据新华社电目前,房产开发商继续加大土地储备力度,珠三角、北京等地楼价飙升,上海房地产市场出现“转暖”迹象。有关专家分析指出,中国房地产市场“虚火”未退,有关方面应尽快拓宽民间资本投资渠道,防止资本在房地产行业扎堆,造成更大的房产泡沫。 那么,买房人或者是准买房人以及观望者,该如何应对?
说法
开发商:市场看好囤地再撑两年
房地产市场宏观调控已满一年,中国房地产市场的“高烧”是否真的已退?业内专家分析指出,从部分地区楼价增速减缓看,房地产市场确实已出现“降温”迹象,但透过部分地区“降温”的表象,中国房地产市场实际上“虚火”依旧。
申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说,目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模。虽然一些房地产企业出现了资金链紧张甚至断裂的情况,但房地产商总体仍然看好房地产市场。江苏吴江鹏翔房地产开发有限公司副总经理甘斌对记者说,只要撑过这两年,房地产市场肯定还会再火。而一位不愿透露姓名的业内人士说,诸多房地产商都看好房地产市场走势。
消费者:房市投资情结无法割舍
房地产商看好市场前景,消费者也依然对房地产投资抱有期望。去年以来,消费者对楼市开始持观望态度。业内人士指出,今年3月上海房地产市场出现的成交量“井喷”就是观望群体的一次“试探”。
来自上海官方网站“网上房地产”的统计显示,3月份上海商品住宅交易量强劲反弹,达到179.67万平方米,与2月82万平方米的成交面积相比,环比增幅高达119%。这一成交规模已经达到了去年调控政策出台前的水平。同时,有专家表示,作为重要资产类别,房地产的吸引力不俗。截至2005年末,我国居民储蓄存款余额已经超过14万亿元,其中不少无疑会投入房地产业。
专家:防止楼市调控变成“空调”
“政府、银行肯定会‘托市’,这是房地产商和消费者普遍的看法。房地产商热度依旧,消费者投资情结难解,这两种效应叠加带来的结果可能是,房地产市场‘泡沫’会越来越大。”有专家警告说。
有专家对上海、北京、南京等12城市的房价收入比曾经作过一个详细的研究。“平均值在6倍以上,已经明显偏高!目前我国不少城市已经出现城市居民难以承担房价压力,自住购房动力不足的问题。”有专家说。
这一系列的现象表明,如果不继续采取有力措施,中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。
博弈
开发商:贵,卖出去是硬道理!
“卖出去是硬道理!”这边“乾隆皇帝”推销“扬州水乡”,那边西部牛仔叫卖“别墅牧场”。“简直是涨疯了!”日前,逛完北京春季房展会的张先生无奈地感叹。“要想在四环边买每平米7000元以下的房子,真不是件容易的事!”记者发现,在参展的62个北京项目中,仅有5个在四环附近的项目每平米在7000元以下。而位于三环内的项目,起价更是高达每平方米1万元以上。
“我们只是来看看有没有合适的楼盘,房价太离谱了。”邸女士抱怨,“连通州的房子都卖到5000元一平方米了。”
而一位售楼员悄悄告诉记者:“现在项目涨价都没什么理由,别的项目都在涨,自己再不涨开发商自然就觉得亏了。”
消费者:难,一间房三个人挤!
一间只有几平方米的昏暗小屋出现在记者眼前。微弱的阳光从墙上唯一的一扇小窗户射入,原本狭小的空间被两张平行摆放的床挤得满满当当,一些简单而又破旧的家具被填放在了剩余的空隙,真正能容身的也只剩下不足2平方米。四周的墙壁因为潮湿墙皮脱落,不得不用塑料布包裹住。这是北京宣武区广内街道老墙根社区内一户贫困三口之家居住了二十几年的地方。这户人家的居住条件只是城市困难群体住房的一个缩影。由于收入普遍偏低,城市困难群体的住房可以用这三句话来概括:人均居住面积普遍较小,生活设施不配套,不同程度存在安全隐患。
疑问
房价为何越调控越涨?
