投资群体出现两极化：低质量投机者被挤出市场，实力强、投资能力强的投资者仍然留在市场，并由短期投资转向长期投资

　　受强劲需求的支撑，上季度别墅市场的租金环比增长了2.2%，目前总体水平为20.9美元/平方米

　　2006年春天，谁也没有想到，一直被指责“单价过高、不符合普通百姓住宅水平”的高档住宅，竟然成为了上海房地产市场上的宠儿。

　　一时间，海外投资机构收购沪上公寓别墅的消息不绝于耳，先有盛捷服务式公寓（SomersetGrand）第三度易手于香港协和集团（Concord）、嘉吉（Cargill）收购南汇别墅24幢，继有基汇基金（GatewayCapital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓、以及高盛（GoldmanSachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓，上周，摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓。

　　美联物业市场研究部最新数据显示，去年由于调控导致观望气氛浓厚的高档住宅市场近期恢复活力，成交量以及成交价格均有了不同程度增长。

　　投资自住相当

　　伴随一系列针对住宅且力度更强的政策出台，2005年下半年房地产住宅市场开始受到巨大冲击。上海住宅市场的投资需求也因此锐减，市场回归理性，投资群体出现两极化：低质量投机者被挤出市场，实力强、投资能力强的投资者仍然留在市场，并由短期投资转向长期投资。

　　在不了解国内市场的海外投资者眼中，写字楼无疑是众多物业投资种类中最稳妥的选择，然而去年租金大涨20%的上海甲级写字楼市场让众多开发商产生了惜售的心态，海外机构的投资目标不得已转向同样具有稳定回报的高档住宅市场。

　　美联物业成交记录显示，近期成交活跃的上海二手高档住宅单价范围均在2.5万－3.5万元/平方米。成交的主力房型以总面积150－200平方米的中大房型为主。美联物业二手部副总监黎志贤表示，不同于其他区域的中高档楼盘，上海市中心高档楼盘现凭借本身优异的楼盘品质、便捷的交通以及市中心住宅的供求受限性，不单受到实力自住客户的青睐，此前撤离住宅市场的部分投资客也于近日回归市场。

　　黎志贤透露：“现在购买高档住宅的客户多数为境外客户，其中又以香港、新加坡以及欧美国家客人为主，且自住与投资使用比例相当。这一特征在其他类型的住宅中并未表现明显。”美联物业市场研究部资料显示，购买市中心高档住宅的客户对于自住和投资使用的房源要求仍旧有所区别：购买高档住宅自住的客户比较青睐于复式或是三房一类的偏大房型，总面积约在160－200平方米左右，房源对于私密性要求较高；而购买作为投资使用的客户则比较青睐精装修的二房或是面积适中的三房，总面积约在100－180平方米左右。

　　对于境外投资客为何选择现时入市，黎志贤表示，受到年底开放国内金融市场以及上海承接世博会的日益临近等一系列利好消息对于上海在国际上投资竞争力的刺激，投资客对于上海房产市场的发展信心充足。此外，经过一段时间的观望与消化，现时的客户心态比较稳定，近段时间已经没有新的政策出台调控市场，客户的购房欲望有所增加。

　　当记者质疑为何上海高档住宅仍旧受到投资客青睐时，黎志贤分析：“相对于调控前，目前投资客类型有所改变，首先是由调控前的短期或是中期投资转为长期投资，投资客户主要靠收取长期、高额的租金赚取利润，这就要求投资物业要有比较好的保值性。市中心区域的高档楼盘由于占据地理优势、交通便捷，加上市中心住宅的供求受限性，在一定程度上保证了中心区域住宅的不可复制性，即楼盘本身就具有比较好的保值性。同时，大部分成交的投资客比较了解上海房产市场，对于上海的楼市远景看好，要求住宅的投资回报率达到5%－6%的水平，这也要求投资的物业本身要具备很好的品性来作为吸引租客的保障。市中心区域的高档住宅无论是在配套或是管理方面均有一定的优势。”

　　第一太平戴维斯估价部董事李旭对记者表示，按照国际操作惯例，部分被海外基金收购的高档物业在被成功出租并且形成稳定的现金流之后，很有可能近期会被打包上市。

　　市场供求稳定

　　事实上，租赁高档公寓的客户比较多元化，有单身、夫妻和家庭。浦东陆家嘴和碧云社区、长宁区、新天地板块是近几年高档公寓主要供应区，受供应的影响，客户在选择租赁区域时也以这几个区域为主。

　　长期以来租赁别墅供应市场一直跟不上需求的增长，致使别墅市场一直保持着较高的入住率。戴德梁行高档物业研究报告显示，即使在业务比较淡的今年第一季度，别墅市场入住率也基本稳定。受强劲需求的支撑，上季度别墅市场的租金环比增加了2.2%，目前总体水平为20.9美元/平方米。

　　租赁服务公寓的则更多为单身，客户会选择离公司近且周边商业环境成熟区域的物业。上海主要商务区分布在长宁的虹桥商务区、卢湾的淮海商务区、静安的南京路商务区、浦东的陆家嘴商务区、徐汇徐家汇商务区。在这5大商务区内，浦东因商业配套匮乏致使该区域的服务公寓需求市场小于其他区域，租金受此影响也比其他区域低，但上季度总体水平依然能保持在24美元/平方米左右。

　　其中，徐家汇虽然是商务办公供应量最小的区域，但凭借其丰富多样的商业配套，仍受到众多客户青睐，该区域2006年第一季度投入市场的港汇花园服务公寓，一房、二房入住率达到满租，目前仅剩少量的三房可租。

　　从未来供应看，戴德梁行分析师认为，浦东、长宁、新天地板块仍将是高档公寓供应的主要区域。预计2006年下半年，将有大量服务公寓上市，总供应量预计有1000多套，其中浦西、浦东新增供应各两个楼盘。

　　在需求上，上海境外公司云集，传统的刚性租房需求一直居高不下，虽然一季度受假期影响各物业需求略有变化，但随着3月-6月国际国内商务活动频繁时期到来，其需求市场将回暖。