即使是在近几年房价一直走高的上海，依旧可以看到闲置土地的存在。而这些土地其实并没有“闲”着，在其背后，是政府为城市发展所作的规划和开发商为了达到土地价值最大化而选择的定位，以及确保前两者精确无误而需要与之同步的估价服务。

　　“事实上，随着城市建设的不断推进，土地的价值也一直都在发生变化，没有施工的土地很多其实都在寻求更恰当的价值定位。”国际著名物业公司第一太平戴维斯董事、估价部主管李旭这样对记者表示。李旭的专业头衔是：英国皇家特许测量师、英国皇家特许测量师学会亚太区注册培训师，中国注册房地产估价师、中国土地估价师。

　　相比房地产行业中的其它职能要素，国际估价并不为很多人所了解，但是在致力于建设国际金融中心的上海，其重要性却是业内公认的。无论是国外基金公司进入上海收购物业，还是海外企业进驻上海投资项目，或者房地产开发商投融资过程中任何环节，一旦涉及到资本的流动，估价的重要性便凸现了出来。不过，在李旭看来，国际估价对于城市发展最大的意义在于，把土地价值最大化最优化，以适应城市的发展。

　　“一幅位于上海内环中心区域CBD的土地，因为每年在评估中价值不断上升，影响着政府对于整体的区域规划和开发商的设想，在外人看来只是迟迟没有动工，而事实上，其间的变化天翻地覆。”李旭在接受记者采访时这么说。

　　2000年，上海市中心城区365万平方米危棚简屋的改造任务尚正在实施中，某香港著名地产开发商当时拿下在今天看来是上海顶尖地段的一片土地。因为是帮助政府拆除危房，该开发商享受了包括土地出让金减半等在内的很多优惠政策。

　　“当时政府对于这块地的规划仅仅是建一般的毛坯商品房，价格在7000元/平方米。由于该开发商具有海外发展的眼光和经验，认为政府对于这一地块的定位偏低，每年都会用国际标准来评估这一地块价值的变化。”李旭说。

　　随着上海城市建设速度的不断加快，市中心区域的价值也被不断挖掘出来。

　　2002年时，按照国际土地评估标准，建毛坯房已经落后于这一区域的整体规划标准和市场需求，开发商开始考虑建设装修房。

　　2003年，城市发展的速度超过了规划的速度，政府对于土地的认识也开始发生了变化，核心CBD区域的建筑需要符合整体的定位，随之变化的还有中心城区容积率的降低。开发商再次进行土地评估后认为，豪华公寓房更符合这一区域的区位土地资源优势。

　　2004年，瑞安集团新天地项目的火爆表明，随着外资不断进入上海步伐的加快，上海核心CBD区位资源优势不断显现，人流、物流、信息流、资金流不断汇聚。土地评估再次显示，原先的定位又低于城市的国际化发展，如果按照之前的规划来建设，就是对于土地资源的浪费。

　　直到2005年，参照最新的土地评估结果和周边区域的配套设施，开发商认为上海市中心高档酒店仍然稀缺，并且上海酒店房价与纽约、东京等其它国际金融中心相比仍然偏低，于是决定在这一地块不仅要建与周边配套环境相符的豪华公寓，还要包括1栋超五星或者六星级的豪华酒店，并且引进顶级国际酒店管理公司进行管理。

　　据悉，这一地块将在今年下半年正式动工。

　　“因为土地价值的改变而看上去闲置的土地目前在上海很多，如果土地升值，发展商就需要与政府探讨使土地按最佳用途和最高价值进行开发的问题，如果发展商的实力并不够建设更高层次的物业，这些地块也面临着再融资的问题。”

　　10年内身价倍增的襄阳路地块，在今年年初尘埃落定前，事实上面临的也是同样的问题：随着城市发展和政府规划的调整，原先拿到土地的开发商不再具有开发这一土地的综合实力，“这时必须要有像新鸿基这样实力的开发商出手，才能保证这一地块的土地资源被充分利用，土地价值最大化。”李旭补充。