伴随着房地产调控措施的出台,两年多来争论一直未止。记者采访中,不少人抱怨,“越是调控房价涨得越厉害!”
中国人民大学教授王琪延说,在经历了两年的宏观调控之后,开发商普遍资金链吃紧,各地房价虽然有升有降,但总体而言,涨价的冲动被抑制。当市场观望气氛一旦缓解,开发商顺水推舟让房价高扬,涨价可以说是一种原始的冲动和本能。
“目前房价高涨并不是由供求关系决定的”。北京大学城市与区域规划系教授董黎明认为,卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场,在这样一个市场,房地产企业可以人为地囤积土地,减少供应,抬高价格,实现超额利润。
有专家认为,我国部分城市的房地产价格持续上涨是地方政府追求政绩所致。
房价还会持续走高吗?
在北京春季房展会上,有开发商和“专业人士”给逛房展者“讲课”:8000元今年能买四环的房子,明年就只能买五环以外的房子了。那么,房价真的会持续走高吗?
易宪容表示,根据研究表明,2005年,国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。其中,上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。如北京,去年111月房价的上涨幅度竟达到25%以上。“这样的房价肯定是不合理的,也凸现出市场存在的泡沫。”易宪容表示,哪些地方房价大涨,这些地方的房价将来就会大跌,而且不是小小的调整。像上海,房价应该下跌50%,北京房价也应该下降30%。
有专家表示,从今年年底开始,房地产业的暴利时代可能结束。
中国楼市再临节点
这个春天属于中国房产:僵持一年的上海楼市在3月交易量骤升;首都北京,均价已超过上海27元,成为中国楼王;南部的广州,楼价以10%的增速稳步前行。
国家统计局监测,2月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高,甚至很少被关注的三线城市,房价也在创下新高。
去年此时,正是所有地产商神经高度紧张之时,国务院“旧八条”和“新八条”相继出台,中央政府对房地产铁腕调控,上海房价应声刹车。
适逢宏观调控一周年,又见房价尖峰时刻。同时,国家房地产调控部门正在密切关注房价问题。在去年12月26日的全国建设工作会议上,建设部部长汪光焘表示,今年的房地产工作重点之一就是控制房地产规模,切实稳定房价。
今年3月,温家宝总理再次在政府工作报告中宣称,要严控高档房地产开发、重点发展普通商品房和经济适用房。
3月下旬,建设部又下发紧急通知,要求全国40个大中城市提供商品房供应和空置情况的相关数据,为中央政府下一步决策提供依据。
在此背景之下,可以预见,牵动亿万百姓的房价,早已从经济而跃升为政治议题,而新一轮的宏观调控,是否又已蓄势待发?与此同时,人们正在期待着房地产行业建立起公正公平的经济秩序,期待着享受到更好的公共服务。这是对一套令人满意房子的渴望,也是对服务型政府和公正公平的渴望。回归理性房价是百姓之福,亦是国家之福。南方周末
政府声音 发改委:房价再降没问题
国家发改委投资研究所所长罗云毅表示,房地产行业发展势头良好,不过这并不意味着房价会持续上扬,相反在市场供需关系决定下,目前房地产业的利润绝对有支撑能力,房价再下降1到2个百分点没有问题。
建设部:用行政调控楼市
日前,建设部住宅产业司司长沈建忠表示,当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显,对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。作为住宅建设主管部门的负责人,这种表态很值得关注,或许意味着热点城市房地产调控力度将进一步加大。
三地房价成本清单发布遇阻
2005年8月,福建省福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本清单。然而,福州市物价局有关负责人透露,在发布了全国首份房价成本清单后,来自各方面的“压力”比较大,福州市物价局考虑不再继续披露上述房价成本数据。与此同时,在福州之后传出即将推行房价成本清单公示的浙江、江苏两省,也正面临房价成本清单“难产”的问题。
清单解析
从福州物价局的房价成本清单中可以看到,福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元,社会平均利润约为每平方米1400元,地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。
而一份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示,“在所列的23个楼盘成本目录中,商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等;销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。 |