今日商报报道地铁因其人流量大，成为不少人眼中投资商铺的好地点。资料显示，地铁开通后，香港地铁上盖物业平均升值近50％，投资回报率更是达到了15％，这种发展趋势也被国内北京、上海、广州等地的地铁商业所证明。地铁商铺由此被称为“金铺”。但在南京，目前“金铺”却没有显出应有的光彩，大多数地铁商铺生意平平。业内人士提醒，地铁商铺的经营种类直接决定收益，投资前务必深入调研、找准定位。

　　生意冷热不均

　　记者在采访中发现，新街口负一楼的地铁商铺中，快餐店、饰品店生意较好，但服装、皮具店门可罗雀。一位开快餐店的王先生说，开店前他专门到香港、广州的地铁取经，发现在地铁开便利店、快餐店比较好，因为地铁人流大，很多人需要喝水、买早餐或小件百货。但其它行当就差很多，特别是服装、皮具之类，因为乘客通常都赶着坐车，根本没有时间花在挑选衣服上，而且没有同类商铺的产品作比较，顾客难以“货比三家”。一间书刊店的投资人陈先生则表示，开业以来没有原来想象的生意好，目前收支持平，通常下午五点到七点生意较好。

　　变人流为“商流”

　　地铁商铺招商部的负责人分析，目前，南京地铁只开通了1号线，全长21.72公里，每日流量不超过40万人次。而上海的轨道交通总长度为65公里，每日流量大概100万人次，香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次。相比之下，南京地铁总体规模小，运营时间短，所以眼下地铁商铺尴尬处境的根源在于：着眼未来的商业设计和目前的实际人流相脱节。而且，人流也未必等于“商流”，目前来看地铁商铺的客源就略显不足，许多具有消费能力的人并不经常乘坐地铁。另外，地铁商铺有其独特的消费特征，根据上海和香港的统计，乘坐地铁的人群流转快速，其中以年轻上班族为主。所以应该尽量选择一些快速消费品品牌，以满足他们无意识的即时性消费。因此，今后招商部将参照香港、上海的商业模式着力培育生活服务项目，包括便利店、自助银行、票务中心、洗衣店、音像制品零售等，为过往的乘客提供更多便利快捷的服务。而且目前地铁商铺的经营结构过于零散，在大商场云集的新街口形不成拳头。当务之急是将相关的业态集中在一起，形成一个特色区域，吸引眼球、集聚人气，这样，才能让匆匆过客停下脚步。不过，有一些连锁品牌企业，如圣迪奥服饰、荣氏烟酒等，他们并不在乎一地一店的得失，而是把这里当作品牌展示地。相当于在新街口竖一个广告牌，一年还省了10万、8万的广告费。苏宁地铁商铺项目部甘经理告诉记者：未来苏宁会重点从品类、品质、品牌这三个方面来优化调整，重点选择便利快捷消费、连锁品牌经营、品牌发布形象展示、家政旅游服务四大类项目。

　　找准定位是关键

　　投资地铁商铺到底需要关注哪些方面?南京风险投资公司的专家表示，作为投资者而言，投资地铁商铺与投资普通商铺，有着很大的共性。关键是所投资地段商铺的人气要旺；商铺所经营品种要与周边商业形成“气候”；另外，周边物业的类型也要考虑，如高等院校聚集区域，商铺经营定位就要以休闲娱乐为主，酒吧、茶社、大型网吧、游戏吧肯定是缺少不了的，而新街口大型商场云集地，快餐、超市等便利店就是商铺投资方向中不可或缺的商业类型。其实，从目前的情况看，南京地铁商铺可分为三种类型：以新街口、鼓楼为代表的中心商铺；珠江路、三山街为代表的副中心商铺及住宅楼集中的邻里商铺。地段不同，决定了商铺的投资发展方向的不同，回报期也就有较大差别。即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。专家分析，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的理性价差应在25％－30％之间。地铁是一种可持续发展的城市元素，在城市产业和市民生活上都会带来更符合未来趋势的转变，而这种转变人们现在还只是初次尝到滋味。地铁带来的是一种变动，变动带来的是商机，变动越大，商机越大。　记者　陈宁(编辑　暴雪)