近日，建设部政策研究中心主任陈淮指出，我国早晚一定要征物业税。其主要依据是，市场经济有一个原则，有资产就要征税。而且，国内也有部分学者认为，开征物业税能降低开发商成本，一定程度上抑制房价，让大多数人买得起房。但是，依笔者看，事情恐怕没那么简单。

　　本来，拟开征物业税是我国现行土地政策的一次大的调整。我国现行土地制度是采用一次性批租和收取地价，完成70年的土地使用权转让，开发商要承担土地一次性出让金的负担，再通过房价，将这些成本分摊到消费者身上。而开征物业税后，开发商将不用一次性交付土地出让金，大大减轻初始投资压力，降低开发成本，由消费者逐年以物业税的形式，分70年逐年缴纳土地出让金。

　　表面上看，这是一项有利的改革，但仔细研究和分析，笔者以为，这只是一个理想化的模式，特别是在现有土地制度、房地产市场格局中，是很难行得通的。

　　首先，从地方政府角度来说，物业税成了未来70年的预期收入，必然会使地方政府短期内的财政收入大幅减少，这将会使地方短期内改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。事实上，近年来，我国各地地方政府在土地出让方面获益不菲，已经成为非税收外很重要的一块收入。地方政府短期内一下子减少这么多收入，财力将如何承受？

　　其次，从开发商开发成本来说，分期缴交土地出让金可以减轻初始投资的压力，但在现行土地制度下，如果不用一次性交土地税费，开发商又如何拿得到地呢？另外，房价在短期内有一个刚性的问题，即涨价容易，跌价困难。即便开发商降低成本，能否把房价降下来，也很难说。事实上，造成房价高企是有多种因素综合作用的，物业税即使在理论上使房价有下降的空间，但是发展商愿意看到新开发的房价降下来吗？房价下降不会影响开发商原有物业的市值？而且，作为物业的最大抵押者———银行，物业价格降低对银行不啻于新坏账的产生，又酝酿着金融风险。

　　再次，对消费者来说，开征物业税后，对房价的实际负担并没有减轻，只是将一次性的土地出让金成本的负担平摊到了70年，而且随着住房逐步升值，物业税也会跟着提高。另一个随之而来的问题是：物业税使得房屋使用成本增加了，“买得起住不起”的情况可能将大量出现。

　　最后，税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在很难退还已经收缴的税费，却反而要重复缴纳物业税，法理何在？

　　更重要的是，在《物权法》明确房屋是个人所有之前，征收物业税是缺乏法理依据的。陈淮说，只要拥有资产，就要交税，而我们房产中最核心的那部分资产———土地，还是国有的，住宅土地出让的使用期限是70年，事实上不是我们的财产，何来要交税呢？