下：

　　1．玄武区：香铺营、后宰门西村、百子亭、太平桥南、锁金三村、晏公庙西村、清溪村；

　　2．白下区：淮海新村、马府新村、钓鱼巷小区、小杨村小区、红花地小区、柏果树；

　　3．秦淮区：武定门外、来凤小区、木匠营、金陵闸、全福小区、东石坝街、康居里、白鹭东片、白鹭新村、路子铺；

　　4．建邺区：莫愁湖东路、安康小区、鹭鸣苑、长虹路39－59巷、沿河一村、东升村；

　　5．鼓楼区：水佐岗48巷3号、水佐岗48巷5号、裴家桥小区、郁金里、钟阜路2号、五台山1－6号、南北秀村、金银街；

　　6．下关区：百花小区、安乐村；

　　7．栖霞区：东井村40号、南砖新村、仙林新村；

　　8．雨花台区：普德村132号、能仁里一村、龙福小区。

　　记者 刘敏