新街口对于南京众多商业“大鳄”而言已经是越来越小了。南京中商近日召开董事会，决定在省内外加速扩张“连锁帝国”版图，分别投巨资一亿，在淮安、宿迁等地级市中心打造总面积24万平米的超级百货地产巨无霸，一部分自己经营百货或超市，大部分则作为商业地产经营，两方面提升当地人气，再次打造属于自己的两个“新街口”。

　　中央连锁模式：一手百货，一手地产

　　在宿迁、淮安投资设立公司，进行商业地产开发，是最近中央商场股份有限公司第五届董事会第五次会议中的决定。

　　据了解，中央商场与江苏中央新亚投资1亿打造的“淮安中央新亚国际广场有限公司”，拟在淮安商业中心以商业地产模式运作，开发建设总建筑面积约11万平方米的大型商业地产项目，同时，中央商场成立的“宿迁中央国际广场有限公司”，拟在宿迁商业中心区域，开发建设总建筑面积约13万平方米的大型商业城项目。两家连锁业态都是“除部分用于百货连锁外，将主要用于市场出售”。

　　继徐州、连云港、山东济宁开出中央百货的分舵之后，中央与旗下仓储品牌“金润发”共同合资连锁的脚步在苏北的城市的全面展开。百货＋连锁的大商业态已经渐成“中商模式”。

　　走出新街口：百货连锁是必由之路

　　中央商场总经理廖建生告诉记者，“3年前，我们开始了百货连锁，本市的金鹰国际购物中心也开始了百货连锁，我们到徐州开店，他们也在徐州开店，我们在泰州开店，他们也在泰州开店。实际上，金鹰在扬州、上海等地一共开出了6家连锁店。为什么？整个百货业都清楚：连锁是百货店的必由之路！”中央必须走出老商圈，进行连锁扩张。“现在是极佳时机，过了这个村就没有这个店了”。

　　廖建生这样评价自己的连锁策略。百货连锁的好处是可以通过总体规模产生“中段利润”，在商品同等价格的情况下，通过大规模采购进货，获取相对低廉的进货价，或者取得谈判的主动权，让上游供应商让利。

　　此前，中国在百货连锁上并不乏有成功先例，如大商集团、北京王府井百货等，都是通过连锁做大做强的。但是廖建生说，“中央的连锁之路与众不同”。

　　“中央模式”：就是以商业地产再造“新街口”

　　中央的连锁模式，不管是百货连锁，还是超市连锁，核心还是商业地产，以百货聚人气，以地产托市场——根据中央董事会报告说法就是“主业扩张两翼的发展战略”，目的不仅仅是打造一个生意红火的店面，或者炒热一个楼盘，而是要打造一个商圈——既要获得销售利润，又要持续获得升值利润。

　　中央商场的商业地产往往是这样的，一是选址必须是黄金地段——具有“商圈再造”的可能性，此次投资的淮安、宿迁两个“国际广场有限公司”就都是位于当地的中央商业区；第二步，一个商业地产开发好后，中央商场和金润发将以主力店的面目出现在该商业群中，其他零星招商就非常容易。百货商场和大卖场两个不同的业态在同一个商业地产中形成互补，可以在当地很快形成积聚效应，炒热地产。这样的运作方式，中央商场已经不仅仅在淮安已经在淮安的新亚商城，徐州百货大楼、连云港百货大楼、山东济宁百货大楼成功演绎，即使在省外也是屡试不爽。

　　中央的连锁模式使其更加容易盯上交通便利的“传统商圈”。据了解，全国许多城市的国有商场都面临着改制，而由于历史的原因，这些国有商场都地处当地的繁华闹市，同样由于历史的原因，这些国有商场都背负着沉重的债务，经营困难。以洛阳一家商场为例，背负着2．4亿元的贷款，当地政府用破产的方式，将2．4亿元挂账，中央商场用1240万元去接盘，既让该商场的员工安定下来，又通过良好的运作给当地带来税收，还将使当地的闹市重现繁荣景象——而中央无疑就占据了当地的新街口。据透露，这种模式还将在襄樊、柳州等地继续复制。

　　当然，目前南京中商的两个业态实际上是有所侧重，中央商场投资主省内，而金润发则主省外扩张。由于南京的大卖场已经够多，几乎饱和，金润发不会再在南京继续开店。金润发的主要目标在外埠。在外埠，金润发将和中央商场的连锁一样，全部开在闹市，而不会开在城郊接合部。廖建生认为，目前中国购买者的交通工具不如发达国家，放在城郊接合部虽然成本较低，但效果不好。

　　中商最近出台的未来5年发展计划显示该股份公司对于自身模式的“信心”。该公司到2010年，在全国发展连锁“中央”25家，使总数达到30家，连同本部，2010年实现销售130亿元；金润发超市公司也将随军出征，到2010年，金润发在全国的店数达到8家，其中外埠店数为5家，8个金润发将实现销售30亿元。

　　本报记者 艾枚